■ 徐思超/朱道林/李晓亮/王 淼

（中国农业大学土地资源管理系，北京 100193）

青年论坛

城市商品房库存界定及其去化周期研究
——以长三角城市为例

■ 徐思超/朱道林/李晓亮/王 淼

（中国农业大学土地资源管理系，北京 100193）

利通过梳理商品房开发经营相关统计指标，对商品房库存概念进行了重新界定，提出了住宅与商办用房库存去化周期的计算方法，并以长三角13个城市为例，分别计算了各城市住宅和商办用房的实际库存、潜在库存与去化周期。分析表明：虽然不同级别城市的库存总量差异明显，但各城市均表现为住宅库存大于商办用房库存，潜在库存大于实际库存的特征；当前长三角地区各城市住宅存量市场不存在库存压力，但需重点关注住宅潜在库存与商办用房库存的供应及化解。

住宅库存；办公楼；商业营业用房；实际库存；潜在库存；去化周期；长三角

0 引言

2015 年中央经济工作会议上，房地产去库存作为2016年的五大经济工作之一被提及。2016年4月召开的中共中央政治局会议中，习近平总书记再一次强调“要有序消化房地产库存”。房地产库存状况及其去化能力已成为社会各界关注的焦点[1-4]。目前无论是国家统计局，还是媒体机构，多用待售面积来反映库存状况。根据国家统计局相关指标解释，待售面积是指已竣工的可供销售或出租的房屋建筑面积中，尚未销售或出租的面积。由于我国实行商品房预售制度，因此只对竣工房屋进行统计的待售面积并不能全面反映市场库存情况。此外，已有文献多对住宅库存进行研究[5，6]，而较少考虑办公楼及商业营业用房等非住宅商品房的库存问题，尤其是办公楼及商业营业用房的去化周期问题。在住宅去化周期测算方面，通常采用一个时期内的月平均销售面积作为住宅的去化速度，以此求得住宅库存的去化周期。但对于商办用房来说，由于存在开发商自持出租的现象，因此，不能简单地用销售面积来反映其市场需求。

基于此，本文在梳理已有库存概念的基础上，分别对城市商品房库存与去化周期进行了界定，并以长三角城市为例进行实证分析，以期为科学合理分析房地产及土地市场供求状况提供依据。

1 商品房库存与去化周期界定

1.1 商品房库存

从我国现有统计体系来看，城市商品房主要包括住宅、办公楼和商业营业用房。为与住宅库存区分，本文将办公楼和商业营业用房统称为商办用房。如前所述，目前我国在统计上主要用待售面积来反映商品房库存状况。根据国家统计局对相关指标的解释（见表1），待售面积仅反映商品房现房的库存量。商品房现房是存量商品房市场中重要组成部分，其库存量的多少直接影响到存量商品房市场的供给水平。因此，本文将商品房现房中的库存量定义为“实际库存”，用公式表示即为：

房屋工程建设的滞后性导致很多已开工建设而又未完工的商品房未能计入到存量库存中，但现实情况是未完工部分的商品房是在满足城市用地规划的前提下已经开工建设且即将在未来的某一时点进入市场。根据我国严格的土地用途管制制度，这一部分的未完工面积应被认定为对于未来市场需求的潜在供给，本文将其界定为“潜在库存Ⅰ”。未完工面积可通过施工面积和竣工面积的差值计算得到，因此潜在库存Ⅰ的计算方法为：

此外，由于我国特殊的商品房预售制度，城市商品房在满足投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等相应规定时，商品房即可开始预售[7]，这致使未完工的商品房将提前进入市场销售。因此，未完工面积中存在一部分已经通过预售制度销售的商品房面积。本文将扣除已预售面积后的未完工商品房面积界定为“潜在库存Ⅱ”，计算公式如下：

与潜在库存Ⅰ相比，潜在库存Ⅱ由于考虑了预售面积的影响而更为精确。但鉴于多数城市的商品房预售面积无法获取，因此本文在实际计算中，仍使用潜在库存Ⅰ来反映潜在库存。

综上所述，商品房库存的计算方法为：

表1为商品房库存计算相关指标及其释义。

表1 商品房库存计算相关指标及其释义

1.2 商品房库存去化周期

去化周期的本质是当前市场上商品房的供给量能够满足多少需求的问题。因此，可以用商品房库存与需求的比值来衡量其库存去化周期。对于住宅来说，其需求通常用住宅销售面积来衡量。本文用过去24个月的月平均住宅销售面积作为住宅去化的均速，以此估算求得住宅库存去化周期。

