■ 吕 品

国际交流

纽约市土地利用审批管理机制的启示

■ 吕 品

一、纽约市以区划法规作为城市开发管理的法定依据

20世纪初，纽约城市中心区过度开发，功能混杂，严重影响城市风貌和生活环境，为此，纽约市于1916年颁布美国第一部区划条例（Zoning Resolution）。随着人口增长与交通系统的转型，早期的区划条例已不能满足实际需求，纽约市于1961年对区划条例进行了第一次重大的更新，通过区划规定各类用地的建设要求，推动住房保障，并保护历史遗迹。之后，随着城市发展，纽约市对区划条例进行多次修订和完善。

图1 区划地图示例

区划条例包括文本（Zoning Text）和地图（Zoning Map）两部分内容，将土地划分为居住、商业和工业三大类区划（Zoning District），同时划出特殊用途区（Special Purpose Districts）专门管理，2017年最新版区划条例确定了41种居住类型、86种商业类型、22种工业类型及64种特殊用途，区划地图一共分为35部分，共126幅，每幅图的尺度大约为南北8000英尺、东西12500英尺，明确了不同区划分区的位置和用地边界（见图1）。各种区划类型规定了土地用途（对应18个土地使用组Use Group）中的一个或多个、容积率、分区用地边界、建筑退界要求、停车要求，居住用途允许建设的居室数量、开敞空间面积、绿化要求和建筑密度，以及其他各项要求（见图2）。公众可使用区划地图查询项目所在分区，对照区划条例文本了解相应区划分区的具体建设要求。规划管理部门网站还可以查询到各种专业名词的解释说明。目前，比较简单的方式是，公众也可以通过Zola（见图3），一种基于web的地理信息系统（the Zoning and Land Use Application），直接查询区划和相关信息。……