没有最“好”的REITS，只有最对的REITS

随着消费升级和REITS市场的发展，REITS的类型越来越多，北美市场上，传统的办公/工业地产、零售物业、出租公寓、酒店等REITS的市值占比已经从2000年的80%下降到50%左右，而预制房屋、独屋出租、康养物业、自助仓储、数据中心、林场、基建、娱乐场所、户外广告以及抵押贷款类REITS的占比显著提升，创新类REITS已经不再是利基市场，而是撑起REITS市场半边天的主流产品，连历史最短的独屋出租类REITS都出现了股权市值超120亿美元的大公司。

这些不同类型的REITS之间具有一定的相关性，尤其是传统REITS，彼此之间的相关系数都在0.8倍以上;而创新类REITS和住宅抵押贷款类REITS与其他REITS产品之间的相关性较弱。此外，即使是相关性较高的REITS，其在周期中的收益率和波动幅度也不尽相同。

一般来说，抵押贷款类REITS由于杠杆率较高，业绩波动大，历史平均的估值在9倍左右，几乎全部的收益都来自于股利的贡献，其中，商业地产抵押贷款类REITS在金融危机期间遭受重创，1999年以来的年化总回报率只有2.1%，是表现最差的REITS。

权益类REITS历史平均的P/FFO在15倍左右，当前在17倍左右。其中，业绩波动最大的是酒店类RETIS，工业地产和购物中心类REITS也对经济周期比较敏感，高波动下，酒店类REITS的估值较低，长期中90%的收益都来自于股利的贡献，1994年以来的年化总收益率只有5.7%，但在经济复苏过程中，却能够创造出年均20%以上的高回报。与之相对，独立店面、康养物业、预制房屋、自助仓储等类型的REITS则具有一定的抗周期性，在低谷中的损失较小，其中，自助仓储类REITS自1994年以来的年化总回报率达到15%以上。……