房地产项目工程管理六大重要原则

2018-02-10尹旭升安徽盐业房地产开发有限公司安徽合肥230011

中国房地产业 2018年11期

文/尹旭升安徽盐业房地产开发有限公司安徽合肥 230011

房地产乃当代百业之王，已成为国民经济的支柱产业，各行各业莫不与之休戚相关，其建筑产品更是关乎到千家万户，关乎到民生幸福。古人云：“修身齐家治国平天下”，建筑是人的居住主体，修身齐家的首要空间，也是传承历史创造文明的最佳载体。当今房地产市场狂飙突进，大发展大并购，快周转、大规模、高溢价已是百强企业的不二法门。因此，提高工程管理水平，建设高品质建筑，成为房地产企业继续生存、发展壮大的重大任务。

在当今工程技术和科学水平都大为提高的情况下，工程管理新思路、新理念等越来越占据突出地位。鉴于此，本人从近20年的实践经验中得出房地产项目工程管理六大重要原则。

1、实事求是，兼顾公平

一个房地产项目的开发建设，除施工总承包外，至少还有20余项专业承包工程，构成了庞大的项目组织。因此，施工现场纷繁复杂是管理常态。如何才能有效管理诸多施工单位呢？首要原则就是实事求是，兼顾公平。实事求是，是指从实际出发，按照事物的实际情况办事。兼顾公平，就是指处理事情要合情合理，不偏袒任何一方，即各方既应承担责任，也应得到利益。若某一方承担了少于应承担的责任，或取得了多于应得的利益，这就会让其他方感到不公平。

项目工程建设是一个整体，任何一家的延误都会拖累整个项目的质量和进度，工程管理要大局着眼，不能高高在上，随意改变工程管理有关规章制度。只有实事求是了，才能兼顾公平。

某项目自来水与道排施工交叉作业，自来水公司在试压时出现管涌，为赶工期直接开挖处理，破坏了道排管道，双方发生争执。建设单位赶至现场后，以大局为重，立即指令确保自来水施工测压，保证验收；同时对道排施工单位承诺，确认损失后由建设单位承担；缓解了现场对峙，保证了工程进度。事后对道排施工单位耐心劝导说明自来水公司属于市政垄断企业，只能和谐相处；而自来水公司也知理亏，最后双方答应各自承担损失，为后续平稳施工创造了条件。所以对类似交叉施工作业时产生工序、工期等的争执，唯有实事求是，兼顾公平，才能顺利推进工程进度，保证项目目标的完成。

某项目在消防验收时，根据现场情况要求一楼大厅取消防火门，以保证疏散通道。办理签证时，成本部以未按图施工且无消防单位书面整改指令为由，不予认可，但实际上既安装又拆除，都产生了费用，而且也不可能去自找麻烦要消防验收整改书面指令。这时候，一定要实事求是，公平处理，认可造价。控制成本必须算大账，不能盯着小账，要以交付目标为最高准则！

2、坚持原则，公事公办

原则，是指行事所依据的准则。具体到工程管理上讲，就是依据招标文件、合同约定以及公司的有关制度要求办事。公事公办，则是指按公事的原则办，不讲私人情面。

某施工单位在选用外墙保温材料时，因为老客户，未招标就直接采购了外墙保温材料，进场也未认真查验材料和相关检验证书，在质监部门巡检时，发现该项保温材料属于三无产品，结果被勒令停工进行经济处罚，信用扣分。

所以只要一放弃原则，必定会出事。只要公事公办，就没问题。要牢牢记住：质量是管出来、看出来、罚出来，严格要求出来的。对业务单位无论上至公司总经理、董事长，下至项目班组，都要不讲私人情面，坚持原则，公事公办，这样，才能保证工程的质量和安全。

3、严于律己，敢于正人

严于律己，指的是严格地约束自己。管理别人，首先要自己过硬。凡是要求别人做到的，自己要率先做到；凡是要求别人不做的，自己要坚决不做。而敢于正人，就是要敢于管人，敢于严格要求，严格管理。

某项目要求现场必须佩戴安全帽，但正值高温天气，建设单位管理者在进出时经常不戴安全帽，结果安全管理处罚时，无一家施工单位接受，直至造成一起高空坠物死亡事故，血的教训才使人惊醒！

4、勿以私交，勿谋私利

私交，指私自交接或者私人之间的交谊。私利，指个人的利益。

人都是有感情的动物。施工中天天打交道，必然会产生联系和工作上的情谊。但是，要切记产生私交，更不可谋取私利，尤其在当前中央反腐倡廉形势下。要牢牢记住施工单位永远不可能成为你的朋友，只能是亲和清的纯粹业务关系。

某项目2014年开盘时，市场处于平淡期，开发商有些内部员工愿意转让，而总包管理人员因刚需也特别希望购买。建设单位项目部鉴于总包施工质量良好，进度快，口碑不错，觉得私交不错，实际上出发点也是想总包都在项目上买房子，对工程管理也有好处，就牵头帮忙介绍转让给总包单位。结果2015年下半年至2016年，房价暴涨，翻了一倍。卖房者反悔，没买房的也投诉，产生了较大纠纷。如果一开始就坚持原则，公事公办，不参与转让事宜，总包管理人员自行参加购买就不会产生隐患。

5、听言观行，有奖有罚

听其言而观其行，是指不要只听言论，还要看实际行动，根据实际行动给予奖罚。

工程管理中工地例会是很重要的会议，诸多信息、决定和大部分协调工作都是在例会上发布、交流和决定的，尤其抢工期间会要求各家施工代表表态落实。很多施工单位要钱最积极，对质量进度信誓旦旦，实际上敷衍了事者众。所以，工程质量进度是追出来、盯出来、抓出来的，不严格处罚根本不行！

某项目，门窗分包单位每次表态保质保量完工，但进度仍然极其缓慢。管理团队深入门窗公司调查才了解到，该公司不仅项目经理屡次更换，加工厂也频繁更换厂长，无人负责。最终直接约谈该公司总经理，并按合同约定严格进行了处罚，才得以保证进度推进。

6、己所不欲，勿施于人

己所不欲，勿施于人，出自《论语》。意指自己不愿意别人怎样对待自己，就不要那样对待别人。简单地说就是推己及人，将心比心，设身处地为别人想一想。

某项目电梯门套原图纸设计为不锈钢门套，后鉴于项目高溢价，为提升品质决定采用石材门套。施工过程中办理签证，但一直没有签署确认；竣工结算时，成本审计部门竟以施工单位变更材料时未提出异议，按原价格执行，导致发生群体性事件。其实此事清楚明确，但是建设单位以成本为借口不调价当然是不合适的，己所不欲，勿施于人，失掉公信力，后果还是要来承担。