文/叶青

熟人交易，方便未必可靠

2013年5月的一天，家住广西柳州市柳北区的中年女士黄晓敏，在路上遇到了年过半百的男子马春生。两人过去住在同一条街，算是老熟人。后来，马春生搬离原处，两人近两年见面的机会少了。这次见面，彼此拉起了家常。闲聊中，马春生说，最近父亲病重，家里经济有点吃紧，想把位于市区北雀路那套刚买的新房卖掉，给父亲救急。黄晓敏对该房的位置和户型都很满意，马春生开出的60万元价格也算合理。两人交谈中，黄晓敏得知房产证尚未办下来，银行也有按揭贷款没有还清，但她对房子总体上还满意。出于对马春生的信任，黄晓敏直言：我很中意你这套房，待回去跟家人商量后，过几天就答复你。

6月初，黄晓敏和马春生签订了房屋买卖协议。考虑到该房没有房产证，房屋过户和银行解除抵押比较麻烦，两人便约定黄晓敏首付29万元，剩下的31万元，以黄为马春生偿还贷款的方式分期付清，两年半后再办理房产过户手续。协议签订后，黄晓敏按约支付给马春生29万元，马春生则将自己用于还贷的银行卡、购房发票和房门钥匙，一并交给黄晓敏。之后，黄晓敏请人装修房子、购买家具也按部就班进行着。

黄晓敏万万没料到，马春生竟然辜负了她的信赖和十几年的交情。2014年年初，马春生办理了该房屋的所有权证，却一直隐瞒着黄晓敏。7月份，马春生又将卖给黄晓敏的这套房子作担保，抵押给了另一男子陈永革，并向陈借款30万元，期限半年，月息利率2%，并与陈永革办理了抵押登记手续。对于房屋抵押和借款的真实情况，黄晓敏和陈永革都被蒙在鼓里。马春生只给陈永革支付了4个月的利息，便销声匿迹，到还款时限届满，马再未现身。陈永革在找不到马春生的情况下，按房产证上登记的地址找上门，结果见到的却是黄晓敏。

债主现身，房子面临拍卖

黄晓敏和陈永革两人见面后，才得知房屋抵押和借款的原委，他俩都意识到被马春生忽悠了。陈永革随后说，自己想通过拍卖该房抵债。黄晓敏一听卖房，立刻傻了眼。尽管黄晓敏一再解释，但陈永革为避免自己的经济受损，直言相告黄晓敏，要么腾房，要么替马春生偿还其贷款。否则，将走法律程序拍卖。

面对马春生的要求，黄晓敏当然不答应。双方各执己见，谁也不愿退让。过了一段时间，陈永革见黄晓敏仍不愿妥协，2015年4月10日，陈永革将马春生告到柳北区人民法院，要求其返还借款30万元及利息，并按每日1%支付违约金。

黄晓敏得知陈永革起诉了马春生，她担心房屋被法院拍卖，给自己带来更大的经济损失，便以马春生涉嫌诈骗为由，向公安机关报案。由于黄晓敏和马春生曾签有协议，约定两年半后过户，期限未满，公安机关认为属于民事纠纷，建议黄到法院去解决。

为了避免损失，2015年8月7日，黄晓敏也提起诉讼，请求柳北区法院认定她和马春生之间的房屋买卖协议合法有效，马春生应在2015年年底前将房屋过户给她。

由于陈永革起诉马春生的案子先立案，案情清晰，证据充分，2015年11月21日，法院作出判决：马春生归还陈永革30万元本息及违约金。

判决一生效，陈永革便向法院申请执行马春生的房屋财产。因黄晓敏买的该房依旧登记在马春生名下，便被查封了……

一个月后，法院才判决黄晓敏和马春生签订的房屋买卖协议合法有效。但是，这个“时间差”对黄晓敏十分不利，为后续利益纠纷埋下了隐患。

黄晓敏虽是受害人，但法院对陈永革的那份诉讼判决——查封拍卖涉案房屋，令她十分不安。2016年8月26日，在法院执行当天，黄晓敏就执行标准提出了书面异议，要求中止执行，将房屋返还给她。法院经审查后，9月30日，驳回了黄晓敏提出的异议。

自己疏忽而败诉，房子被拍卖

花几十万元买的房子将被拍卖，黄晓敏欲哭无泪，后悔莫及。2016年11月4日，抱着最后一线希望，她把陈永革和马春生一并告到柳北区法院，请求判决停止对该房屋的强制执行。

2017年7月12日，柳北区法院开庭审理了此案。法院审理认为，黄晓敏向马春生购买房屋，但尚未支付全部价款，不符合最高人民法院的相关规定；陈永革因抵押享有担保物权，可以优先受偿。黄晓敏与马春生签订的房屋买卖协议，虽已被法院认定合法有效，在马春生未履行义务的情况下，黄晓敏应当向其主张违约责任，而不能因此对抗陈永革的担保物权。

2017年9月，柳北法院依据《民事诉讼法》第64条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第90条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条之规定，驳回了黄晓敏的诉讼请求。她购买的此套仍登记在马春生名下的房屋，将被法院拍卖……

因忽略了房屋买卖“预告登记”，黄晓敏买的房子将被拍卖，所得钱款要为马春生还债，她的经济损失不言而喻。尽管黄晓敏与马春生之间还有房屋买卖协议，她可以另行起诉马春生，要求马返还房款，但难度可想而知……