■ 特约记者 贾广葆

记者观察大连老旧房屋如何保护管理

■ 特约记者 贾广葆

一、大连老旧房屋的特点与类型

1．老旧房屋的主要特点

一是建筑年代跨度较大，既有建于上世纪的俄式、日式老式建筑，也有建于上世纪三、四十年代的中式建筑，还有建于上世纪后期以及本世纪初期的公有住房。

二是建筑种类多样，有住房、办公楼、厂房、饭店、教堂、商店、仓库等。

三是公有房屋居多，由于历史原因，上世纪九十年代前，房屋基本上是国家建造的直管公房、单位建造的自管公房，实行的是福利化的住房供应体系，而现存的老旧房屋公有房屋占绝大多数。

2．老旧房屋的主要类型

大连是一个美丽的沿海国际化城市，也是我国历史文化名城之一。由于建城年代较久，口岸开埠较早，城市开放度较高，形成了大量欧式、俄式、日式、韩式以及中式等风格各异、中西合璧、各具特色的老旧房屋。这些建筑既有普遍性的特点、类型和存在的问题，也有其独特的地缘性、多样性特点，保护管理中也存在一些独有的问题。

一是具有典型的、体现历史年代特点的欧式、俄式、日式、中式风格和风貌的近、现代老、旧单体、连体、连片的老旧房屋。

二是具有得天独厚的优秀传统文化资源和尚未参加房改出售产权的直管公房、自管公房和私人产权房，独立、单体、连片的老旧房屋。

三是由于破损严重、部分残损，早期按原有老房子的结构、外貌、高度和宽度进行了一般性翻建、修复和改造的老旧公房。

二、保护管理现存主要问题

1．老旧公有房屋保护管理存在诸多问题

一是老旧公房私自随意转租、转借、转让、交换，有的换了多个住房，不仅严重影响公房的日常管理养护，而且导致扰民、环境污染、群租、治安、消防、卫生、邻里纠纷等诸多问题发生。

二是老旧公有住房房租低廉，开展商业经营活动或出租，有较大的利润空间，有的出租收入比公房租金高出几十倍甚至近百倍，导致大量老、旧公房改变用途、改变内部结构和外部风貌，深挖地下空间、加大加宽加高房屋，砸毁房屋承重墙、隔离墙，加盖建章建筑，以增加房屋经营使用面积，不仅导致国有、单位公房资产严重流失，而且严重损毁、破坏老旧房屋。

三是由于老旧房屋建筑年代久远，水、电、气、暖气以及上、下水等住房必备的日常生活的设施较差，有的老房子不独立成套，厨房、卫生间、进出走廊、大门几家共用，造成房屋住房随意侵占多占公用部位，擅自改建搭建，有的借口配套设施不全，管道堵、泡、滴、漏，而拒付房租，致使老旧房屋管理维修养护困难重重。

2．老旧房屋缺乏日常保护管理机制，破坏情况比较严重

一是日常的老旧房屋保护管理机制还未完全形成，绝大部分的老旧房屋几十年未曾进行过大修、中修，目前处于最低的修缮和养护水平，破损情况比较严重。

二是由于部分老旧房屋实用功能的改变，特别是公有房屋不宜参加房改的沿街、沿马路底层、不成套房屋，普遍改变居住功能，擅自出租成为经营性用房，导致这些老旧房屋过度改造、装修，任意占用公用部位、通道等，房屋使用严重不当，损坏现象严重。

三是老旧房屋保护管理资金严重缺乏。目前，大连市老旧房屋同其他房屋一样，一般靠政策性租金维持最低水平的保养维修，有的公有房屋住房出租经营时常拖欠租金，有的则将住房出租他人经营，按居住的政策性租金缴纳，致使老旧房屋保护维修资金来源单一，保护维修资金严重不足。

四是老旧房屋保护法律支撑不够。部分优秀老旧房屋的保护利用改造，需对居民和单位进行动迁置换，由于房屋是不拆除的，一般不适合采用旧区改造方式，目前还缺乏统一的拆迁、置换、调剂等安置办法的政策标准，如果完全采用协议置换办法实施，动迁置换难度大、成本高，而且难以控制置换、调剂时间。

