任伯松

摘 要 近年来，房地产成为推动我国经济增长的重要行业，但是房地产行业过热也加速了房地产泡沫的产生。本文分析了房地产泡沫产生的原因，选取不同指标对泡沫度进行测度，并根据检验结果提出相关建议和对策。

关键词 房地产泡沫 指标测度

一、房地产泡沫产生原因

从经济环境角度看，由于改革开放后经济飞速发展，人民对高品质住房的要求增加，一些偏远地区中小城市的迅猛发展，使得房价快速上升。同时，近些年汇率的变化使得大量资金涌入我国，而这些钱大部分都流向了房地产市场。而且由于我国缺少可投资的金融产品种类，许多居民把闲钱投入房地产行业，加剧了房地产泡沫的产生。

从人们的心理投机因素看，消费者购买房产主要出于两个目的：自身居住和预期资产增值以获取收益。因此房价可表示为收益为零时的房产价格和房产预期收益的现值之和。市场上大多数人对房产涨跌预期相同，并且房地产需求和价格预期存在正反馈关系，价格预期越高，需求也越高，这加速了泡沫的膨胀。

从现存制度上分析，目前我国金融监管力度不足，监管制度存在缺陷，使得金融机构在对房地产行业发放贷款时降低了限制，低估了风险，导致金融支持过度，产生房地产泡沫。另外，我国土地制度禁止将耕地转为其他用途，土地供给弹性小，房地产需求弹性大，易产生房地产泡沫。

二、我国房地产泡沫的测度

关于房地产泡沫的测度，有许多种测度方法，本文选取了几种有代表性的方法对我国房地产泡沫进行了测度。

（一）房价收入比

这个指标考虑到了消费者对住房的购买力，无论收入多少，只有能买得起房才是最重要的。目前，我国的商品房主要集中于城镇，因此可选择房价和城镇居民可支配收入来计算这一指标。国外认为此项指标在3～6比较合理，但考虑到我国的实际情况，一般认为5～8比较合理。计算得出的结果如表1所示：

根据结果，相比5～8合理区间，中国的房地产市场确实存在一定程度的泡沫。但随着近年来居民收入水平的不断提高，泡沫有缓和的趋势，在2012年后，泡沫度处于合理范围内，可以认为不存在泡沫。

（二）房地产开发投资占GDP比重

房地产开发热一定程度上加剧了房地产泡沫，因此选取房地产开发投资占GDP比重这一指标能反映泡沫程度。表2展示了GDP和房地产开发投资的情况，其中I代表房地产开发投资占当年GDP比重。国际上通常认为，房地产开发投资占GDP的比重不能超过5%，否则将会出现房地产泡沫规模扩大等状况。

由表2可以看出，此指标水平已经超过了警戒值，特别在2009年后，这一比重已经超过了10%。在2007年全球金融危机爆发，我国在房地产业的发展方面出台了大力度的刺激政策，致使指标值继续攀高，远远超过警戒水平，由此带来的房地产投资过热的状况不容忽视。随着这一比重逐渐加大，房地产泡沫也在不断膨胀，应采取有效措施加以控制和防范。

（三）商品房价格实际增长率

由于房价可表示为收益为零时的房产价格和房产预期收益的现值之和，根据房地产市场的正反馈机制，房地产资本收益与前一期的收益相关。也就是说，它受到前一期的价格增长率的影响。因此，商品房价格实际增长率一定程度上能够反映由于人们心理预期因素而导致的房地产泡沫度。我们认为，当商品房平均销售价格增长率超过GDP增长率时，我们就认为是存在房地产泡沫的。

表3展示了商品房平均销售价格增长率、GDP增长率的情况，其中G和P分别表示GDP和房价的增长率。从结果上看，综合所有年份，我国房地产可以认为是不存在泡沫的。但在2009年，我们注意到是存在严重的泡沫度的，这可能是因为次贷危机后，国家出台了很多政策来挽回经济可能造成的不利影响，房地产就成了核心，如买房利率打折，这极大地促进了经济的发展，同时也加剧了泡沫的膨胀。

三、房地产泡沫的對策和建议

（一）加大监管力度

形成房地产泡沫的一个重要原因就是金融机构对房地产业的支持过度。为了避免盲目放贷行为的出现，要从两个方面加强监管。首先，对贷款人信用评级的监管，要全面、真实地对贷款人信用进行评级，不能只为了盈利而竞争性地去拉取客户。其次，就是对资金流向的监管。金融机构应设立独立部门或者采用与第三方合作的方式，对资金去向进行监控，确保资金的正确合理使用，并在资金有可能出现安全隐患时采取应急措施。

（二）根据形势的变化来及时调整房地产政策

央行对国家金融系统的稳定性负责，当房地产市场出现波动时，央行通常使用财政政策和货币政策来维持市场稳定。通常针对房地产市场的政策主要包括调整准备金率、改变放贷利率、发行债券等调整货币供给的货币政策，以及住房补贴、税收等财政政策。保障政策有效性的关键一点就是及时性，因为房地产市场存在很强的正反馈效应，并且蕴含着巨大的金融风险，调控部门必须及时采取措施，降低金融风险。

（作者单位为辽宁大学经济学院）

参考文献

[1] 刘民权，孙波.商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理[J].金融研究，2009 （10）：22-37.

[2] 袁平，吴洁.中国房地产泡沫测度及其影响因素分析[J].新金融，2012（3）：55-59.

[3] 陶海波，楚东坡.房地产泡沫与金融危机关系的理论分析与现实考察[J].贵州财经大学学报，2010（2）：23-29.endprint