麦岚

日前，澳门名嘉集团在山东10年造8座烂尾项目的庞氏骗局、假冒“韩国现代”集团在各地拿地骗补的新闻颇受关注。

本刊记者对此进行了相关采访和调查，发现投资裹挟之下，三四线城市商业地产度过激情勃发的时代，进入刀口舔血的状态，其后果如同一盏灯、一面镜子，照亮了一片被投資投机共谋的海市蜃楼，也照出了同属一个时代的分裂与荒诞。

澳门名嘉和“韩国现代”上演“空城计”

如果回到2010年那个投资莱芜名嘉广场商铺的周末，济南人张辉也许仍然会被一串高大上的词汇和人满为患的销售盛况所迷惑。

莱芜名嘉广场位于当地经济开发区的黄金地段。2010年开始，这里被宣传称一座世界级的超级商业航母，在当年9月的招商仪式上，名嘉集团的老总谢硕文表示，未来八年将在全国200个经济比较发达的城市投资建设200座连锁Mall，而莱芜名嘉广场是第五个项目。

张辉在一次免费看房中来到了与居住地比邻的莱芜，在人满为患的午后看到了开发商出具的五证资质。“当时售楼中心出现抢钱式的狂热。如果你不买，就像吃了亏一样。”张辉拿出大部分积蓄全款购房。回家之前，张辉站在售楼中心门口抽烟，顺便跟一位本地人闲聊。“当时那个本地人就说，投资的都是你们外地人，我们本地没有投的。”

尽管心里打鼓，但开发商负责统一招商、运营管理，项目成熟以后可自主决定是否交由开发商运营，此“售后返租”模式设计让张辉深信这是一项收益不菲的投资。一晃六年，他想起那次无意的聊天仍然后悔不已。

这期间，原本应在2012年3月竣工的莱芜名嘉广场将交房时间一拖再拖，在最近几次探访中，其主体楼体基本完成，但内部施工几无进展。问询原因，开发商以一句“缺钱”敷衍。张辉追问当初购房款去了哪里，开发商方面解释说：“资金，政府没有正确的监管，资金流失到别的地方了，拿地银行有贷款，销售出去以后还了部分银行贷款。”按照这种说法，业主当初缴纳的购房款开发商并没有用来建设商铺，而是偿还了贷款。

张辉和其他业主因此要求退房，但开发商表示：“现在退款退不了，因为现在处于启动期，不可能办理退房手续。”

实际上，像张辉一样的名嘉业主还有许多。

来自名嘉集团官网的介绍，澳门名嘉集团创建于1984年，后期成立山东名嘉集团有限公司。集团现已成为一家大型商业地产，大型批发市场，住宅开发以及大型综合购物中心为支柱产业的大型现代集团。目前在威海乳山、滨州、德州市齐河县、潍坊、泰安、临沂、蓬莱等地均建有商业地产项目，且大多数已烂尾。

总结名嘉集团的烂尾路径大体如下，谢硕文以澳门商人身份取得政府招商引资资格，公司在城市郊区低价拿地，大规模建设商铺、住宅，驻外营销人员吸引大量外地投资者购买，工程终止建设，面对购房者的要求、起诉置之不理。

在名嘉集团很多商贸城的宣传文章中，年销售额动辙以百亿元计，上缴利税以亿元计，就业人口达数十万。如今，不仅购房者的房产梦成了泡影，之前信誓旦旦对地方政府承诺的亿元利税更是竹篮打水一场空。让人疑惑的是，在夸下海口每年可上缴数亿利税的一幢幢商贸城最终烂尾之后，似乎并不妨碍谢硕文成为下一个城市的座上宾，并继续他的空城生意。

无独有偶。因多个关联企业冒充“韩国现代集团”在邯郸拿地骗补，万呈集团近日成为全国关注的焦点。据了解，万呈集团在山东同样活动频繁，目前已在烟台、菏泽、淄博、济宁等多地规划投资项目，投资额接近300亿元，同时还与青岛、临沂、德州等地政府多次接触。

万呈集团官网显示，目前在山东公开项目有“中国游居120岁工程—烟台站”“中国连锁汽贸—行天下菏泽汽贸城”两个，隐藏项目有“济宁文博产业体验综合体”。

其中“中国游居120岁工程—烟台站”项目包括“120岁工程”烟台分站、万呈温泉健康城、游天下—烟台昆嵛山AAA景区等3个项目。签约时间为2013年1月，但当时项目名称是“万呈烟台牟平健康城”。然而目前，该项目的工地上孤零零立着几栋烂尾楼，遍地碎石荒草。

有意思的是，该项目改名之后，据万呈集团官网描述，目前总投资已从40亿元涨到了60亿元，并宣称项目静态投资收益率48%。

从综合体到主题乐园，烂尾的不止传统商业项目

2010年以来，传统的住宅开发商、零售企业乃至生产企业，以及方兴未艾的房地产私募基金，都在涉足商业地产，形成一波声势浩大的商业地产投资浪潮。

然而皆大欢喜的预期之后，让商业地产商和投资客想都没有想到，急速扩张的结果是结构失衡，泡沫凸显。商业地产市场虽表象蓬勃，但运营能力却是弱小如丝，建成的商业项目要么销售缓慢，要么库存高企，要么同质化严重，要么都具备以上这些硬伤。在终端，更遭遇电商冲击、消费力单薄、人流缺失等多方围剿。

