张遥辰

（集美大学财经学院）

【摘要】京津冀区域发展一体化深入推进，传统商业地产发展业态形式单一、功能局限等问题日加明显，转型商业地产发展业态公然成为影响产业经济发展的重要因素。本文基于区域经济协同发展大背景下，对我国商业地产发展业态现状进行了分析，指出业态融合发展将是我国商业地产发展业态转型的方向，并提出与之促动的路径建议。

【关键词】区域发展 商业地产 转型路径

一、引言

随着我国京津冀区域经济协调一体化发展，京津冀区域经济形态调整布局，是实现三地区域经济协同发展的主要方式。表现最为突出的即是商业地产开发投资累计同比增速的提高。如下图1所示，2007年——2016年，我国住宅、办公楼和商业地产三个业态开发投资累计同比增速趋势图显示，商业地产类地产业态的开发投资增速明显高于住宅地产业态的开发投资增速。由此可见，商业地产区域间的合理布局调整已成为我国推进京津冀区域经济发展的有力手段。而区域内业态转型发展是重新布局后商业地产需要予以重视的问题。因为只有区域间完成合理布局，区域内实现转型发展，才能保证商业地产在区域经济发展过程中符合特定区域经济趋势。

二、区域经济发展视角下我国商业地产发展业态现状及未来转型方向

（一）区域经济发展视角下我国商业地产发展业态现状

纵观当前商业地产发展业态，可以看出，在区域经济一体化发展背景下，我国商业地产发展业态呈现出以下两个特征：

1.业态形式相对单一。零售业态至今都是我国商业地产开发的主要业态形式，根据零售业态功能的不同，有连锁商超、购物中心、家居中心等。这种以零售业态为主的商业地产，随着地产上市的逐渐成熟，逐渐在周边圈内开发出小型辅助性基础设施，如医药店和其他商店，但零售依然是商业地产的主线。

2.业态功能相对局限。大型商超购物是传统商业地产的主要业态形式，而在业态功能上，大宗百货购物占主流，医药、健身、体验中心等功能相对欠缺，虽然目前这些功能实体经济已陆续进驻商业地产，但相对于商业地产规模而言尚存在缺口，从整个商业地产业态上看，功能相对局限。

（二）区域经济发展视角下我国商业地产发展业态未来转型方向

区域经济协调发展背景下，互联网+经济、共享经济成为趋势下促动三驾马车作用的经济新动力，像虚拟电商交易、在线交易等虚拟经济成为消费大趋势，实体经济逐渐淡出消费主线。批发和零售业、住宿和餐飲业增速放缓影响传统商业地产业态正向需求。意味着在未来，餐饮、零售、住宿等传统商业地产单一业态形式已很难满足当今“快”时代的消费理念，网络交易逐渐侵蚀实体经济下促动传统商业地产业态只有向“轻灵”、“综合”开发方向转型，打破以往纯粹地产开发思维定式，依托于传统商业地产基础上，将具有养老、医疗、生态休闲、体育健身、旅游观光等产业功能通入传统地产，将传统地产开发形成产业复合型业态，换言之，传统商业地产上延伸出除商业住宅、消费购物用途之外的其他医疗、休闲等辅助性、保障性多产业功能“混搭”式业态或许是未来传统商业地产行业的发展趋势。

三、区域经济发展视角下我国商业地产发展业态转型路径

未来“混搭”式发展业态将成为区域经济发展趋势下商业地产的发展方向，作为行业趋势，发展业态转型需要从顶层设计、市场运作和人才保障三方面综合入手。

（一）顶层设计，科学规划商业地产业态组合

在商业地产开发初期，进行缜密的调查研究是必要，但在地产业态上也需要进行科学规划，使单个业态形成业态组合，升级传统商业地产单一业态形式，产生小集群效应。如在商业地产开发初期，确定地产主线为百货购物型，围绕主线规划，结合区域人群特点和消费特征，诊断在主线业态之外的该区域欠缺或需求较为旺盛的其他产业或功能业态，并确定其为第二业态和第三业态。以此类推，形成基于主线业态之上的适用于该地块的商业地产业态组合，值得注意的是，在确定其他非主线业态时，需要将各业态之间的相互辅助和竞争考虑其中，不能重复发展从属业态，以免负面影响主线业态发展。

（二）市场运作，促动商业地产业态间融合发展

商业地产在上市后，合理配置资源，是有力促进业态间的融合发展的重要手段。而市场化运作是使资源得以合理配置的天然促动剂。因此，在商业地产投入上市后的一定时段内，吸引不同业态进驻，完善地产功能要充分借助市场这只“无形的手”的力量，主动淘汰不适宜融合发展的业态形式或需求不大的功能产业，加大力度引进那些适应经济形势、契合消费趋向的业态，寻求业态间经济平衡点，促进业态间的融合发展，并最终使商业地产发展成为融合多经济点的综合型地产。

（三）人才建设，支撑商业地产业态转型发展

传统商业地产转型发展路径上，保持专业人才供给和智慧贡献是支撑商业地产转型发展能否持续的关键。因此，传统商业地产在转型过程中，要着重加强专业人才的引入与培育，细化商业地产业态发展人才队伍分支，能够系统、全面、多面、辩证的分析地产业态发展问题和不确定性因素，支撑商业地产业态转型良性发展。

四、结语

区域经济发展形势下，互联网+经济、共享经济促动下，传统商业地产业态“混搭式”发展趋势明显。要保障传统商业地产的有序转型，顶层设计上科学规划地产业态组合，并需要依靠市场化运作手段促动业态间的良性融合。同时，持续的专业化人才供应也不容忽视。

参考文献：

[1]刘寅； 孟昕； 余华义.区域经济发展视角下我国房地产业态的转型与发展路径研究[J].现代管理科学.2017（2）

[2]孙洁.冲击与变革：互联网条件下的传统百货业态转型研究[J].上海经济. 2016（1）

[3]谢晋； 李旭东.网络消费时代商业地产的发展与战略规划[J].商业经济研究. 2016（20）