陈洪梅 赵正军

(1.贵州民族大学建筑工程学院，贵州 贵阳 550025； 2.大理市规划设计研究院，云南 大理 671000)



新发展背景下的旧城中心区规划策略探索

陈洪梅1赵正军2

(1.贵州民族大学建筑工程学院，贵州 贵阳 550025； 2.大理市规划设计研究院，云南 大理 671000)

结合贵州省印江县中心旧城区的发展现状，从功能复合、文化传承、生态宜居等方面，提出了该城区的规划理念，并阐述了调整用地结构、完善道路体系、增加公共空间等规划策略，从而实现城市的可持续发展。

旧城区，规划策略，城市特色，景观

1 项目背景与基地现状

贵州省印江县位于黔东北、铜仁市的中部，紧邻世界生态保护区、旅游胜地梵净山。虽然地处欠发达地区，但随着杭州至瑞丽高速、印江高速连接线等区域重大交通设施的建设，印江在旅游和交通发展方面的优势越来越突出，城市化进程加速。2012年，《印江土家族苗族自治县县城总体规划(2011—2030)》(以下简称总体规划)提出采取“精致、特色、宜居”的城镇建设理念，至规划期末城区人口达18万人的发展规模。2013年印江全县城镇人口已达16.54万人，城镇化率为37.45%，城市发展迅速。县城建成区面积2013年年底达到6.96 km2，城内可供开发的土地并不多，旧区的改造成为了印江城市发展和城镇化进程中亟待解决的问题。

基地总用地面积20.4 hm2，北至北门坳，南抵解放路，东起印江河，西至中心街。从区域发展的要求看，位于中心城区纵、横向发展轴线的交叉节点，是县城南、北新旧城区联系的关键区域，也是县城向东和向西发展的重要依托，拥有优越的地理位置、良好的人文环境和浓厚的商业氛围，区位价值凸显。使用功能以居住为主，沿中心街、解放路形成沿街商业，内部分布有县城二完小、印江县武警中队、印江县看守所、印江县历史墓用地、印江县药用公司、印江县老年大学、印江县统计局及幼儿园等；基地内自然山体植被茂密、南部有一条古渠道，历史悠久，水势自东向西流，沟渠宽约3 m，极具特色。随着城市的不断更新发展，城区风貌改变巨大，只有基地内还留有一定量的历史痕迹，但该区域建筑密集、居住密度较大。初步统计约有1 714户居民，各类建筑质量参差不齐，改造涉及的利益主体众多，且现有规划体系不完善。在政府财力有限、改造资金缺乏来源的情况下改造工作面临颇多困难。

2 规划理念

2.1 功能复合——改善区域环境，增强旧区活力

基地地处县城中心区，应是综合性的公共服务核心。但现状居住环境质量低，沿中心街和解放路利用民房建筑的一层形成商业带，商业承载能力弱，其余公共配套设施都缺乏；受地形和现有建筑的影响，巷道尽管相通但异形路和路宽不够，车辆通行困难。作为城市的中心区域，光靠居住来提升活力是不够的，改造拟对用地性质及结构进行一定的调整。

基地的改造是印江城市面貌改善，城市品位提升和提高市民居住质量和改善生活环境的亮点。从发展规划来看，该片区应以居住及其配套为主，增加商业金融服务设施和完善文化娱乐设施；同时，作为沿江区域，在打造“精致、特色、宜居”及旅游服务配套的目标下，基地将成为主城区的文体中心，最大化发挥中心城区土地的经济利用价值。

改造以后，基地功能集中、开发强度高，其产生和吸引的交通量将高于其他片区。此外，该区域承担着印江河两岸的交通联系，交通问题将逐渐凸显。按《印江县城城市综合交通规划(2012—2030)》的规划指标：中心城区主次干道网密度为3 km/km2，道路网(含支路)面积率达到15%～20%；沿河发展区应30 min到达。改造拟拓宽基地内部分路段，完善现状道路体系，增加路网布局；同时通过挖填方措施改造用地内的异形路。调整后基地内外交通环境都将得到改善，形成合理、高效、便捷的的交通系统，极大的增强基地的集聚和辐射能力。

