邓华

【摘要】本文通过阐述民法的公平、合理、等价有偿原则的法理内涵，比较分析国外征地拆迁补偿范围，探讨被拆迁物业所有人会议集体协商的思路，研究拆迁补偿与土地增值分配之间的理论关系等，提出了我国现行城市房屋拆迁补偿政策完善的设想。

【关键词】拆迁补偿 公平原则 补偿范围 补偿标准 集体协商

自2001年11月1日起我国开始施行的《城市房屋拆迁管理条例》（简称305号令）是在原1999年条例的基础上进行修改的。修改的重点内容之一是：保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。当时普遍认为此项修改使得拆迁补偿安置标准符合了民事活动中要求“公平、合理、等价有偿”的基本原则。然而，近几年因城市房屋拆迁补偿安置而引发的重大社会事件和大量上访现象，使得各界人士对305号令的诸多方面产生了质疑。本文仅对305号令的拆迁补偿范围、补偿标准、补偿确定方法的缺陷进行剖析并提出相关完善的建议。一、正确理解与运用公平、合理、等价有偿原则民法的公平原则意在谋求当事人之间的利益衡平，要求民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动。但公平原则不能简单等同于等价有偿原则，因为在民法上就一方给付与对方的对待给付之间是否公平，是否具有等值性，其判断依据采取主观等值原则，即当事人主观上愿以此给付换取对待给付，即为公平合理，至于客观上是否等值，在所不问。由此不难看出公平原则的具体运用，必须以自愿原则的具体运用作为基础和前提。如果当事人之间利益关系的不均衡，系自愿的产物，就不能谓为有违公平。

由此看出，所确立的“以房地产市场评估价格确定货币补偿金额”，这一补偿标准实质上属于客观等值标准（姑且不论其评估价格是否准确、评估范围是否全面），并不是民法意义上的产生于平等自愿前提下的公平结果。它假定了（或规定了）拆迁当事人均愿意（或必须）以房地产市场评估价格来作为被拆迁房屋的交易价格，当事人双方不能就该交易价格进行协商或讨价还价。

拆迁估价只是提供被拆迁房屋在特定时点下因所在区位、所在房地产市场状况下可能的公开正常交易（假定非拆迁交易方式而是正常的公开市场买卖转让方式）价格，其评估行为属于社会中介行为，对于委托评估方仅起到参考作用，对拟参与交易的相对方无任何约定作用，交易的结果与评估价格之间也不一定存在完全的对等关系。而305号令将拆迁行为限定为民事行为，那拆迁补偿理应通过协商的方式来确定，拆迁估价结果不应当然直接成为补偿数额的最终结果，但双方可以参考此估价结果。有法官认为：按照等价有偿原则进行补偿。等价有偿包括等额补偿和超额补偿。但笔者认为等价有偿的价是指当事人双方经过自愿协商形成的市场价格，而非客观价值，至于是否超额也并非绝对的。如某经常淹水地区或棚户区的房屋业主急于改造，就可能以低于其市场价格的数额与开发商达成拆迁协议。

二、科学合理确定拆迁补偿范围

305号令规定的拆迁补偿范围有：被拆迁房屋的房地产市场价格、搬迁补助费、临时安置补助费，适当补偿停产停业造成的经济损失。考察国外的相关拆迁补偿政策或许能得到一些启发。日本《土地征用法》规定的补偿内容包括：征用损失赔偿、通损赔偿、少数残存者补偿、离职者赔偿、事业损失赔偿。加拿大的征地补偿的范围包括：一是被征用部分的补偿；二是有害或不良影响补偿；三是干扰损失补偿，被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用，因混乱而造成的成本或开支补偿；四是重新安置的困难补偿。韩国的土地征用补偿包括：地价补偿、残余地补偿（即残余地价值降低或其他损失的补偿和因残余地需修筑道路、水沟、墙栅等设施或其他工程时的补偿）、迁移费用补偿及其他损失补偿、其他因测量、调查而产生的損失、因事业的废止或变更而产生的损失、残余土地以外土地整治费用的损失。德国明确要求对征收中被征收人的特别不利给予补偿，即“负担补偿”或“特别不利补偿”条款，该条款的规定是为了因实行都市建设计划而采取的征收措施，使得人民的生活状态（尤其是经济及社会生活方面）产生了经济方面的损失。我国的补偿范围与国外的范围相比显得缺少一些，而目前拆迁矛盾的焦点之一也正是范围问题。笔者认为，非自愿拆迁项目（指不能通过拆迁当事人自愿协商的方式实施拆迁，如社会公益项目，必须由政府以法令的形式规定）对被拆迁人造成的损失应该足额补偿下列内容，具体包括：被拆迁物业的公平市价；被拆迁物业的买价损失（指实际买入价高于正常市场价的价差部分）；对被拆迁人因调查、评估、搬迁造成的生活及工作干扰损失；社会公益项目开展对周边物业的增值分享；因搬迁造成的营业损失、解除合同赔偿；因搬迁造成被动消费的损失。

三、商业目的拆迁通过集体协商

谈判确定补偿金额。商业开发目的的拆迁由政府法令规定补偿标准，已经越来越遭到被拆迁人的抗争和法学专家的质疑，甚至有人提出了违宪之观点，通过自愿协商订立合同的方式恐怕是最为合理的（其原因本文不论述）。著名专家张曙光认为，作为商业目的的土地征用和房屋拆迁，在遵循政府的土地规则和城市规划的前提下，先要由商家和动迁户进行协商谈判，草签协议，然后到政府部门备案或审批。但笔者认为如果采用拆迁人与每一个被拆迁人去谈判，是不现实的，而且会产生很多社会问题。其弊端在于：拆迁时间会无限期拖延，个别人漫天要价，拆迁人可能会动用黑势力，形式的公平可能会最终导致实质的不公平。分析一下各地的拆迁补偿实际操作模式就会发现往往钉子户均是拿到补偿款最多的，这实际上破坏了大多数人的公平。考察建筑物区分所有权制度的设计或许对我们有所帮助。endprint