殷文政

【摘 要】中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史阶段，市场规模不断扩大，企业的竞争异常激烈。面对新形势，房地产开发企业如何搞好项目管理，是企业生存的根本，也是提升核心競争力的关键。然而要提高房地产项目的工程质量，控制工程造价，保证房地产开发的经济效益，必须在工程实施阶段加强工程建设项目的管理。本文探讨了房地产项目的施工管理措施。

【关键词】房地产；项目管理；问题；措施

前言

目前我国的房产企业虽然在组织架构上各有不同，但基本上都由营销部、设计部、合约部、工程部、前期部等部门组成。房地产开发经营企业，既是房地产这一商品的组织生产者，又是经营者，其项目质量则是企业的生命，是提高竞争能力的重要手段，是打开房地产市场大门的金钥匙。技术部不但是房地产开发中一个承上启下，贯彻全过程的重要部门，同时其职能也贯穿了整个房地产发展过程的始终。也就是说要发挥技术部门的主动性、前瞻性和系统性工作，把技术管理贯穿于全过程，有始有终。因此房地产施工管理及技术手段的实施和运用需全面性入手，进而做好房地产施工的质量控制。

1.房地产开发项目管理的问题分析

1.1前期建筑策划及产品定位的决策质量不高，导致项目建设实施方向不明确

有些开发商以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口，不重视前期细致的项目可行性研究，项目市场定位不准确，错失了项目的有利时机。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，导致决策犹豫不决。决策高层“犹豫”了一段时间后，大多会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面，也不完全可行。项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难，并演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题，可以说由此造成的项目管理难度是“与生俱来”的。

就目前房地产市场而言，相应的房地产市场的资讯状况并不乐观。主流媒体和专业媒体关心重点不同，结论不同，更有开发商炒作等问题。面对这样的状况，房地产开发企业所得到的市场信息混乱。没有对市场的清楚认识，很难有准确的定位。对市场判断不同，往往会对项目进行不同的方向性调整。项目建筑设计方案、园林景观风格、建设标准与档次等方面的调整，都会大大增加项目开发成本，影响项目开发建设进度，延误产品入市时机。

1.2设计单位和开发商普遍忽视项目设计阶段的投资控制，缺乏行之有效的投资控制措施

目前我国的设计投标主要是从功能、技术、美观等角度来评价设计方案的优劣，有重技术轻经济的倾向，较少考虑方案的经济指标———项目投资，这显然不得项目成本控制的要领。开发商重施工、轻设计，比较重视项目施工阶段的投资控制，往往会投入大量的人力、物力去估算或审查建筑安装工程造价，却很少考虑如何才能达到投入合理的资金获得适用、经济、美观的有形建筑产品。按照惯例，作为项目“三控”（质量、进度、投资）之一，施工监理单位实际上就是投资控制咨询单位。而此时项目的施工图纸已完成，投资控制只能在已有的施工图纸基础上进行，对成本控制的范围、力度大大减弱。

1.3项目收尾阶段，业主、分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾不断激化

土建施工初始阶段，工作单一，项目管理简单，已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包，监理方及业主管理人员在此方面的项目管理工作较易完成，难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程。在工程招标时，关于工程配合、工程接口界定不够详细，签订的工程施工合同不严密，合作意识“较差”的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使业主项目管理困难重重，总是在工程接口、配合方面纠缠不清，这是造成工期拖延的重要因素。业主分包工程的分包商有了需要沟通、协调的问题往往直接找业主，业主成了变相的“总承包”单位，业主的现场管理人员成了工程现场的“总协调”，而到了收尾阶段甚至80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上，使得工程项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题和隐患。一旦出现了工程质量和拖延工期问题后各方相互扯皮，争相推诿责任。项目到了即将竣工、交付客户入住的阶段，业主的工程项目管理现场代表总是“求”完了这方，再去“请”那方，还要准备组织工程项目整体验收和交付等工作。在项目收尾阶段，业主的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量都非常大。

2.房地产项目管理的应对措施分析

2.1强化房地产项目前期决策阶段管理工作

可行性调查是房地产项目赖以实行的前提基础，房地产开发商需重视起项目的可行性调查工作，充分发挥项目市场调研对其决策工作的有利作用，通过房地产开发商的市场调研与可行性调查，从市场中搜寻出有利于项目开发、建设的各类情报信息。例如房地产消费者的居住需求、竞争企业的开发情况、当前房地产市场供求信息等。以便掌握到进行科学、合理决策的准确市场与项目信息，进而通过正确的决策制定，为房地产项目施工打下坚实、可靠的基础。这就要求房地产开发商在前期决策阶段，对市场调研与可行性调查工作，提起足够的重视，并投入企业人力、物力与资金做具体的调研工作，同时建立起企业的决策部门与机构，在收集到足够的市场项目信息的前提下，通过科学的整理与分析工作，做出有利于房地产项目建设与实行的决策方案，进而避免盲目决策给房地产项目带来的不利影响。通过提升房地产开发商的决策水平，为其项目工程找到准确的市场定位，进而优化项目施工效率与经济效益。

2.2优化房地产项目设计阶段的管理工作

房地长项目计划方案事关整个项目能否顺利、安全实行建设，其对设计规划必须高度重视，并以长远的设计理念做计划制定。在项目计划中应包含各短期计划，即在较短时间内依据计划内容完成对应的施工项目，对于短期计划难以在规定时限内完成的问题，应继续作业，直到本计划完工，方可开始下一短期计划的实施，以此确保房地产项目工程施工进度的稳步完成。此外，房地产项目的项目设计应考虑项目实施过程中的风险问题，并根据项目实际情况设计项目的风险管理机制，以此增强房地产项目的风险控制，在设计前期就将为项目的长远及可持续进行提供有效的保障，这样房地产项目的设计管理才能发挥其应有的作用，而且也促进了项目各个部门的有效衔接。同时，房地产项目设计阶段对企业投资成本的控制功用也极为明显，虽然一般项目设计费用占项目总投资的比重不超出1%，但项目计划对整个工程资金投入的影响比例却高达75%。而项目施工阶段能对工程投入资金起到影响的比重，仅占5～20%左右。由此可见，项目设计阶段是控制房地产开发企业投资成本的重点环节，因而需要企业摒弃忽视房地产项目设计工作的观念，强化对工程设计阶段的重视程度。例如将项目施工节省资金额度作为项目计划的重要考核指标，项目设计方案愈是经济可行，其项目设计单位就能获得愈高的经济报酬，进而激发设计人员的工作热情与投入力度，为房地产项目设计、提供更为经济实惠的工程施工方案，以节省房地产开发商的资金投入成本。

3.结语

房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期具有重要影响，并最终决定项目的效益乃至成败。只有坚持科学现代的管理方法，提高管理人员的素质和管理水平，建立完善的房地产开发项目管理流程，才能使房地产企业在激烈的竞争中立于不败之地。

参考文献

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