对于商办用房来说，由于存在开发商自持出租的现象，仅用销售面积并不足以反映商办用房的需求。因此如何评估商办用房的“租售面积”成为测算商办库存去化能力的关键。如表1所述，待售面积统计的是报告期末已竣工商办用房中尚未租售的商办用房，那么上期末的待售面积加上本期竣工面积，再减去本期末的待售面积即为本期的“租售面积”。即：租售面积=上期末待售面积+本期竣工面积-本期末待售面积 (5)与住宅一样，用过去24个月的月平均租售面积作为商办用房去化的平均速度，以此估算商办用房库存的去化周期。

2 实证分析

2.1 数据来源

本文结合城市行政级别和人口规模将长三角地区13个城市划分为一、二、三线城市，其中一线城市包括上海市；二线城市包括杭州市、南京市与宁波市；三线城市包括苏州市、无锡市、温州市、常州市、南通市、徐州市、扬州市、嘉兴市和湖州市。其中13个城市2011—2015年的商品房待售面积数据来源于中指数据库；施工面积、竣工面积数据来源于各市统计局网站；13个城市2016年6月的待售面积来源于相关媒体报道。

2.1 妊娠期 第一胎大白猪和长大二元猪的妊娠期与长白猪比较差异有统计学意义（P＜0.01），第三胎长白猪与大白猪比较差异有统计学意义（P＜0.05）；第二胎长大二元猪有高于大白猪的趋势（P=0.08），第三胎长白猪有高于长大二元猪的趋势（P=0.08）；第二胎长白猪与大白猪、长大二元猪比较差异均无统计学意义（P＞0.05）。

2.2 商品房库存现状分析

2.2.1 商品房库存总量

2011—2015年间，长三角地区13个城市商品房库存整体呈上升趋势，不同类型城市库存总量差异明显。其中，一线城市上海市2015年的商品房库存总量为12008万平方米，显著高于其他城市；二线城市中，杭州市的商品房库存总量较高，南京市和宁波市的商品房库存总量相对较低，但均高于除苏州市以外的其他三线城市；三线城市中，扬州市和湖州市的商品房库存量最低。2011—2015年期间，杭州市、温州市、南通市、徐州市、扬州市和湖州市的商品房库存总量年均增速均在10%以上（表2）。

表2 2011—2015年长三角地区13个城市商品房库存总量（单位：万平方米）

2.2.2 商品房库存结构

长三角地区13个城市的商品房库存结构均表现为住宅库存大于商办用房库存，潜在库存大于实际库存的特征。说明当前商品房潜在库存问题突出，尤其是住宅潜在库存。对比不同类型城市的库存结构可以发现，除南京外，一线及二线城市的住宅库存占比均小于47%。三线城市中，除温州和嘉兴外，其余城市住宅库存占比均在56%以上。整体来看，一、二线城市的住宅库存占比要小于三线城市，而商办库存占比要高于三线城市（图1）。

图1 2015年长三角地区13个城市商品房库存结构

2.3 商品房库存去化周期分析

2.3.1 住宅库存去化周期

表3 2015年长三角地区城市住宅实际库存与潜在库存去化周期（单位：月）

通过收集2016年相关指标，计算最新时点的长三角地区各城市住宅库存去化周期，可以发现，与2015年末相比，库存去化周期变化不明显，说明2016年上半年房地产市场的升温并没有对住宅库存的去化周期产生较大影响（表4）。

表4 2016年长三角地区城市住宅实际库存与潜在库存去化周期（单位：月）

2.3.2 商办用房库存去化周期

与住宅相比，商办用房库存去化周期较长，且在城市间的差异较大。从实际库存去化周期来看，温州市最长，为63个月；苏州、无锡、扬州的实际库存去化周期也都在24个月以上。说明这些城市商办用房存量市场存在库存压力。从商办用房潜在库存去化周期来看，各城市的潜在库存去化周期均超过50个月，且上海、杭州、苏州、无锡市和温州市均超过100个月，整体来看，长三角地区商办用房潜在库存较大，去化形势较为严峻（表5）。

