陈汉南

摘要：随着房地产“去库存”政策的落实，限购政策的再次启动，房地产企业利润进一步紧缩。为进一步提升企业经济效益，提升企业综合竞争力，应合理控制其成本。改革开放后经济增长速度得到了大量的提高，促进了我国房地产项目的快速发展。在房地产项目进行的过程中，包括了前期的设计阶段、施工阶段以及验收阶段等，而施工阶段在其中占据最重要的位置，如何对施工阶段的成本进行管理，可以对整个项目的投资具有重要的作用。在房地产项目开发中，包含了设计阶段、施工阶段以及验收阶段，相对而言，施工阶段的重要性十分凸显，其是控制成本的重要环节之一。因此文章重点就房地产项目施工阶段的成本管理策略进行探讨。随着房地产“去库存”政策的落实，限购政策的再次启动，房地产企业利润进一步紧缩。为进一步提升企业经济效益，提升企业综合竞争力，应合理控制其成本。改革开放后经济增长速度得到了大量的提高，促进了我国房地产项目的快速发展。在房地产项目进行的过程中，包括了前期的设计阶段、施工阶段以及验收阶段等，而施工阶段在其中占据最重要的位置，如何对施工阶段的成本进行管理，可以对整个项目的投资具有重要的作用。在房地产项目开发中，包含了设计阶段、施工阶段以及验收阶段，相对而言，施工阶段的重要性十分凸显，其是控制成本的重要环节之一。因此文章重点就房地产项目施工阶段的成本管理策略进行探讨。

关键词：房地产项目；施工阶段；成本管理；策略

中图分类号：F293.3；F285 文献标识码：A 文章编号：1674—3024（2017）06—0005—02

引言

2016年lO月7日新浪新闻指出：9月30日起，北京、武汉、深圳、苏州、南京、厦门、合肥、无锡、天津等19个城市重新启动住房限购限贷政策。专家认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。随着房地产“去库存”政策的落实，限购政策的再次启动，房地产企业低利润时代也悄然而至。如何在激烈的竞争环境中取胜，如何在国家政策环境下盈利发展，房地产成本精细化管理必然成为房地产企业首选。

在我国当今情况下，在经济高速发展的同时，房价也在随之不断的快速增长，为人民的生活增加了负担。因此在房地产项目进行时，将其成本进行一定的控制，就可以在一定程度上解决这一问题。房地产项目的施工阶段是对房屋建设的整个过程，而对其进行成本管理就包括了很多内容，例如使用的材料费用，使用的设备费用以及工作人员的工资费用等等。对这些成本进行有效的控制，不仅能使当前房价高的问题得到了解决，同时还增加了房地产企业在竞争激烈的市场中的地位，为企业的发展提供了良好的保证。

1房地产项目施工阶段的成本管理原则

1.1节约原则

在房地产项目施工阶段中，进行成本管理的目的就是节约投入的使用资金，因此，节约就是成本管理中最基本的一项原则。这一项原则就是在施工的过程中，根据施工的需求来合理的选择人员、材料、设备等，但是节约不能无限制的进行，而是要以科学的角度来进行，不仅要达到节约的目的，同时还能保证施工的质量。并且在项目建设的过程中，要进行有效的事前监督与过程控制，将施工中容易出现的问题及时的找出，并对其进行优化，降低企业的投入成本。

1.2全面控制原则

全面成本管理是全方位、全员和全过程的管理。是指项目成本管理所涉及到的每个人都应该明确工作内容及相应责任，做到工作内容清楚，责任分明，在项目的各个阶段对涉及成本的每个细节都要考虑到节约成本，使项目成本始终处于有效的控制状态。

1.3动态控制原则

所谓动态控制就是在項目形成过程中，按期收集因变更、意外等各种原因造成的成本变化，将成本实际值与目标值比较，检查是否产生偏差，如有偏差，则要查明原因，实施纠偏措施。

1.4责权利相结合原则

在成本管理过程中，各个不同层次的工作人员都有一定的成本责任与成本使用权限，在规定的权利范围内可以决定部分费用的支出。企业管理人员可以对工作人员进行考核，其结果与员工的工资、奖金挂钩，做到奖罚分明，这样才可以使得每个员工明确责任，自觉控制成本。

