余江华

摘要：随着各城市房产成交价格节节攀升，为了预防房地产泡沫的膨胀，国家对房地产行业开始调控。随着调控的深入，房地产行业竞争加剧，房地产行业正在告别暴利时代，利润回归正常水平。因此，为了提高企业的竞争力房产企业必须进行精细化管理，从成本控制出发，提高企业的利润，增强企业竞争力。

关键词：房地产；开发；成本构成；成本控制

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）025-0273-01

引言

随着各大中城市房产成交价格逐年暴涨，为防止因房地产泡沫迅速膨胀而最终破裂，给国家经济造成重大影响。同时，为保持房地产市场的健康可持续发展，更重要的也是为了保持经济的可持续发展，2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并开始对房地产行业进行调控。随着调控的深入，房地产行业竞争加剧，房地产行业正在告别暴利时代，利润回归正常水平。所以，房地产企业要增强竞争力，只有变粗放式管理为精细化管理，从成本控制人手，找到行之有效的成本控制途径，最大可能降低企业成本，实现企业利润的提升，才在激烈的市场竞争中发展壮大。

一、开发项目成本构成

房地产企业的成本主要分为开发成本和开发费用两个方面，其中开发成本占据绝大多数，也应该是成本控制的重点。

二、房地产企业阶段分类

房产项目按照所处不同时间可分为立项、设计、招投标、施工以及竣工决算几个阶段。所以，成本控制在不同阶段，应该采用不同的途径与方法。

三、房地产开发企业各阶段成本控制途径及方法

1.项目立项阶段。当前国家大力整治环保问题，所以在项目立项阶段应该委托专业的中介机构在项目开始之前进行项目的可行性论证，主要包括地灾评估、环境影响评估以及防雷评估等。防止盲目上马未通过可行性论证的项目，避免因决策失误导致开发成本的增加，给企业造成重大损失。

2.项目设计阶段。规划设计很大程度决定了项目的工程造价，如果方案设计时对功能、外型和规模等过分追求，而忽略施工过程的考虑，将造成施工阶段重大设计变更的发生。所以，在设计时应抛弃对外观、功能等的过分要求，确保设计方案的合理性以及可行性。

3.项目招投标阶段。招投标的主要目的是通过招投标程序，选取价格符合预期、质量相对有保证的服务或者产品。当然企业在招标过程中，不能一味的追求最低的投标报价，不能够以价格最低作为中标条件，必须是由专业人员对建造过程进行科学的计算后，在确保施工方有合理利润以及工程质量得以保证的前提下，通过市场竞争获得合理低价。否则，施工方为了利润会偷工减料，出现质量问题，到时候就得不偿失。同时，招投标也是了解市场行情的方式，通过该方式可以了解最新的材料价格、人力成本等，从而加强对成本的控制。

4.项目施工阶段。港口企业主业为港口装卸服务等，房地产开发业务只是业务之一，这在一定程度上对房产开发方面的人才储备不足。为了弥补因这一短板而造成施工成本的增加，应外聘专业的现场管理人员，在现场对施工过程加以控制和管理，加强施工签证单的控制，对于隐性成本项目增加工程量而产生的签证单，应该由现场管理人员、监理、审计多方签字确认；同时，在施工过程中应该尽可能的减少设计变更，避免因设计变更而造成重复施工；加强项目成本与质量、项目进度之间的协调与控制，避免因为一味的追求项目成本最小化，而忽略项目的质量，以及追求项目进度而忽略项目成本支出，否则到时由于质量和进度的影响，将使项目的大幅度的增加。

5.项目决算阶段。作为成本控制的最后阶段，在这个过程中应以保证工程实际造价为目标。为更加准确的做好价格结算，在竣工决算时可以引入市场机制，聘用有资质信誉良好的中介机构，与之签订协议，由对方派造价工程师长期驻守，对项目进行全程跟踪审计，并明确告知对方，在他们出具结算审核报告后会另行聘请其他的专业机构进行项目的二次审计，如果二次审计与一次审计之间变动幅度过大，将扣减相应的审计费，假如在审计过程中发现施工方与审计方相互勾结，损害我公司的利益，我公司将保留追讨损失的权利。这样，至少在进行跟踪审计时造价工程师与施工方相互勾结，损害我公司权益的机会将大大降低。

6.结合港口企业的实际，合法、合规的对项目进行税收策劃。随着2016年5月1日开始的全面营改增的开始，目前房地产行业的主要税种包括增值税、土地增值税、企业所得税等。由于我国宏观调控政策的关系，房地产行业的平均税负在所有行业中是比较高的。所以，为了节约成本企业必须采取合理合规的税收策划，比如：合理选择购房优惠方案，不要直接减免大修基金和契税，通过降低房款的方式来优惠契税和大修基金；做好施工合同和采购合同的招投标工作，不要将采购合同与施工合同合并在一起进行招投标，目前房地产行业与建筑行业增值税税率均为10%。但是，销售行业的增值税则是16%。如果，单独对钢材、水泥等建筑材料进行招投标，房地产企业可以取得16%的进项，高于建筑行业10%的进项，达到降低税负的目的；将增值额最多的商业门面由“出售”变为“出租”，达到降低土地增值税以及企业所得税的目的，土地增值税的征收范围只是对于企业和个人转让房产的增值额进行征税，商业门面的出租，没有发生房屋所有权的转移，不属于土地增值税的征收范围，对于出租部分通过投资性房地产科目进行核算，在持有期间平均分摊建筑成本，所以同样也可以达到降低企业所得的目的。

总之，房地产企业成本控制是一个系统而复杂的工作，涉及到开发项目的每一个阶段，各部门之间只有通力协作，成本控制的目标才能够实现，企业效益得以增加，从而达到企业价值最大化这一终极财务目标，使得企业在激烈的市场竞争中发展壮大。