张颖

【摘 要】2007年次贷危机之后，美国加强了对政策性住宅金融机构体系监管机构的建立。我国近年来房价持续走高，超出中低收入者购买基本住房的能力，也显示我国政策性住宅金融体系的不完善。

【关键词】政策性；住宅金融；体系

一、我国住宅金融的现状

近年来，即使政府对房地产行业有所调控，但房价依然不断走高，超过一般居民所能承受能力。一线城市房屋供给不足，价格居高不下；二三线城市房屋相对过剩，越来越多的城市出现“鬼城”、“空城”的现象。一方面反映了近些年房地产行业不景气，存量未盘活，出现了区域和收入的错配，导致目前现状是收入高的人才有能力购买住房；另一方面也反映了建立政策性住宅金融机构的紧迫性，加快保障性住房的建设，为中低端收入者提供在其承受能力范围内的住房。在我国的住宅金融体系中，已经抵押贷款买房的中低收入者普遍偿债风险较高，一旦房价波动剧烈，将会给房地产行业带来巨大的冲击。

二、美国政策性住宅金融机构的发展问题和经验

1.美国政策性住宅金融机构设置和运作

美国的政策性住宅金融机构体系，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。主要有以下四类机构组成：

（1）住房金融以FHA和吉利美为核心的政府保证机构美国政府成立了联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）等机构，FHA为中低收入家庭提供购房贷款信用保险，VA设立面向退伍军人的住房贷款支持和担保计划，吉利美对FHA和VA保险的抵押贷款在二级市场上提供担保。

（2）联邦住房贷款银行体系

这一体系由联邦住房贷款银行委员会、12个联邦住房贷款银行及其8000多家会员金融机构组成。该体系通过吸收私人资金，为住房开发建设和住房购买提供资金来源，还为会员提供多种金融服务。

（3）以房利美和房地美为核心的房贷资产证券化市场

“两房”等金融机构将信贷市场与资本市场相结合，发放抵押担保证券和吉利美担保的抵押贷款支持证券，在二级市场上占比很大。

（4）住房金融以HUD和FHFA为核心的监管体系

该体系包括城市发展和住房部（HUD）、联邦住房金融局（FHFA）以及对美联储、联邦存款保险公司等的监管机构。

2.美国政策性住宅金融机构存在的问题

2007年次贷危机将美国政策性住宅金融机构存在的一系列弊端彻底显露出来，资产证券化的高速发展与政府对金融机构风险监管的力度严重不匹配；而且政府不断调低房贷标准，忽视了中低收入群体的还贷能力，使得房地产行业违约风险和道德风险大大增大，最终导致房地产行业乃至整个金融体系的崩溃。

3.美国政策性住宅金融机构发展的经验

美国住房金融体系的设计中，既充分发挥了商业性金融机构的作用，也通过政府支持有效促进了政策性住房金融业务的发展。

（1）美国以“居者有其屋”为其住房政策目标，实质是为了解决居民住房问题，不以追求利润最大化为目的，不会和商业性住房金融机构形成竞争。建立与政策目标相一致的政策性住房体系（“两房”），对市场进行一些必要的干预，进一步解决中低端收入者的住房问题。

（2）政策性金融机构可以通过发行抵押贷款支持证券（MBS）获得长期、稳定、低成本的资金来源，并利用FHA、VA向一级市场的抵押贷款和二级市场的MBS、CDO提供担保。

（3）政府促进形成住房抵押贷款的调控和监管机制，逐步向统一监管转变，成立联邦住房金融局，为其他金融机构形成标准。政策性住宅金融机构以政府信用为保证，能有效降低市场风险。

（4）2008年后，美国国会颁布住房方面的法案70多部，出台了《联邦住房贷款银行法》，建立了相对完善的住房法律体系。

三、美国政策性住宅金融机构对我国的启示

从美国建立政策性住宅金融体系的历史经验来看，面对危机进行改革和创新是不变的道理，同时也是一个漫长的过程，期间也面临很多不确定的后果。对美国来说，其政策性住宅金融机构是由政府保证的，市场风险较小，信用等级较高，因此，“两房”在进行市场运作时，融资成本较低，能够很好地促进房贷市场的发展，但2007年次贷危机也说明在住房贷款过度证券化之后，容易发生道德风险，政府责任不可推卸。

因此，我国在进行政策性住宅金融机构体系的建立时，要根据我国的具体情况，在金融机构的发展、担保、监管等方面全面入手，政府角色不可缺位，不仅要考虑清楚是否对中低收入群体的抵押贷款进行担保，如何担保，是否和美国一样允许抵押贷款证券化，还要考虑是否要建立相应的市场，如何制定证券化的标准以及如何进行风险评估等。

综上，我国可以從以下几个方面入手：完善住房公积金制度改革，有强制性储蓄逐步向半自愿型储蓄转变；大力推动二级市场中住房抵押贷款证券化的发展，有效转移金融机构的风险；加快保障房的建设，为中低收入群体提供基本住房保障；从法律层面规范政策性住宅金融体系，明确住宅金融机构的责任；设立对中低收入群体住房贷款的担保机构，以国家信用为保证，并建立针对中低收入者的征信体系；政府设立相应监管机构，为商业性住宅金融机构提供标准等。

参考文献：

[1]张宇，刘洪玉.美国住房金融体系及其经验教训—兼谈美国次贷危机[J].国际金融研究，2008（4）.

[2]孟艳.我国住房金融的体系重构和政策优化[M].北京：经济社会出版社，2013（9）.

[3]逯新红.借鉴美国经验建立中国政策性住房金融体系的建议[J].国际金融，2016（8）.

[4]美国住房和城市发展部（DepartmentofHousingandUrbanDevelop ment，HUD）：https：//portal.hud.gov/hudportal/HUD.