2房地产项目施工阶段的成本管理内容

2.1工程管理

在房地产施工阶段的成本管理中，最重要的内容就是工程管理，对工程进行有效的管理，可以保证施工能够顺了的进行下去，不仅使工程在规定的时间内完成，同时还使施工质量得到保证。在进行工程管理时，首先就要进行成本预算工作，将施工过程中所使用的时间、材料、人力、设备等进行计算，为施工提供了有效的依据；然后将职能进行成本控制，这项内容就是将整个工程进行一定的分解，将其分解成为多个小项目，根据相应的财务指标制定出每个小项目的目标，施工时要严格的按照这一目标来完成，将房地产的质量、进度、成本进行有效的协调。

2.2房地产变更管理

在房地产项目进行建设的过程中，不仅要进行工程管理，同时还要进行房地产变更管理。在进行这项成本管理工作时，要使成本管理部门与造价部门相互配合，加强对成本与造价的了解，将两者有效的结合起来，以免在施工的过程中出现设计变更的现象。而必须对设计进行更改时，就要对其进行有效的分析，将其会对整个房地产项目造成的影响寻找出来，在一般情况下，对设计进行变更后，应该继续的按照合同中规定的进行，如果合同中没有对其进行规定，就需要施工单位提供相应的分析数据，由第三方部门来对其进行估算。

2.3施工过程中的合同管理

在房地产项目的施工过程中，由于建筑方对于资金的需要，往往会向银行进行贷款，这时就需要签订贷款合同，在这些贷款合同签订的过程中，尤其是小额贷款合同，不是企业的法人进行签订，而是企业中相关的负责人来进行。因此，在签订合同的过程中，就要严格的按照规范来进行，保证合同的内容要相当严谨，这也是房地产项目施工阶段成本控制一项重要内容。

3房地产项目施工阶段的成本管理原则

3.1节约原则

在房地产项目施工阶段中，进行成本管理的目的就是节约投入的使用资金，因此，节约就是成本管理中最基本的一项原则。这一项原则是在施工的过程中，根据施工的需求来合理的选择人员、材料、设备等，但是节约不能无限制的进行，而是要以科学的角度来进行，不仅要达到节约的目的，同时还能保证施工的质量。并且在项目建设的过程中，要进行有效的事前监督与过程控制，将施工中容易出现的问题及时的找出，并对其进行优化，降低企业的投入成本。

3.2全面控制原则

在全面控制原则中，包括了两项控制原则，第一项为全员控制原则，这一原则就说明了施工方的每一个人员都应该参与进去，加强所有员工对成本控制的意识，树立正确的成本控制观念，发挥出所有员工的力量一起来进行成本控制工作。第二项为全过程控制原则，在这一原则中就说明了成本控制问题涉及到项目施工的整个过程中，因此，就要在施工的整个阶段都要进行成本的管理，保证成本从初始的准备阶段到工程的竣工在控制的范围内。

3.3动态控制原则

在房地产项目的施工过程中，由于环境的变化以及项目的不断进行，成本控制也在进行一定的变化，因此其就需要一定的动态控制原则。收集实际施工中使用的人力的费用、材料的费用以及设备的费，并将这些费用与预算费用进行比较，进行有效的动态监控。

4房地产项目施工阶段成本管理策略

4.1经济措施对成本进行管理

使用经济措施对成本进行管理，可以将其分成三个部分。第一个部分是对人员费用的管理：在施工的过程中，要严格的对工程進行分析，合理的选择用人的数量，同时，要根据施工的进度进行合理的人员分配，降低工作人员的整体工日，以达到成本管理的目的。第二部分是对材料费用的控制：在对材料的控制时，要多对材料市场进行了解，在质量得到保证的前提下，选择价格最低的材料进行使用。并且在材料的运输过程中，要使用运输价格最便宜的方式进行运输，而且还可以对施工技术进行改进，降低工程对材料的需求。最后一部分是对设备费用的控制：首先在选完设备后，根据设备的性能以及工程的实际需要，将其安放到正确的位置，在使用的过程中，操作人员要使用正确的操作方法，并且施工单位还要定期的对设备进行维护，从设备上对成本进行控制。

