高校公有住房管理问题及对策

文/朱玉辉 陈炜，四川大学后勤管理处

本文分析了目前高校公有住房管理中存在的部分问题，并提出了相应的解决思路。

公有住房；周转房；自管房

随着生活水平的不断提高，高校传统的管理型、福利型住房管理模式暴露的问题日渐突出。如何提高房管部门的服务水平，从而有效解决广大教职工在住房方面的诉求，以保障学校各项事业的稳步前进，值得我们探讨。

1 我校公有住房来源

公有住房指的是国家、企事业单位投资修建的住宅。根据《四川大学公有教职工住房管理办法（暂行）》，我校公有住房包括未出售给教职工的住房和教师公寓，其产权为学校所有。

目前，四川大学公有住房包括以下四类：①常住教职工公有住房，指的是进校时间在2002年以前的教职工租用的住房；②新进教职工周转房，指的是新入职的职工以市场价格租住的教师公寓，租赁期不长于3年；③引进人才安置用房，指的是短期专家公寓和江安校区引进人才房；④学校下属单位自管房，用于满足部分单位工作需要的住房，例如保卫处值班用房等。

四川大学现有望江、华西和江安3个校区，公有住房园区共计1 5个，楼栋数73栋，主要集中在望江校区，住房面积约23万平方米。

2 我校公有住房管理中的问题

2.1 高校公有住房物业管理问题

公有住房的物业管理带有行政福利的性质，住房维修主要依靠国家财政补贴，物业管理方通常是高校的房管部门或由后勤集团提供。随着生活水平的不断提高，这种行政性、福利型、粗放式的物业管理模式跟不上公有住房住户的需求。一方面，长期以来住户养成的享受低廉公共资源的习惯，引入社会化物管，势必增加生活成本，所以住户对引入外部物业公司很难达成统一的意见；另一方面，公有住房在校园内分布较为分散，和便于集中管理的商品房小区相比，大多数物管公司不愿意涉足公有住房管理业务。

2.2 部分住户存在违规使用住房的情况

随着生活条件的改善，部分承租公房的职工在外购买了商品房，将公房转租、转借给他人从而获得部分收益。有的住户存在私搭乱建、擅自改变房屋结构的行为，例如将一楼住房的墙壁拆除改做商铺使用。校外人员租住学校公有住房，造成居住情况复杂，治安隐患突出的情况，严重影响学校的教学生活秩序。

2.3 周转房数量不足、周转率偏低

学校根据教职工进校时的学位和婚姻状况，提供三种不同层次的周转房，申请对象为在成都市主城区和江安校区未购买商品房且进校时间在三个月以内的教职工。由于租金低廉、生活便利等优势，大多数新进职工愿意选择周转房而放弃货币补贴。随着学校周边商品房房价上涨，租金也水涨船高，在周转房租赁期满后，超期租金由协议期内的10～12元/m2调整为37.5元/m2，仍比校外商品房租金低廉，故存在部分教职工逾期仍不愿意退出周转房的情况。

3 建议解决办法

3.1 引入社会化物业管理

高校公有住房物业管理有自身的特殊性，但仍需遵循《全国物业管理条例》的要求，通过有效的物业管理，实现国有资产保值、增值，不断提高公有住房的居住环境、人文环境和生态环境，从而达到社会效益、经济效益和环境效益三者和谐发展的物业管理体系。

对于分散在校园内的公有住房，学校可向社会公开招标，由一家企业统一部署、统一管理。物业公司的管理应明确以下服务内容：①建筑物及附属设备管理，包括为业主提供零星维修，维护消防、管道等设备的正常运行；②保障业主生命财产安全，涉及防盗及水电气使用安全等；③公有住房园区内的保洁绿化服务；④协助学校相关部门的房屋管理工作，如为租赁周转房的教职工提供看房及退房服务等。

学校的住房管理部门应协调好物业公司与教职工的关系，要将物业管理需要的房产、基建、职工信息及时地移交给物业公司。同时，房管部门作为甲方应该行使监督职能，避免物业公司以追求利润为前提而忽略了人文光怀。

3.2 引入强制执法部门，建立校内协同管理机制

学校的房管部门属于校内行政机构，不具备强制执法权，在遇到违规甚至违法使用公有住房的情况时，房管部门只能以督促、劝导等方式处理公有住房的相关问题。学校房管部门在集中清理违规、违法使用公有住房的过程中，应联合住房所在区域的公安部门、街道办事处和城管单位等部门，充分发挥校外执法部门的强制左右。

为巩固集中整治成果，房管部门还应联合校内其他部门，如人事处、保卫处、财务处及公有住房住户所在单位等主体，建立学校平台内的协同管理机制，对违规用房的行为采取切实有效的处罚。例如，人事处可根据房管部门提供的违规使用公有住房住户名单，暂缓其评定职称职务资格；保卫处可对该住房进行查封；学校可暂缓发放该住户工作绩效；该住户所在单位可对其进行劝导，若仍无效可对该住户在校院两级做通报批评处理。

3.3 健全周转房准入和退出机制，租金标准市场化

周转房的申请对象仅为入校时间短于3个月且本人及配偶在主城区和江安校区无住房的、学校计划的教职工。周转房的承租人应与房管部门签订租房协议和安全承诺书，内容包括：①房屋的位置、用途、面积及使用要求；②租赁期限、租金及支付方式；③房屋安全使用责任；④物业服务、水、电、气等相关费用的缴纳责任；⑥退回周转房的情形；⑦违约处理办法。

新装修的周转房均采用校园一卡通开门的方式，若承租人存在转租周转房、擅自改变房屋结构、在周转房内进行违法活动等行为，一经发现房管部门可以终止承租人的一卡通开门权限。

周转房的租金应遵循市场化的模式进行管理，根据学校周转房房源状况和专业资产评估公司结果，房管部门应对租金做出及时调整。房屋租金应及时从承租人在学校取得的收入中直接扣除，通过有效扣除超期租金提高住房周转率。

4 结语

高校房管部门在行使职能的过程中，一方面要坚定不移地走社会化、市场化的道路，另一方面要充分体现人文光怀，把广大教职工的诉求落到实处。除了依靠学校自身的力量，还需要相关政府部门的大力支持。如何解决好公有住房管理中的矛盾与问题，值得我们每一所高校深思。

[1]罗华,殷浩生.高校自管公有住房使用权的管理问题研究[J].中国管理信息化,2017(20).

[2]崔光灿,姜巧.公有住房使用与处置意愿的影响因素研究--给予上海1529户家庭调查数据[J].调研世界,2015(10).

[3]王路新.高校公房管理存在的问题与建议[J].高校后勤研究,2011(5).

朱玉辉（1965年6月—）男，大学专科毕业，四川大学后勤管理处，研究方向：住房管理。

陈炜（1988年8月—）女，硕士研究生，四川大学后勤管理处，研究方向：住房信息化。