2.2 文化传承——保障公共利益，创造特色空间

在总体规划中主城区的定位是综合性的公共服务核心。基地片区在对功能进行逐步调整，增加商业、金融服务业设施和完善文娱设施的同时沿印江河保留风貌相对完整的区域和梳理古渠道沿线，丰富基地内的空间层次感。同时，对基地入口区的道路交叉节点、内部的山体及滨河界面区域进行严格控制，塑造城市节点，预留绿化广场及印江河沿岸的公共活动空间，打造城市滨水景观界面及城市景观轴线，保障居民的公共利益。

2.3 生态宜居——规划引领，加强可实施性

在印江城市的快速发展下，基地北部、西南部、南部用地均已被置换。其中，北部为振兴房地产和黔江新城在建项目，南部为金玉小区。周边在建项目均以居住为主，公共空间为内部所共享。基地紧邻印江河，内部山体植被丰富，有着得天独厚的自然条件，改造规划充分利用现有资源，创造生态宜居的环境品质。规划在减少居住用地比例的同时增加教育、行政办公等用地类型，保障公共设施用地不被侵占；改善交通环境，提高区域通达性。布局中对入口节点、内部山体及滨河界面等区域进行严格控制，建议将公共空间控制性内容作为政府对改造项目管理实施的依据。

3 规划策略

3.1 从城市设计的角度思考，打造城市特色

印江历史悠久，有“书法之乡”“土家族风情园”等美誉，基地内的文化底蕴也很丰厚。在梵净山旅游的带动下，该区域将成为城市形象的重要对外展示区。在对开放空间进行控制，充分保证民众公共利益的同时还应保留用地内独具特色空间。

1) 风貌保留。对沿街老建筑进行整治和修复，延续城市的历史记忆；梳理巷道空间，使印江河与基地内景观视线得以通透；在延续原有空间肌理的基础上新建部分低层建筑，减少对传统机理的破坏；把基地原有的文化活动融入其内，打造特色步行空间，同时融入更多的旅游休闲功能，将印江的文化特性凸显出来。

2) 古水渠利用。保留古水渠，结合基地排水系统的改建对部分水渠驳岸美化处理，形成贯穿多个空间节点的开敞空间和滨水景观带，提供舒适和亲切感，贯彻印江建设宜居城市的方针。

总之，在符合城市建设发展定位的要求下使城市文化持续传承和发展，新旧并存，打造城市特色，贯彻保护与更新相统一的辩证关系。

3.2 政企合作，政府主导，加强改造可控性

在印江城市的现状发展态势下旧城更新必然加速，而改造资金的缺乏必然要引入开发商，并使其成为建设活动的主体操控者。但印江县现有规划体系不完善，2011年完成城市的总体规划后未及时编制下一层次的控制性详细规划。总体规划中对旧城区内的用地性质、道路体系、设施配套等要求并未详尽。但基地现状用地结构不合理，道路体系不完善，在规划控制条件缺失的情况下一味的由开发商来主导，则会导致公共利益无法得到保障。在这样的现状下务必要加强改造的可操作性，补充控规层面的缺失，加强改造范围的可控性，从而保障公众利益。

3.3 经济测算，效益兼顾，增加可操作性

基地作为印江首批城市更新项目，面临着拆改难度大，建设收益小的问题，招商阶段的工作就已成为了政府头疼的问题。为了达到改造的目的，经济测算是一项必做的工作，这是实现政府主导、开发商参与的最主要经济依据。通过经济测算也更有利于兼顾公众、政府和开发商各方的利益。

首先，调查统计基地内土地使用情况及现状建筑量；结合城市的更新目标划定须拆除新建、须改造和须保护的地块、建筑量，从政府和投资方的角度进行投资效益测算。假设改造周期为3年，根据“利润=销售总收入-总投资”的基本公式分项进行计算。其中，支出部分由七项构成；还迁部分按住宅和商业两类进行偿还，完成还迁以后剩余的进行销售得到最后的盈利。具体计算详见表1。