在济南，烂尾的商业地产项目也并非不存在。

在西部黄金商业地段和谐广场片区，阳光新路与经十路交叉口南侧的一片土地沉寂近10年。这个地块为原济南汽车配件厂，2007年山东诚基出资1000万元，成立山东泰顺房地产开发有限公司，后者投资约3.2亿元，拿下地块，规划建设名为嘉德中心的项目。一年后泰顺的实际控股人就“进”去了，工地徒留一栋已建成的5层建筑和基坑。

去年3月，国土资源部门公告称收回该地块。近日有消息称苏宁置业有意接手地块，打造包含金融、酒店、办公、商业等业态、主打多元化、高端化、品质化发展的商业地产项目。

除了商场、酒店等传统商业项目，主题乐园也会“烂尾”。

2015年7月，天桥区桑梓店镇宣布落地的美猴王乐园将在年内开建，预计2017年5月开园。该项目声称将以中国西游文化为背景，融合迪士尼、嘉年华的元素和理念，建设一个超大主题公园。

据公开资料显示，2015年、2016年，该项目都曾宣布要开工建设，但均未果。如今，项目周围仍然一片荒芜。近日，@济南地铁 官方微信公众号发布消息，表示备受市民关注的济南美猴王主题公园或于下月开始建设。

同样， 2013年，在华润置地的公开宣传中，“投资350亿元，打造占地3.15万亩的中国首个都市泛旅游综合体”成为关键词。及至2014年，又有消息称水公园为代表的泛旅游综合体主题公园将于年底開工，计划2016年底开业。但截至目前，主题公园等都还是停留在纸上的规划，华润紫云府的房子则已卖到了三期。

随着城市可供地块越来越少，单纯依靠盖楼炒房的模式已经很难再从政府手中拿到优惠地块，而且传统的地块项目需要交纳较高比例的土地增值税等税费，一些开发商认为不太划算，因此特意将开发地块打造成“住宅+主体公园”的模式。而从地方政府角度来看，比起修路，建造速度飞快的乐园更适合做城市形象的招牌。

就算建成，主题公园的盈利也不乐观。据媒体报道，国内的主题公园70%亏本，20%不赔不赚，只有10%是盈利。

“主题公园就应该由专业的机构来运行，这样既能满足政府的要求和初衷，开发商的精力也可以专注于他们擅长的房地产开发，无需在主题公园上耗费精力，并且浪费成本。”易观智库分析师姜昕蔚说。

盘活房地产的“不良资产”

2016年8月，省政府办公厅印发了《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》，根据烂尾楼盘的不同类型，分别给出了三条“处置路径”。对于挪用预售资金造成的烂尾项目，可敦促开发企业筹措资金，恢复项目建设；对于企业自身无力实施的项目，可协调其他有实力的开发企业接盘，尽快复工并达到竣工交付条件；对于债权债务复杂、难以协调接盘的项目，可借鉴三联彩石山庄项目的处理模式，按“购房者债权优先受偿”的原则，通过司法途径妥善解决，保护购房者权益。

实际上，如何盘活“烂尾项目”一直是许多城市正在探索的功课之一。

以乳山市为例，山东名嘉集团在乳山投建久久发商贸城，享受招商引资优惠、销售完项目后便难觅踪影，留下一座烂尾项目在原地。不断接到业主维权投诉的乳山市曾尝试协调，却发现已经联系不到企业主要负责人，而交涉的物业公司一味敷衍，最终在公安局立案侦查。

面对荒废的烂尾项目，乳山市增设公交站点，完善周边设施配套，试图打造胶东古玩城、文博中心等，均未成功。目前其将商贸城总面积4万余平方米的7号商贸楼进行改造作为市民服务中心，在8号商贸城设立房地产有形交易市场，同时协调当地新媒体、有关企业采用租赁方式进驻此地。“本来是名嘉集团该做的事，现在是政府帮他们盘活。”

值得注意的是，正在地方政府和业主头疼如何盘活烂尾项目时，另一部分人却在其中发现了投资新机会。

3月1日，亚洲最大地产私募PERE亚洲峰会在香港召开，从会议主题来看，许多投资机构开始将目光转向另一领域，即内地过热的房地产因市场波动或国家调控产生的不良资产市场。

从去年第三季度开始的一系列调控措施不仅从限购角度降低了房地产企业项目变现的速度，随着房地产调控的深化，境内发行公司债、成立房地产集合信托、资管计划、ABS等各类融资渠道均对房地产企业大幅收紧。

上海联合产权交易所、北京产权交易所、重庆联合产权交易所、山东产权交易中心和广州产权交易中心的挂牌信息统计显示，新政之后房地产公司股权和项目挂牌转让案例明显增多，在2016年10月共17例，创下2016年单月最高水平。相比之下，去年前三季度的转让案例总数仅为34。具体来看，转让方多为二线或三线城市的中小房企，主要业务为住宅项目的开发。

不过在土地要素单边上涨的年代，中间的每一位不良资产转手者都能不同程度获利，“但是大家很少关注基础资产的好坏，物业价值单边上涨，物业价值不断重估，可以通过再融资来置换之前的债务，于是中间很多机构都赚了钱，但那个“烂尾楼”还是那个“烂尾楼”，没有人真正去盘活过。”

近日，中泰信托一纸债权转让公告揭露了这种风险。这份公告显示，山东天地缘实业有限公司因向中泰信托借款2亿元未如期还款，其抵押的一处土地按照司法流程进行拍卖。

不过这块原本估值9906万元的地块一度缩水，目前抵押土地经过3次拍卖流拍，已经进入变卖公告期，变卖价格为4256万元，不到原价的一半。而作为债权人的中泰信托也希望这块土地能够拍得好价钱，其表示地块楼面地价478元，明显低于周边价格。不过目前并没有买家为此买单。