罗晓健

（广东工业大学华立学院）

【摘要】随着改革开放继续深入，近三十年来我国的房产经纪逐渐发展为重要的经济支柱，影响着地区区域经济的发展。在本文中，研究对象设置为珠海市香洲区，作为经济发展早，速度快的地区，该地区的区域经济发展受到房产市场影响更为深刻和具体，本文的研究能够从各个方面入手，分析房产市场发展现状，并为典型的区域经济发展前景做出展望。

【关键词】珠海市香洲区 房地产市场 发展现状

一、房地产行业重要意义

在各国，房地产都具有重要的经济地位，因为房地产企业直接关系到国民经济的稳定发展。作为一个典型的周期性行业，房地产市场具有典型的周期性发展特点，从兴起到衰落到再次兴起，房地产行业能够影响国家的经济发展，而房地产企业也由于高回报和高盈利性成为政府和国民经济的支柱产业，有着重要的意义和经济地位。由于受到区域经济发展的影响，房地产市场属于高度垄断的地区区域性经济，在区域内有行业垄断的特点。

二、房地产行业的特点

（一）多样性

在房地产市场及交易中，由于房产用途的不同，房产交易的种类也是不同，主要为商用和民用，而根据开发商的不同又分为政府性和非政府性。由于房地产市场发展的多种形态，房地产市场的特点之一就是多样性的发展。而买卖的方式也是具有多样性的，不仅是买卖，还存在典当、租赁等各种形式的交易。

（二）双重性

房地产行业中，房产作为重要的商品，作为商品进行交易和使用。作为重要的经济产品，房地产产品还可以作为商品进行投资，不仅仅作为必需品进行使用。因此，房产商品还具有双重性的特点。

三、不平衡性

房产行业作为周期性产业，是具有不平衡性的，供求关系容易被各种原因干扰而打破，从而影响整个行业的发展和进步。通常来说，房产价值和投入受到经济发展的波动和影响，而房产本身出现的波动又影响着经济的发展，在相互干扰的情况下，房产行业随之出现波动性和不平衡性。

（一）珠海市宏观环境概述

1.地理环境

珠海市位于广东省西南部，毗邻香港和高门地区，是珠江三角洲的重要城市。珠海市的地理位置优势突出，位于北纬21°48′～22°27′，地理环境和气候发展十分特别，冬无严寒，常年温暖，是我国的南方重要地区。珠海市设有拱北、九洲港、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、珠澳跨境工业区等8个国家一类口岸，是珠三角中海洋面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市，由于岛屿众多，被称为 “百岛之市”。

2.交通运输

珠海市岛屿众多，水文地质发达，由此带来的海上运输较为发达。而在另一方面，由于毗邻港澳，珠海市的城际轨道交通也十分发达，南北相连，东西相通，机场到郊区均可直达，广珠铁路主要为货运铁路，联结广东和珠海的货运。珠海市的公路建设较铁路更为发达，由于地貌特别，珠海市的公路四通八达，均可以通过公路交通到达目的地。截止2016年上半年，珠海公路通车里程1500公里，其中高速公路通车里程近130公里。对于机场的建设为早期建设，在90年代就已建成珠海机场，客运吞吐能力达到日客运输量6000余人次，航空运输为重要的交通运输。

3.珠海市香洲区房地产业的SWOT分析

（1）优势

香洲区房地产主要的优势有三点：（一）区域优势。香洲区依托珠海市，怀抱澳门，地势独特，有着特殊的地理和人文景观，发展房地产产业有着得天独厚的优势，地理位置帮助香洲区能够成为珠海市的重心地带，享受最先发展的特权。（二）城市优势。香洲区依托珠海市，是国家重点发展城市，有着重要的政治帮扶政策。立足于珠三角的中心地带，香洲区有着重要的城市优势。（三）生态优势。香洲区有着众多岛屿，亚热带季风气候带来了完美的地理环境，宜人宜居，这给该地区的房产市场带来了更大的经济效益和发展依据。

（2）劣势

香洲区房地产发展有着两个主要的劣势。（一）土地面积小，可利用土地较少。香洲区地面面积小，为主城区，发展时间早，这给了城区建设许多困难。另外，旅游城市大量地皮被旅游产物所占有，可开发地区较少，地块较分散。（二）地产开发主要依赖外来资本，本地资本不足。香洲区的经济受到外界因素的影响过多，这导致了房地产行业的发展同样无法深入发展。

（3）机会

香洲区发展房地产的机会主要集中在两个部分。（一）港澳合作的便利和国际资本的投入。香洲区的土地价格受到港澳临近的便利，水涨船高，发展速度惊人。（二）政治导向的帮助。由于地处特殊，政府对香洲地区的建设和帮助催生了该地区房地产行业的快速稳定的发展。

4.珠海市香洲区房地产业发展的对策及建议

香洲区的房地产市场发展有一定的问题所在，为了帮助香洲区房地产产业保持良好的发展势头，有以下建议可供参考。

首先，香洲区应当积极完善土地交易和出让制度，帮助城市增加可用地规模。

在香洲区，许多房屋事实上处于空置状态，老城区房屋价格上涨，但是增幅较低，这就意味着许多持有房屋属于浪费状态。为了帮助香洲区房地产行业的发展速度变快，经济发展有新的增长点，香洲区政府应该积极出台管理制度，完善土地出让制度，帮助城市增加可用地规模，实现房地产行业的可持续发展。

其次，香洲区应该注重宏观调控，政府应该加大对区域的税收管理力度。

房地产行业在我国是一个高利润低风险高回报的行业，这就意味着房地产行业的发展需要国家政策的宏观调控，税收制度就是一个重要的调控方法。在香洲区的发展中，城市建设应该注重宏观调控和税收管理，控制由于市场行为造成的房市危机。

四、结论

根据本文的研究，珠海市香洲区的房地产经济随着整个中国大环境的变化而变化，但是又有自己的特点。由于地处珠江三角洲，房地产的发展受到地理和政策的雙重影响，有着长久的生命力，也有着远大的发展前程，发展前景较为乐观。