五是杂乱无章地搭建、盖小房，使老旧房屋周边区域环境和景观受到很大破坏。由于老旧房屋大多伴随违章搭建等建筑，不但侵占空间，影响老旧房屋街区内的绿化、交通和人流出进等，而且破坏了老旧房屋的内、外环境。

三、大连老旧房屋的处置方式

大连老旧房屋产权多样、类型多种，既有国家所有的直管公房，也有单位所有的自管公房；既有房改售出的老、旧房屋，也有尚未出售的老、旧公房；既有规定不宜出售的底层、不成套公房，也有私人产权的老、旧房屋。针对这些老旧房屋的实际状况，应采取不同的处置方式。

1．已售出的老旧房屋的处置方式

对此类老旧房屋老、旧房屋应本着“以人为本，服务大局、尊重历史、保护传统”的原则，充分尊重售后公房安置对象的意愿，实现货币化和实物产权置换两种方式。

第一种：以货币化置换的，应合理评估房屋价格，确定房屋产权置换费用，在扣除一定比例的土地收益金后，一次性支付给老旧房屋安置对象。

第二种：以房屋实物置换的，按房屋产权置换的形式，在扣除一定比例的土地收益金后，同类区域的，可参照原住房面积、户型、楼层、朝向等予以房屋实物置换；不同区域的，可参照不同的土地类别，并参照原住房的各项系数，给予面积等补差。

2．尚未出售的老旧房屋的处置方式

目前，大连市城区仍有相当部分的公有房屋尚未售出。

第一种：其他区域没有住房的，目前仍然居住在老、旧公有住房使用权的承租人，居住合规，按时缴纳住房租金的，可采取相应的公有住房使用权置换的方式，由政府提供政策性租赁住房或公租房予以置换安置；对不同区域的住房使用权承租权置换，可给予一定的优惠补偿。

第二种：对其他区域有住房的，目前仍居住在老旧公有住房使用权的承租人或没有居住的，按规定按时缴纳住房租金的，可采取一次性货币化置换方式。

3．擅自转租、转借、转让、交换的公有老旧房屋的处置

老旧房屋使用权承租人，擅自转租、转借、转让、交换公有住房承租权，且没有正常缴纳房屋租金或协议租金的，经管房单位多次劝规无效的，可按照《大连市城市公有房屋管理规定》，收回公有住房承租权，还原老旧房屋的本来功能。

4．底层或不成套的公有老旧房屋的处置

目前，大连市规定，底层或不成套公有住房暂不出售，一些沿街、沿马路的底层老旧房屋公有住房承租人没有向管房单位审批，擅自改变公有住房居住使用用途，自行或出租进行商业经营活动，常年不缴纳房屋协议租金，对此类房屋，按照《大连市城市公有房屋管理规定》，在约谈、教育、疏解、整治的基础上，让其补办改变房屋用途手续，并一次性补交补齐所欠房租或经营性协议租金；对公有住房承租人拒不整改，无视法律法规的“问题户”，可通过启动司法程序寻求法律解决，收回公有住房承租权，还原老旧房屋的本来面貌。

5．擅自改变老旧房屋内、外结构，外立面的处置

一些老旧公房使用权承租人为了扩大使用面积，改变房屋内、外结构、外立面墙体等。对此类现象，按照公房管理规定，予以纠正，恢复老旧房屋原貌；对坚持不予纠正的，可会同相关执法部门强化纠正；对承租人另有住房不在此居住的，可相应收回公有房屋使用权，以恢复老旧房屋的原有结构和风貌。

6．产权私有的老旧房屋的处置

对一些历史上已形成的产权私人拥有的老旧房屋，应在充分征求房屋产权人意愿的基础上，自愿置换，采取两种方式：一、按照房屋市场价格统一货币化置换收回。二、房屋产权人不愿置换收购的，可同房屋产权人签订协议，明确权、责、利，保留房屋和原有建筑风格。

（特约记者单位：大连房地产经济学学会）