■ 周绍福

江西修水：物业管理“五个转变”

■ 周绍福

商住小区物业管理是城市管理和社会管理的一个重要组成部分，不仅关系到广大业主的合法权益，还是维护社会稳定、创建文明城市的基础性工程。今年以来，修水县从变革体制、激活机制入手，通过转变住宅维修资金存放机制，转变楼盘验收方式，转变维修审批权限设置，转变物业费收取途径，转变物业公司管理模式，切实推动物业管理从无序向有序发展，初步形成业主、物业公司、社会“三满意”的基本格局。

一、在住宅维修资金存放上，由开发商或业主自行选择向竞争性选择转变。之前住宅维修资金由开发商或业主自行选择金融机构存放，现在采取招投标方式竞争性选择金融机构存放。今年5月份，通过设立3年定期存款利率、一次性无偿支持物业管理经费两个标的，将暂时闲置的2．25亿元住宅维修资金向金融机构公开招标存放。九江银行、九银村镇银行、建设银行三家金融机构中标，存款年利率由4%提高至5．6%，上浮40%，净增利息900多万元；三家银行3年合同期内约定支持物业管理经费636万元。商住小区维修资金所得竞争性存放收益将本着“取之于房、用之于房”的原则，全额用于物业管理支出。修水县房管局物饰办主任梁倔强算了一笔账：有了银行支持物业管理经费这项收入，成立了物业管理工作站的社区，根据辖区内商住小区数量每年安排5～16万元不等的经费补贴，同时还按每百户3500元的标准给予物业公司补贴，按3000～5000元的标准给予业主委员会补贴。

二、在楼盘验收方式上，由分期分批验收向一次性验收转变。之前开发商分批次申请验收，建成一栋验收一栋，现在待整个小区全部楼盘竣工后，实行一次性整体验收。建设用地超过100亩的可分为两批次验收，但第一批次建筑面积不得低于总建筑面积的60%。同时，设立限售红线，在修水县房管局及属地社区、前期物业公司对小区物业用房、排水排污、绿化亮化、监控、门禁、弱电、电梯、消防、停车位、垃圾处理等公共设施查验合格之前，预留10%的房屋面积限制出售。修水县房管局副局长余于彬介绍：“设立限售红线关卡，目的是为了从源头上保证物业设施和公共设施建设能够到位，减少后续遗留问题。”据了解，君悦国际、幸福港等几个楼盘由于物业设施和公共设施建设滞后，至今未解除限售红线。

三、在维修审批权限上，由行业主管部门大包大揽向乡镇、社区放权转变。将住宅维修资金使用申报的受理，以及现场勘验、造价预算、组织施工、竣工验收等权责，从行业主管部门剥离，交由属地乡镇、属地社区管理，乡镇设立房管所，社区成立工作站，并将商住小区物业管理纳入社区年度工作考核范畴。维修管理审批权限下放到乡镇、延伸到社区，构建行业主管部门、乡镇、社区三级物业管理体系，更加接地气，极大地方便了广大业主办事，同时也切实解决了行业主管部门人员不足的问题，进一步激活了乡镇、社区乃至全社会参与物业管理的主动性与积极性。“之前我们只要盖个章，不到现场，监管是一句空话；现在履行相应的权责，监管更加理直气壮，也更加认真负责。”濂溪社区干部邓红霞如是说。

四、在物业费收缴上，由物业公司单枪匹马向多方联动、众家协助转变。一是立体调解。由修水县司法局牵头，建立以人民调解为主，行政调解、行业调解、司法调解相结合的物业纠纷调解机制，及时处理物业管理中产生的各类矛盾纠纷。二是多方追缴。对无故拖欠物业费的业主，在小区内予以张榜公示。对公职人员拒不缴纳物业费的，由所在单位协同收缴。时代华庭小区业主涂某系某乡镇中学教师，自2011年起未缴纳物业费，今年6月份，修水县商住小区物业管理领导小组办公室发函至修水县教育局协助收缴，7年累计4620元物业费一次性全额缴清。三是快速处理。对恶意拖欠物业费的诉讼案件，修水县法院按快速程序办理，使用支付令追缴物业费，将判决难以执行到位的业主纳入“黑名单”。

五、在物业公司管理上，由备案式管理向主动管理、前置管理、跟踪管理转变。一是建立前期物业招标机制。为防止开发商与物业公司结成利益联盟，防止业主委员会、行业主管部门插手物业招投标，前期物业不再由开发商自行聘请或行业主管部门指定，而是实行公开招标确定。二是建立“四个一”投诉受理机制。即一个渠道投诉、一个窗口受理、一条龙服务、一站式办结。业主、物业使用人、业主委员会首先向物业公司投诉，物业公司自身不能解决的，由其向修水县商住小区物业管理领导小组办公室报告，办公室受理后，按权限将投诉事项转到相关职能部门处理。今年1～8月份，全县反映违章搭建、消防隐患等涉及物业管理方面的信访问题仅5批21人次，较去年同期下降85%。三是建立年度考核机制。每年由修水县行业主管部门组织对物业企业及其服务项目进行考核，对连续两年排名后三位的，实行“红灯”禁业，建议小区业主委员会将其辞退，且一年内不得参加其它商住小区的招投标。今年初，2015～2016年连续两年排位后三的瑞华物业公司，被金碧世家小区业主委员会辞退。同时，对年度考核排位前十的，在招投标中予以优先和重点推荐，对基础好、实力强、声誉高的企业，支持其做大做强。2007年进驻修水的深圳华佳宏物业公司，目前承揽了帝王国际、西班牙印象等多个商住小区的物业管理，年业务量900多万元，员工已有270人，成为全县32家物业公司的典范。

江西省修水县委办公室）