李付丹

摘要：房地产行业是典型的资金密集型行业，项目建设周期长，资金需求压力大。设立完善的预算管理机制，做好预算管理工作，可以使房地产企业实现各项经济资源的高效配置，降低成本费用、提升经济效益。本文从预算管理对于房地产企业的重要性出发，对房地产企业在预算管理工作中存在的常见问题进行分析，并提出了建议。

关键词：房地产企业;预算管理;常见问题;分析建议

全面预算管理，是利用预算对企业内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标。对于房地产企业而言，有效的预算管理工作能够对企业的战略发展目标进行合理规划和细分，帮助管理者在日常经营活动中及时调整经营决策。由于房地产市场的外部环境持续不断变化，房地产企业应当将预算管理融入到企业的每个经营环节当中，通过事前、事中、事后等控制活动，来实现对资金、经营等全面、科学管理的目标，达到利润最大化。

现阶段，随着房地产企业的规模不断扩大，千亿、百亿规模比比皆是，各种各样的管理问题也渐渐浮出水面，下文将从实务角度分析房地产企业在预算管理中存在的问题，并在此基础上提出针对性的建议。

一、房地产企业预算管理中存在的主要问题

（一）预算管理意识薄弱、预算控制和执行力度不够

在房地产企业的运营过程中，基层员工和管理者预算管理意识都比较薄弱的现象普遍存在。基层员工没有意识到预算管理的重要性，认为预算管理是财务人员的职责，与自身无关，预算工作在日常的执行过程中并未得到有效的落实，例如有些经济事项先发生后补审批流程、有些经济事项未先申请追加预算即发生了超预算支出;管理者对预算管理的控制力度不够，仅仅将全面预算管理停留在控制项目的成本层面，预算编制流于形式，未將预算管理工作与绩效考核有效挂钩，赏罚不分明，导致预算管理缺乏全员支持，难以全面开展。

预算编制完成后，在执行预算时，需要对有限的经济资源进行合理配置，在这个执行过程中，往往会出现资源争夺及配置不均的情况，偏离了目标。同时，受外部条件和宏观环境的影响，预算可能会出现重大的偏差，需要管理者实时调整战略和规划，这些也会削弱预算的执行力度，同时打击员工参与预算的积极性。

（二）缺乏完善的预算管理体系

我国的房地产企业起步较晚，近年来规模又扩张的较快，导致很多房地产企业的预算管理跟不上企业实际的发展需求。而整个行业在预算管理体系的建设上也尚未达成共识，加上政策逐年变化，很难形成统一的预算管理标准。各家企业基本上是将关注重点放在对市场的把控上，根据自身的实际情况和需求来进行预算管理，主观性和随意性较大，科学性相对不足。

此外，房地产企业由于受宏观政策和经济动态的影响较大，在项目开发周期内存在很多不确定的因素，导致收入的结转、成本的分摊、税费的测算、利润的预测这些预算的编制难度加大，缺乏相对完善和规范的预算管理体系，容易导致预算管理脱离实际，使得全面预算管理不能真正发挥作用。

（三）多项目模式挑战传统的预算管理方式

房地产企业传统的预算编制是建立在单项目的模式上的，随着近年来产品标准化、项目规模化、以及布局全国化，大多数房地产企业在从单项目模式转入多项目模式后，预算编制却还停留在单项目的模式下。例如资金预算，各个项目的资金流并不是单独割裂的，还涉及到项目间的资金往来调拨以及资金的统筹使用，预算的编制难度和要求都远比单项目模式下高，并不是简单的汇总和叠加。

在多项目的模式下进行预算管理，房地产企业就需要在各个项目之间对经济资源进行合理的规划和配置，然而经济资源是有限的，在规划和配置的过程中，还必须对项目的开发进度和资金的使用进行合理和准确的铺排，以实现最优化的配置，这对房地产企业的管理者也是一个全新的挑战。

二、房地产企业预算管理的改进建议

（一）强化全员的预算管理意识

预算管理的有效推行，需要企业的全体员工提供支持，可以针对预算管理意识展开培训，首先对企业的管理层宣传预算管理的作用及意义，由上至下，使预算管理工作的有序开展提供管理保障，在此基础上向企业全员进行渗透。

（二）建立和健全预算管理机制

1.实施项目预算。项目预算是全面预算的基础，基于项目全周期的角度进行编制，不局限于某个会计期间，能够规避年度预算管理中只重视短期利益、忽略长期利益的弊端。一般来说，房地产项目的全项目开发周期是2-3年，项目预算应根据项目预计的开发进度和节点，层层分解，逐步细化，从投资阶段到经营评审阶段，再到项目的启动阶段，从取得土地，到前期规划，到建筑安装，到竣工验收。完善、规定项目开发成本及费用标准，建立起一套相对完整的成本、费用标准体系。根据项目的实际开发进度，深入细化项目收入、成本费用、现金流等各项预算内容。只有这样，才能实现真正意义上的全面预算管理。

2.在预算管理中融入信息技术。利用计算技术可以有效地规避因人为记录失误对数据造成的影响，进而导致预算管理的风险有效减少，通过准确的数据分析所得到的结论对于企业的管理者的决策有十分重大的意义，而信息化的平台还可以将企业过去与正在经营中遇到的问题进行统一的记录，并且有利于企业对未来的发展前景进行有依据的科学预测。因此，在房地产企业预算管理中有效的融入信息技术，使企业的预算管理更具备精准性，进而促进了房地产企业的经济效益不断提高。

3.完善预算管理监督、考核体系。建立一定的监督体系，监督各个部门严格执行相关规章制度来规范预算管理，同时可以根据实际执行情况实时调整预算方案。完善预算考核体系，通过对完成时间、完成数量、完成质量、完成进度等预算工作成果的考核，对预算执行部门和相关人员进行奖罚。此外，还可以利用经济效益、成本等指标对预算执行情况进行评估，如便于更好的完善预算管理、考核制度。

4.企业相关各职能部门应该加强内部沟通和交圈，消除信息和数据不对称的现象，通力合作，保证全面预算管理的准确性。

（三）多项目模式下的预算管理实施

多项目模式下的预算管理是房地产企业实现效益最大化的有效途径，也使房地产企业的行业规模效应更为显著。在多项目模式下，房地产企业需结合行业自身的特性，对宏观经济形势和总体市场环境进行预判，从全局着眼，对整体效益进行评估，兼顾人才、资金、土地三方面的资源，在各个项目之间进行有效整合和合理配置。

1.统一项目标准。多项目模式下各个项目的实际情况都各不相同，包括拿地方式、合作开发模式、股东资金投入和利润分配的约定，所以预算编制的难度和维度都远远大于单项目模式，但是多项目预算的编制又以单项目的预算编制为基础，故仍需强化，在预算项目上使用统一的标准。

2.实行多维度的预算编制。多项目的预算编制，需要对多个项目进行综合考量和铺排，在多个项目同时运作时，如何错开项目某些关键节点的进度安排，以避免可能在同一时间段流入大额的资金，造成资金的沉淀浪费，又可能在同一时间段流出大额的资金，形成巨大的资金缺口，保证企业日常经营活动的有序运行。

三、结束语

综上所述，在房地产企业的运营过程中，首先要强化全员的预算管理意识，其次应以项目预算为基础，建立全面预算管理体系，特别要重视多项目模式下的预算管理机制的实施和落地，将全面预算管理落实到企业经营的每个环节当中，利用预算管理将企业未来的发展计划进行深入的分析，找到最适合企业发展的战略性目标，进而提高房地产企业的经济效益，保证其健康发展。

参考文献：

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