4.2技术措施对成本管理

在使用技术措施来进行成本控制的过程中，就需要加强技术人员的责任意识，使其能在工作中产生强烈的主观能动性，在制作标书时，技术人员要进行经济论证，将标书中存在不合理的现象寻找出来，以使设计方案更加的经济，从而达到了成本控制的目的。

4.3成本管理组织措施

房地产开发项目施工阶段成本管理的关键任务是保证成本的实际支出额不超过成本目标值。为实现这个目的，负责工程现场管理的工程部必须对工程质量与进度进行严格控制，规避因施工方工作失误而导致工程质量方面的成本超支，同时还需调整好整个项目的进度，消除因进度拖延而对成本造成的连锁反应。成本控制部要及时了解工程进展动态，不光要通过对已完工程造价的核对，为公司财务部门工程款拨付提供依据，还要精确计算各阶段已产生的成本支出，通过比较与计划值的差异，得出成本误差对最终成本目标的影响大小，从而为各相关部门提供预警。

4.4成本管理目标动态监控

在项目的施工阶段，需要对各项成本支出进行详细分析与汇总，并与预先设置的成本目标比较，以了解成本目标的执行状况，从而为成本决策提供参考。由于实际施工过程中，成本偏差非常容易出现，单项的偏差尽管较小，但一旦将这些偏差累加起来其对总目标的影响也是非常巨大的，因此动态监控还能保障对成本累计偏差的管控。因此企业应要求工程部及时反映施工现场的工程变更量，设计部门如实记录设计变更情况，合同预算部门提交当期材料限价，并对工程变更与设计变更的情况进行核实，比较与目标成本的偏差及其原因，并向企业做汇报。

4.5提高工程变更与现场签证力度

多数的工程变更都是由开发商提出来的，在实际操作中项目施工出现变更设计是正常的情况，需要进行现场签证后进行。所以控制的关键点在于对工程变更和现场签证做到有效控制，工程变更要有完善的控制体系以及管理机制，首先要制定和完善工程商洽签证管理制度，确定负责人，做到分工明确，责权晰，使其操作权限与管理范围，避免假签证的出现。

4.6加强合同管理

由于房地产项目涵盖了建筑、结构、机械设备、水电、通讯等专业设计与施工活动，涉及到设备、人工、技术与材料的供应，属于一个极为复杂的社会生产过程。就目前市场情况来看，任何稍大一点的工程就需要几十个单位共同完成，经济关系多元化，由合同来维系这种关系以保证正常运转。因此房地产开发项目应通过合同的有效管理，避免由于职责不清、材料不全、相互扯皮等情况导致的成本徒增与工期延误问题。

4.7加强对人工费、材料费和设备费用的控制力度

第一，人员费用的管理。在施工的过程中，要严格的对工程进行分析，合理的选择用人的数量，同时，要根据施工的进度进行合理的人员分配，以达到成本管理的目的。第二，材料费用的控制。在对材料的控制时，要多对材料市场进行了解，在质量得到保证的前提下，选择价格最低的材料进行使用。并且在材料的运输过程中，要使用运输价格最便宜的方式进行运输，而且还可以对施工技术进行改进，降低工程对材料的需求。第三，设备费用的控制。首先在选完设备后，根据设备的性能以及工程的实际需要，将其安放到正确的位置，在使用的过程中，操作人员要使用正确的操作方法，并且施工单位还要定期的对设备讲行维护。

综上所述.在对房地产项目进行建设时，一定要注重成本管理的问题，尤其是施工阶段的成本管理，要根据国家的相关政策建立有效的管理目标以及企业的发展战略目标，完善当前的管理制度以及责任制度，使其在房地产项目施工的过程中起到更大的作用，将企业的投入成本进行有效的控制，降低资金的使用，在保证人民的利益不受到损害的情况下，增加自身的利益，更好的推动房地产企业的发展。

总之，建设房地产项目时，必须要点关注成本管理问题，特别是施工阶段的成本管理问题。需要结合国家相关政策，构建有效的成本管理目标和企业发展战略目标，不断完善企业管理制度和责任制度，使其能够更好的管控房地长项目的施工成本。进而将企业的投入的成本进行有效的控制，降低资金的使用，在保证人民的利益不受到损害的情况下，增加自身的利益，更好的推动房地产企业的健康有序发展。