蔡国钦

【摘要】这些年，随着房地产市场的火爆，公证处受理了越来越多涉房委托公证，但这其中的有些涉房委托公证并非是出于真实意思表示的委托公证，而是为了达到其他的目而借用公证这一合法形式来达到非委托目的的非真实委托，我们在此统称此类委托为异化委托。在公证实践中一般遇到的异化委托公证主要有这二类：一是为规避税费或房产尚不符合上市交易的条件而希望以委托公证的方式达到物权转移登记目的的委托公证；二是为避免冗长的诉讼执行程序或无法办理抵押登记而企图以委托公证的方式来达到直接实现担保物权的目的的委托公证。因异化委托并非出于真实意思表示，而且又采用了公证这一合法形式作为外衣，所以异化委托公证往往对有利害关系的各方都存在着不可预测的风险。现笔者就针对上述异化委托公证可能存在的风险，和公证员如何防范此类异化委托公证的风险进行简单的介绍。

【关键词】异化委托公证 房地产市场

一、以委托公证代替物权登记

在房产交易中经常遇到房产尚无法马上办理产权转移登记手续或者买方基于税费方面的考虑而不愿马上办理产权转移登记手续的情形，此时买方便希望以办理委托公证的方式来代替物权登记，误以为办理了委托公证便取得了物权。可实际上，单方的委托授权并没有产生实质上的产权转移效力，然而买卖双方却往往不清楚这其中存在的不确定风险。……