蒋鹏

3月10号到4月中旬，我去了郑州、杭州、济南、宁波、上海，以演讲嘉宾、嘉宾主持人身份参加了国内所有最顶尖平台的活动。在此过程中我发现两个特点：首先，参加活动的行业人士级别越来越高;其次，对内容越来越关注。这就是去库存压力带来的影响，期待破解之路，但还是习惯只听不分享，落后的味道非常明显。行为参与是集体抱团取暖的路径，心态保守是贻误战机的必然，心态决定状态！我发现活动中嘉宾人数多、质量高、观点有见解、碰撞有思考，相比以前大有进步。我在想为什么会如此？地产企业的存量太大，问题太多，实操已经不够用，需要资源吗？这个级别的参会嘉宾不考虑项目操作层面的需求，但想听观点、听模式、听想法。企业内部已经难以输送战略级别的决策素材，走出去成了倒逼下的选择。

地产去库存，两条线的剖析。

明线，在量上去化。这条线上的企业100强平均存量不低于100万平米以上，就是100亿以上的货值，这个成为企业财务利润的收割机，苦不堪言。其次，成为行业内顽疾，难以在健康发展上与金融行业、零售行业共赢未来，也很难建立健全完善的流程体系和团队管理。这些基础设施建设没有成为焦点，创新的条件几乎只有抄袭，最后造成社会恐慌，大量闲置建筑，对城市、经济发展都带来无法回避的现实。在这条线上，政府部门的作为非常关键。

地产存量去化，目标第一是止损，其次是增利。存量资产是企业利润收割机，止损迫在眉睫，目前没有很有效的实现措施。资产要具备被经营这一属性。怎么做到呢？第一，增加使用物理资产范围的使用类型。李克强总理说养老地产的发展，包括双创，一切能赋予内容的做法都要放大去使用，这叫止损。企业开始轻资产模式，市场开始进行ABS，资产证劵化，购物中心运营，属于增利。

这条线在地上跑，属于时间线，一个条件叠加一个条件，彼此支持，一旦形成不了结构，成长速度非常缓慢，去化周期难控。要重视的第二线是开放思维、解放思想，运用一切可以利用的资源进行空间组合。现在“共享经济”在互联网时代的发展引发的内容变革创新，把存量资产看成资源整合的一个基础，而非传统思维的核心。在各行业组合中把商务属性淡化，功能属性加强，去寻找属于市场需要的商业模式组合，继而完成多赢局面的诉求，比如共享单车、比如滴滴打车、比如生态体系。

两条线的并行转轨，需要克服的困难是染色体的融合。这里的标准有价值观，如果一定要给价值观给予一个说明，是要有高阶位的势能。这个势能的确定源于立场的确定，必须立足行业、社会。如果立足个体，企业基本不可能融合两条线。

目前全国存量总面积13亿多，综合体从2014年4000个到2017年7000个，未来预估有1万个。这个面积，一个字可以形容——“剩”，前面加一个形容词——“过”。过剩成了行业现象，多而不精，大而不良，直接导致商业去库存在市场与政策中阻碍重重。

去库存，就是让物业被使用，核心就是转化，让谁来用。从常规的使用者到无边界的使用，核心是扩大使用边际范围。具体表现无外乎三个维度：政策法规的措施，控制源头，别再随意新增建筑面积;鼓励运营、降税、贴补;市场上，各种类型的参与，养老、创业、基地。意识要打破常规经验，怀揣行业担当去看待社会困难处境。

成都新出台控制商业项目属性更改的政策，不清楚目的，但可以肯定，不利于商业去库存，思维僵化。前年底一系列政策措施帮助去库存，在去年初开始全面有起色，到去年10月3号忽然进入速冻，当时以为这个政策只是短暂，現在一个接一个的冰冻期开始进入市场。马云说，经济进入快速颠簸中，问题自然非常多，但机会也非常多。问题永远都有，机会在哪里，却需要在问题中寻找希望，这也是去库存中必须要有的信念。

洞察力优于商业模式，这才是属于时代匹配的机会。还把链家看成二手房公司，把优客广场看成创业公司，把一切有想法但亏钱的公司当成失败的企业，都是错失机会自动退出的loser。

鹏友会的出现被称为一股清流，都在主动了解规则的原因和坚持的目的。我现在出去，坐在哪儿都有很多所谓见过的人过来主动寒暄，很多以前在背后调侃挖苦的人都在改变看法，很多点赞的人开始主动贡献商业模式，很多行业人士主动给予赚钱的落地项目，但自己要清楚，他们只不过是陷入了晕轮效应。在我们100余周周三聚的坚持下，打破了他们对人的理解，内心的不以为是在安全地带开始不知所措，眼下给予的支持不是温暖，只是觉得搭上线没有坏处，把鹏友会当成了一个可以关注的资源。对于鹏友会要有清醒的自我认知，真正给予温暖并需要被重视的人是你们。

鹏友会在国内商业地产圈被高度关注，它们问我很多问题，为什么叫周三聚，而不是周一聚、周二聚、周四聚、周五聚、周六聚？为什么规则是按照进门时间排序？周三聚的费用谁来支付？你们为什么没钱？

社群不是协会，协会是虚的，企业是实际的，相互之间解决不了具体问题，发展问题，只是资源宣传，整合都做不到，是落后的生产关系。社群垂直关系解决了虚实结合。它不是资源共同体，跨界是在强端口处找到商业模式的对接，才能完成企业发展的需求。社群是先进生产力的代表。

先进的生产力才可以高纬度地解决存量资产问题。资源整合做不到，人脉更做不到。政府都做不到的事，传统领域的行业只有找钱生存，不可能改变存量资产的现状。这个空间属于思维模式的高纬度升级。

联商网董事长庞小伟说，阿里巴巴的曾敏告诉他，传统行业连信息化都没有解决，他们已经发现互联网落后了，物联网已经不是一个名词，DT、AR、人工智能全部产品化了，你还在旁边瞎折腾。

传统金融解决的是二八问题，新金融解决的是八二问题。传统金融本来也是一个服务机构，结果比衙门还难进，需要的时候永远不在。现在的境外机构也有这个问题，眼里只有客户，还是大客户。马云可以依仗八二市场在全世界拥有市场，不是有大智慧，大格局下的大担当，这个是现实主义者一辈子无法企及的势能高度。

先进的思维方式也分技术性思维、社群性思维。

建立航道、重设跑道是一个机会，虽然也难，贾跃亭就是迈过BAT三座大山，现在在神与骗子之间被舆论摇摆，在伟大的梦想中想着谁给我钱。

你的做法如果不是扩大边际效益，或者不是降低固定成本、不是行业普惠、不是集体开心，估计就不会成功。所有先进的思维会带动整个行业的发展，但推进的力量不是先进的思维，而是先进思维的普及程度，运用才是真正的推动力量。但没有先进的思维，基本不可能改变现状。

国际化是一种能力，全球化是一种格局。

我们在一起要做到其他动物和机器都做不到的事，才是能力。