蔡苏赟

（漳州市房产交易中心，福建漳州363000）

浅析漳州房产中介现状的问题与对策

蔡苏赟

（漳州市房产交易中心，福建漳州363000）

近年来，随着房地产业的繁荣发展，房产中介活跃于房地产交易活动中，而且扮演着不可或缺的角色，在促进房地产市场稳定有序发展中发挥不可替代的作用。但是由于缺乏持续有效的监管，房产中介市场乱象迭生，行业内部存在许多问题，以至对房地产市场健康发展产生不良的影响。加强和规范中介市场的管理，要加强行业监管，加大惩罚惩治力度；建立统一公开交易平台，引入公开评价机制；强化交易资金监管；使该行业能够向更健康良性的阶段演化，为漳州发展助力添彩。

房产交易；中介管理；行业监管

一、房产中介的主要职能

（一）咨询服务

当一宗交易在前期准备阶段时，购房人和房产持有者会根据自身的需求，就市场环境、供求关系、标的评估、交易手续及相关法律等方面向房产中介提出咨询。房地产咨询是解决交易双方信息不对称的问题，中介利用所掌握的关于房产交易的知识信息和经验，根据交易当事人的问题，在交易成本测算、交易风险规避、交易公平性等方面给出较为客观的建议。

（二）价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先，房地产产品价格具有其特殊性，价格形成较复杂，每宗房屋的价格影响要素很多，例如地段、楼层、结构、周边配套等，需要对每一宗房屋分别分析后定价。其次，房地产价格评估具有技术性强，政策敏感的特点，需要专业和全面的评估机构来完成。第三，一般房产经营过程中涉及的各类交易活动如房地产买卖、租赁、互换、抵押、税收、清算、统计等活动需要具有市场价格尺度的作用的价格，一般这个价格由具有专业权威的机构给出，这是房地产市场正常运行的基础和依据。

（三）居间代理

房地产居间代理，主要运用于房地产二级市场。在房产买卖、租赁、信托等社会经营活动的过程中起到的居间代理的作用。房产居间代理是房产交易过程中的重要一环，规范到位的房产居间代理服务，对于降低交易成本，活跃房产二级市场，有效配置房产资源，具有积极正面的作用。

（四）行业自律

房产中介行业协会是中介行业根据自愿原则互相结合形成的非正式组织。中介行业协会的主要职能有：可以针对包括业务专业、行业价格、服务内容等内容制定出统一的标准和规范，来指导行业健康有序发展；在通过自生自发产生的内部秩序，在行业内部产生无序恶性竞争时，及时协调处理；行业协会代表行业利益，可以在向政府制定行业有关政策时，通过合法渠道反映相关意见，提出可行性建议。房产中介协会的另一个主要实践功能在于协调交易双方与房产中介之间的矛盾问题，从较为公正的角度为交易当事人在交易过程中产生矛盾纠纷时及时裁定调解。

二、漳州房产中介市场存在问题及现状分析

2016年以来，住建部部署开展了房地产中介专项整治，各地加大执法检查力度。2017年8月1日《福建省住房与城乡建设厅关于进一步加强房地产市场交易监管的通知》（闽建房函【2017】53号）第四点：严厉打击违法违规销售和中介行为。以目前漳州市场现状来看，部分房产中介成为害群之马，不但无法为房产交易活动发挥积极正面的作用，反而为广大房产交易当事人制造障碍，以此牟利，这是因为目前对于房产中介应该提供的服务没有得到相应合理的规范。结合目前漳州中介市场现状，分析存在的问题主要包括以下几个方面。

（一）行业管理不完善

房产中介行业门槛与退出成本低，导致目前房产中介机构及从业人员素质偏低，行业规模小，发展慢。说明了房产中介市场环境建设法律、法规、教育培训、管理、准入等)诸多方面的不完善，加上部分房产中介缺乏应有的敬业精神和职业道德标准，催生系列问题。

1.假房源问题及问题房源

假房源在中介市场中极为常见，有一部分中介机构挂出假房源为了招徕客户，行内称之为“钓鱼台”。假房源分为几种类型：一是已售房源仍在挂牌；二是待售房源虚标房价，一般均虚标低价以吸引客户；三是房源信息不符，主要是在装修程度、地理位置、户型结构、是否学区等相关信息上弄虚作假。问题房源是指房屋不具备交易条件，存在司法查封、抵押等情况。事件一：陈先生在购买一套被某房地产中介称为“有按揭贷款”40万的冠成国际的两室一厅的房屋过程中，支付了55万元房款欲签订合同时才发现，该房屋除了存在80万元的抵押贷款担保外，房屋已被三家法院查封，卖方负债累累，根本无力返还购房款。问题房源危害性很大，是交易纠纷产生的重灾区。房产中介责任感的缺失，是导致问题房源的主因。

2.指导阴阳合同

房产中介利用自己对房产交易流程及交易规费政策的熟悉，怂恿协助交易双方以签订阴阳合同的方式逃避税负或者套取贷款，以期在其中分得一羹。阴阳合同不仅会导致国家相关税收的流失及统计信息的不完全，一旦交易过程中双方发生纠纷，阴阳合同会为后续维权产生障碍。

3.中介服务收费混乱

虽然强调服务收费明码标价，公开上墙。但由于房产中介门槛低，从业人员整体素质参差不齐，加上存在一些无序竞争，房产收费混乱这一顽疾始终存在漳州房产中介市场。

（二）无证执业和非法挪用客户房款税费

1.无证经营

有些房产中介没有申领营业执照就开展业务，在交易过程中公开的信息只有电话号码，一旦在交易过程中产生纠纷矛盾，以一走了之的方式逃避法律责任。事件二：严小姐通过号称自由经纪人的某房产中介出售建元南花园某房屋该房产中介将买房支付的2万定金据为己有，随后强制严小姐及买方交纳代办费用2000元，由某“按揭公司”办理后续过户手续后便不再出现。事件二正是突出反映了这一市场乱象。