表5 2015年长三角地区商办用房实际库存与潜在库存去化周期（单位：月）

3 结论与建议

本文在界定商品房库存和去化周期的基础上，分别计算了长三角地区13个城市住宅、商办用房的实际库存、潜在库存和去化周期。分析表明：近年来长三角地区各城市的商品房库存整体呈上升趋势，但不同级别城市的库存总量差异明显。从不同类型库存占比来看，各城市均表现为住宅库存大于商办用房库存，潜在库存大于实际库存的特征。当前长三角地区各城市住宅存量市场不存在库存压力，但需要重点关注潜在库存的供应及化解。此外，与住宅相比，长三角地区整体商办用房潜在库存去化形势严峻，且个别城市商办用房存量市场也存在库存压力。作为我国经济发达区域，长三角地区土地开发强度较高[8]，区域房地产市场整体较为成熟。前期房地产“拿地热”以及宏观经济增速放缓背景下需求减弱，是造成当前长三角地区住宅潜在库存较大、商办用房库存去化形势严峻的主要原因。

针对各城市住宅潜在库存与商办用房库存较大的特点，应从优化土地供应结构、调控潜在库存入市供应、扩大有效需求等方面对区域房地产市场与土地市场进行引导。对住宅而言，应结合不同级别城市的具体情况，精准调控住宅用地供应，防止潜在库存的进一步积累；对商办用房而言，不仅要优化土地供应结构，从源头上控制商办用房库存的总量，更需要加强商办用房的功能型转变，从多用途角度寻求去库存的方法。

[1]高红.房地产供给侧改革:由“去库存”到“公共服务+”[J].中国行政管理, 2016(10):74-80.

[2]上海易居房地产研究院.全国房地产去库存现状与趋势研究报告[R].上海：上海易居房地产研究院，2016.

[3]任泽平,熊义明.中国房地产库存，看看你的城市房产库存多少[EB/OL].(2016-03-07)[2017-02-01].http://news. hexun.com/2016-03-07/182600988.html.

[4]韩国高.房地产库存对我国房地产市场与经济增长的影响——基于PVAR模型的实证分析[J].管理现代化,2015,35(1):16-18.

[5]沈孝强,吴次芳.中国商品住宅库存及其消化能力研究[J].中国土地科学，2015(9):73-80.

[6]杨红旭,朱光.全国住宅库存创新高 房地产市场城市明显分化[J].上海房地，2014(7):11-14.

[7]住房和城乡建设部.城市商品房预售管理办法（住建部令第131号）[Z].北京：住房和城乡建设部，2004.

[8]姜海,吕图.浅析建设用地减量化的“三适”原则[J].中国国土资源经，2016,29(6):15-17.

Inventory Definition and the Cycle of Reducing Inventory of Urban Commercial Houses—Taking the Cities of Yangtze River Delta as an Example

XU Sichao, ZHU Daolin, LI Xiaoliang, WANG Miao
(Department of Land Resources Management of China Agricultural University, Beijing 100193)

Based on the index with regard to commercial houses development and management, this paper has redefined the concept of commercial housing inventory. By doing this, it has introduced a method to calculate the cycle of reducing inventory of both housing and business offices. Specifically, it has calculated a range of actual inventory, potential inventory, and the cycle of reducing inventory of housing and business offices that relate to the thirteen cities of Yangtze River Delta. The analysis result indicates that the inventory quantity in different cities shows notable difference; yet, in these cities, the common characteristics are as follows: housing inventory is more than inventory of business offices, and the potential inventory is more than actual inventory. In conclusion, there is no inventory pressure in housing stock market in the cities of Yangtze River Delta; the issues that need special attention must be focused on the supply and reduction of housing potential inventory and business offices inventory.

housing inventory; office building; houses for business use; physical inventory; potential inventory; the cycle of reducing inventory; Yangtze River Delta

F407.1；F062.1

A

1672-6995（2017）07-0060-05

2017-02-07；

2017-02-08

中国土地勘测规划院项目“2016年长江三角洲地区城市地价动态监测分析”（2016131102278）

徐思超（1988-），女，湖南省衡阳市人，中国农业大学土地资源管理系博士研究生，研究方向：土地经济与土地市场。