张力威 中国房地产协会副会长

住房租赁市场“蓝海”初成

张力威 中国房地产协会副会长

租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，它将在新一轮的房地产产品竞争中扮演重要角色。据不完全统计，全国在最近1年多时间里，有超过8个省份及超过20个城市出台了有关租赁的政策内容。广州、南京的租购同权，无锡、成都等地的人才落户，北京的共有产权、上海的租赁住房用地连续推出，地方政策都是指向房地产长效机制，大力鼓励住房租赁业务。

随着租赁市场的“崛起”，长期以来我国房地产市场“轻租重售”的状况将逐步得到改变。增加租赁市场的有效供给，对于稳定市场预期，遏制房价过快过高增长将发挥积极作用。同时租赁市场的勃兴，整体来看对稳定房价有重要作用。

住房租赁市场的“崛起”

据住建部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，其中以新就业大学生和外来务工人员为主。有调研机构数据显示，2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿元，预计到2025年，住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

与旺盛的住房租赁需求相比，我国大中城市租赁市场存在房源总量严重不足、租价高、供应结构不合理、租住环境差等问题。在人口净流入的大中城市要加快发展住房租赁市场，已成为政府的政策要点。

7月20日，住建部等九部委发文，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》把广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市列为首批试点名单，要求加快发展住房租赁市场。此试点城市名单公布一个月之内，已有9个城市公布了租赁试点方案或通过市政府会议的审议。

值得注意的是，在首批开展住房租赁试点的12个城市中，北京上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。业内人士分析认为，这与两地人口政策相关。北京本来就要疏解人口压力，所以很难再出台吸引外来人口的举措，上海情况与北京相似。

尽管北京、上海、无锡三个城市并未被列入住房租赁试点城市，但这些城市依然出台相关住房租赁政策，多措并举发力租赁市场。

8月17日，北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。

在上海，继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，近日静安区规划和土地管理局发布公告，将市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。此外，上海市规土局已委托第三方机构在做租赁住宅政策研究，目前尚处于政策讨论阶段。主要研究方向是住宅和工业用地向租赁住宅转化的政策通道；租赁住宅土地全生命周期管理、部分产权化实现人力资本的财富积累效应、租赁住宅运营管理的租金租期进入退出设计等方面。

7月28日，无锡提出凡办理租赁登记备案的合法租赁住宅，同时具备参加无锡市城镇社会保险、申领签注《江苏省居住证》均满五年条件的，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。无锡的做法充分反映了当前三线热点城市户籍制度改革和租赁制度改革的导向。

随着租赁市场的“崛起”，可以看到长期以来我国房地产市场“轻租重售”的状况将逐步得到改变。我们也能看到各类机构抢滩登录住房租赁市场已成潮流。

多方“抢滩”租赁住房市场

自2015年开始，从中央到各级地方政府，都陆续出台了培育租赁市场和机构房东的政策。在政策和市场双重利好之下，一线城市和重点二线城市出现了大量的机构房东。

最先进入租赁市场的机构房东主要是一些独立品牌公寓商，往往受制于规模和运营水平，基本还处在“烧钱”的初级阶段。其次是依托自身租赁平台转型的市场存量房机构。还有开始大规模布局租赁市场的开发商们，目前排名前20的地产商中有12家已经布局长租公寓市场。

除开发商之外，地方政府旗下的国有租赁平台也将是机构房东的重要力量，进一步扩大机构租赁的规模。比如，2016年，佛山搭建了佛山市建鑫住房租赁有限公司。2017年7月14日，哈尔滨国有控股专业住房租赁平台——悦居网正式上线运营。7月17日，广州提出，拟成立广州住房租赁发展投资有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年底，将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。

相较于民营机构，国有企业在获得地方政府支持的同时，也可凭借自身的国有背景更好地获取融资。同时，国有企业做租赁，有利于盘活存量房屋。此前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在成熟的房地产市场，专业租赁企业提供房源占比应在30%左右。

由此可见，我国的住房租赁市场未来还有很大的发展空间，而机构房东的崛起，或将从数量和规模上，彻底改变租赁市场的游戏规则。

重申产品价值和服务价值

当然，在发展的道路上，还需要破除很多现实障碍，以长租公寓为例，品牌、质量、成本、服务等一直困扰着投资运营方，市场的极速变化，使企业站在了新一轮的起跑线上，必须要重新审视产品价值和服务价值。

租房者中年轻一代占比较大，他们对生活环境的要求和追求越来越高，旨在追求更高的生活质量。这就要求住房租赁市场的相关产品迭代升级，以更加契合新一代人的住房理念。产品价值无论对租房者还是运营者都将被重新定义。另一方面，与租赁住房市场兴起发展的同时，是服务质量的提升，只有当与租赁相配套的基础服务得到提升，才能从整体上改变目前住房租赁市场的现状，更好地发展住房租赁市场。

这些现状也给住房租赁市场上新的服务商提供了更多的机会。2017年无论是房企还是公寓机构亦或是配套企业，都盯上了住房租赁这片“新蓝海”，然而如何能够在不断变化的时局中把握机遇，唯有适应变化才能掌握主动。