2.违规提供首付贷、尾款垫付等房产交易金融服务

事件三：李先生欲购买新城花园某房屋，商议房价款为90万元。由于李先生手上现金有限，某房产中介建议可将成交价提高向银行申请贷款，中介可提供垫付首付款和尾款的服务促成交易，收取3%月利率。两个月办理贷款手续后，李先生共支付给房产中介垫付款利息共计3.6万。首先垫付贷款业务的合法合规性未得到相关部门的确认，其次首付款及尾款的垫付，加大房产的杠杆效应，放大房地产市场风险，第三房产中介提供的金融服务，月利率一般都在2%-5%之间。以2015年公布施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，第二十六条明确规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”。房产中介提供的金融服务年利率都在24%-60%之间，不可不说有高利贷的嫌疑。第四，房产中介会尽量缩短贷款办理周期，以提高垫付资金的使用率从而提高利润。因此在房产交易办理流程中通过寻租方式缩短办理时限便成为房产中介秘而不宣的行业“潜规则”。

3.通过占用客户房款及税费款

还有部分不法中介通过占用客户房款及税费款项建立资金池，利用买卖双方对交易流程时限的不熟悉，通过延迟房产交易、税费缴纳办理时间的方法利用时间差牟取不法收益；在存量房交易过程中，由于信息不对称，常出现房产中介利用以各种方式囤积房源，再伺机高价卖出的现象。由于属短期持有，一些房产经纪以公证委托的形式代替房屋交易，规避相关税费。多次转委托权的情况时有发生，这都是房产经纪参与房地产投机的表现。除此之外，房产经纪也参与新建商品房的投机。许多在网上明明标示可销售的房屋，在开发公司售楼处询问时却被告知已销售，却以“直入户，转让费X万”的形式出现在房产经纪机构的二手房源中。可以说，一部分房产经纪俨然扮演着房地产交易价格推手的角色。

综上所述，目前漳州中介市场业态分工主要有两种，一是促成交易的居间代理，一是办理包括交易与按揭手续的所谓按揭公司。我市房产中介行业不仅在行业发展层级、服务档次、技术含量、内部分工管理等方面差强人意，以至于中介市场乱象尽显，制约了我市房地产存量市场健康有序的发展。

三、关于依法规范、稳定发展房地产中介市场的建议

（一）加强行业监管，加大惩罚惩治力度

目前，中介行业违法行为的监察和打击一直受执法力度偏弱的短板的影响而无法顺利开展。中介行业涉及住建、国土、工商、物价等多个部门。部门间加强沟通开展合作，才能有效对中介不法行为进行监察和打击。部分中介机构及从业人员抱有侥幸心理，加上法律法规意识不强，在执业过程中有恃无恐。其实对于房地产中介违规的行政处罚，是有法律依据的。按照现行的《房地产经纪管理办法》，对于房产中介机构或者房产经纪人的违规行为，相关主管部门可依法分别处以1万元到3万元之间的处罚。对于房产中介行业的监管，特别是对中介违法行为的打击，重点还看执法力度，应当由主管部门牵头，多部门形成合力，严格按照相关规定实施行政处罚，并且不定期、持续性检查，以增加法律法规、主管部门和执法人员的震慑力度。

（二）建立统一公开交易平台，引入公开评价机制

主管部门应该结合目前先进的互联网+理念，在网络上建立统一的公开交易平台，并对提供服务的房产中介建立连续评价制度。通过设置官方公开的交易信息平台，将对中介的评价功能嵌入其中，包括中介的近期成交量、客户的满意度、前期委托方的备注评价等，将这些信息公开放到互联网上。由于所有的交易信息都被公开上网，房产中介从长远收益的角度考虑，不会为了短期小利选择不诚信不规范的方式。对委托方而言，通过查看平台上的房产中介服务评价信息，可以增进对该房产中介情况的了解，减少机会成本和沉没成本的几率，从而节约监督成本和交易成本。通过公开提高对中介人员监管的透明度，规范了中介市场，促进了从业人员整体素质的提高。

（三）强化交易资金监管

2016年，住房和城乡建设部等部门发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》再次明确要求，要健全交易资金监管制度，加强交易资金监管。对存量房进行交易资金监管不仅能为交易双方提供安全的资金交易场所，从源头上遏制中介机构挪用存量房交易资金的情况发生，间接规范了房屋中介市场，维护了消费者的合法权益。它解决了一直以来存量房交易信息不对称，部分中介欺上瞒下、乱吃差价、不按标准收费的历史顽疾。这不仅进一步规范了市场秩序，也为消费者提供了一个“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的安全的市场环境。

（四）政府层面加强行业发展引导

由于近阶段，住建部的《住房租赁和销售管理条例》立法征求意见和省住建厅的《福建省房屋交易监督管理办法》立法调研工作也都在进行中，虽然都列入了各级立法计划，但在现实工作中，确实因为立法的滞后性导致违法违规事件查处无据，一定程度上导致了市场的一些乱象。因此，应尽快出台相应法律法规，特别是交易资金监管部分，明确监管要求、监管范围、监管办法、使存量房资金监管有抓手、有力度。其次，针对房地产经纪行业，应制定行业指导性意见，明确房产经纪规程，制定中介机构和从业人员备案及中介服务行为程序或步骤，明确相应工作要求、规定和标准，让中介管理和服务行为得到统一规范。

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F270

A

1005-913X（2017）10-0130-02

2017-08-24

蔡苏赟(1984-)，女，福建漳州人，经济师，硕士，研究方向：房地产营销。

［责任编辑：方 晓］