对总体规划用地进行调整时在保证公共服务设施用地比例的基础上，住宅和商业的比例通过经济测算来进行确定。同样达到10%的收益，当住宅与商业比为9∶10，容积率必须做到4.41；当住宅与商业比为8.5∶1.5，容积率则为3.5。考虑到中心区土地利用的价值，通过用地的调整，提高商业用地的比例到15%，并建议采取“资本置换”，走政府和市场双重盘活资本的方法来开展改造工作。

表1 总投资计算一览表

4 规划内容

4.1 规划构思

在“功能复合、文化传承、生态宜居”的理念下，改造采取部分保留和拆除区域进行高强度开发的改造措施。将文化传承的同时融入现代元素，打造良好的居住环境。

改造设计形成居住、城市功能配套、商务休闲及餐饮、旅游购物休闲及创意等多功能的空间组合来达到增值的效果。提高商业的比例后形成高端的集多种功能于一体的商业中心，利用高强度的开发集聚人口和提升城市的活力，这样将利于提升城市品位和繁荣城市经济。

4.2 功能布置

沿城市主要道路的区域融入商业、商务办公、酒店、居住等多种功能，打造城市的综合体；而其他区域采取居住加大型的底商，沿改造用地进深方向形成商业步行街和商业广场，将商业功能从城市综合体的位置引入到用地内部，提升城市的活力。教育服务设施调到用地东北角，避免占据中心位置造成的用地分割，同时可预留和增加其教育用地的面积。

4.3 景观特色

滨水界面景观视线良好，建筑空间错落有致，将其作为保留区域，通过低层建筑使滨河景观向内渗透；对原有的巷道进行梳理，融入更多的旅游休闲功能，同时在延续原有的空间机理上新建部分低层建筑，作为城市文化与历史的展示区域。

5 结语

目前，国内在旧城改造方面还未建立统一的实施细则。在城市的快速发展下，欠发达地区的城市中心区也处于不断更新的进程。贵州省印江县城北旧城区改造有着不同的现状和问题，本文以该项目的改造设计为例，就规划技术层面对欠发达城市中心区的旧城改造进行一定的探讨。无论是政府进行主导还是非政府主导的旧城改造，在规划技术层面探索和采取控制措施对实现旧城改造的目的，兼顾公众、政府和开发商的利益及处理城市的可持续发展都有重要的实践意义。

[1] 胡庆钢.旧城改造规划经济分析方法初探[J].规划师，2008(6)：24-25.

[2] 肖 达.上海旧区改造政策变化对城市居住构成的影响[J].城市规划，2005(5):34-36.

[3] 赵春荣，赵万民，谭少华.我国旧城改造中利益分配矛盾及对策研究[J].西南科技大学学报，2008(6):79-80.

[4] 徐明前.公共利益解读与旧区改造实施机制的革新[J].规划师，2007(10):101-103.

[5] 马 璇.大城市郊区新城商业发展新趋势与规划探索——基于上海嘉定新城的实践思考[J].上海城市规划，2015(1):86-87.

[6] 任赵旦，王登嵘.新加坡城市商业中心的规划布局与启示[J].现代城市研究，2014(9):72-73.

Exploration on old urban center planning strategies under the new development background

Chen Hongmei1Zhao Zhengjun2

(1.CollegeofBuildingEngineering,GuizhouUniversityofNationality,Guiyang550025,China; 2.DaliAcademyofPlanning&Design,Dali671000,China)

Combining with old Yinjiang county area development status in Guizhou province, starting from aspects of functional composition, cultural inherit and ecological living, the paper puts forward the planning concepts, and describes planning strategies, such as adjusting land structure, improving road system and increasing public space, so as to realize the sustainable city development.

old urban area, planning strategies, city specialty, landscape

1009-6825(2017)07-0012-03

2016-12-21

陈洪梅(1987- )，女，硕士，讲师； 赵正军(1990- )，男，助理规划师

TU984

A