陈燕　廖烈谊

摘要：物业专项维修资金管理工作业务量逐渐增大，手工作业已难以满足日常管理工作的要求。文章通过设计城市物业专项维修资金管理系统实现城市物业专项维修资金管理，包括房屋基础数据管理、资金交存管理、资金使用管理等主要业务。系统采用B/S架构设计Java作为系统开发的工具语言，基于Spring MVC框架进行设计开发，数据库为Oracle 11g Database。系统投入使用后，提升了物业专项维修资金管理工作的工作效率、规范化程度、透明化程度、信息化水平和总体管理水平。

关键词：物业；专项维修；资金管理；B/S设计架构；Spring MVC框架

随着房地产市场的快速发展，城市新建房屋的物业维修问题以及资金筹集、缴存、管理、使用和监督工作等问题成为广大房屋所有者和政府房地产管理部门所关心的重要问题。本文将采用Java语言作为系统开发的工具语言，基于Spring MVC框架，采用B/S架构对维修资金管理系统进行设计开发。数据库则使用Oracle数据库进行设计。

1.物业专项维修资金管理系统设计

1.1系统总体设计

系统的所有业务活动都围绕着资金的归集和使用这条主线进行设计，其中，基础数据指的是物业小区以及楼栋、房屋等物理对象，以上可以简单表述为“楼盘表”，系统中每笔交存及支付业务均附着在楼盘表之上；资金交存管理模块则作为楼盘表出现后，第一笔维修资金交存的目的；资金使用管理模块则对物业维修所产生的费用及资金的使用进行管理；财务核算则对资金的流入流出进行详细记录以及负责相关财务报表的生成。

1.2各子系统设计

城市物业专项维修资金管理系统初期建设由4个子系统组成：（1）基础数据子系统。该子系统实现维修资金管理相关数据的维护；（2）资金交存子系统。该子系统实现维修资金的交存管理；（3）资金使用子系统。该子系统实现维修资金的使用管理；（4）财务核算子系统。该子系统实现维修资金记账、票据打印和财务凭证发送等功能。

2.开发语言和系统框架

整个系统的设计、实现、测试和部署实践均基于现代软件开发技术、流程和数据库技术。系统使用B/S架构设计，采用Java语言作为系统开发的工具语言，基于Spring MVC框架进行设计开发，控制器负责提供业务逻辑操作和数据获取，视图负责数据展示，模型负责封装数据访问。系统运行于TomcatWeb服务器上，数据库管理系统为Oracle 11gDatabase，应用服务器操作系统为Linux。

2.1系统数据库设计

本系统采用Oracle 11g Database数据库管理系。首先根据系统需求分析部分，收集系统需要的数据信息，建立数据库实体关系模型。本文使用实体关系模型图对系统做出详细设计，如图2所示。

2.2基础数据子系统的设计

基础数据管理即为“楼盘表”的管理，楼盘表一般由小区、楼栋、房屋组成，所以楼盘表的管理也是由“物业小区管理”“自然幢管理”“房屋管理”等子模块组成，也需要记录业主信息，但业主信息仅限于房屋的一般属性，因为资金不会随着业主的更换而改变。

基础数据管理中包括4个子模块，具体如下：（1）物业小区管理模块：实现对物业小区的添加、修改、删除以及查询操作；（2）自然幢管理模块：在物业小区的基础上实现对小区内的自然幢（楼栋）进行添加、修改、删除、查询操作；（3）房屋管理模块：实现对物业小区楼栋中的房屋进行添加、修改、删除以及查询操作；（4）业主信息管理模块：实现业主信息的添加、修改、删除及查询的操作。

2.3资金交存子系统的设计

资金交存管理是系统的核心功能模块，主要实现业务受理、业务信息确认、业务材料初审、业务审批和统计查询功能。交存子系统在基础数据子系统中查询并提取需要交存的小区信息（如该子系统中没有小区信息，则需要在该子系统中新建小区信息），在对应该楼栋基础信息导入房屋表并能按单元或者层进行排序（或点击提取楼盘表信息），导入成功后成功后在系统点击确认，该笔业务所有楼栋信息都确认完成后，提交初审。

在预交存子系统中设置初审、审批功能，初审、审批人员点击该功能后，系统页面显示需要审核的业务，该业务按受理编号自动排序，己审批完成的业务不在审核页面显示，点击需要审核的业务后，页面展示为《核算表》，审核意见可以系统内设，也可以由操作人员自行修改，初审人在初审页面可以直观地看到该笔业务的详细完成过程，审批人员除了能看到业务的详细完成过程外还能看到初审人的审批信息。

2.4资金使用子系统的设计

资金使用管理模塊主要实现资金使用功能，包括：预支申请、资金分摊、资金结算等。

工作人员根据项目维修合同内容在使用模块中通过基础数据模块查找本次需要维修的小区基础数据，数据验证合法后，根据维修对象设定分摊范围，分摊范围设定成功后系统自动统计分摊范围维修资金余额并打印或导出分摊范围的业主分摊明细表。

办理结算业务时，从维修资金使用模块中的结算模块查找需要办理结算的项目信息，并办理结算业务，已办结的业务信息不在预支和结算列表中显示，同时要求系统对一个维修项目可以有多个维修单位及多个维修单位账户信息。业务办理完成后把纸质材料扫描进系统，上传成功后点击提交初审。

2.5财务核算子系统的设计

财务核算功能模块由“财务记账”“财务凭证发送”“票据打印”3个子模块组成，承载财务的一般操作。

（1）财务记账模块：实现财务资金流入流出明细账的记录，资金的流入流出与业务办理后产生的收入或支付的资金相对应。

（2）财务凭证发送模块：该模块实现与银行进行双向通信的功能，可以向银行发送拨付指令，也可以处理银行送回的回执数据，并回写到银行指令记录。

（3）票据打印模块：该模块实现财务常用制式票据的数据调取及打印输出功能。

3.结语

本文设计了一套物业专项维修资金管理系统，该系统基本能够覆盖城市物业专项维修资金管理所有主要业务，包括房屋基础数据管理、资金交存管理、资金使用管理等，以及围绕着物业专项维修资金管理业务从业务申请受理、业务办理、业务审核、业务办结的规范化作业流程。本系统提升了物业专项维修资金管理工作的工作效率、规范化程度、透明化程度信息化水平和总体管理水平。