摘要：住宅是一家人进行日常生活的场所，但是住宅使用人为减少经营成本，私自改变住宅用途，使其“住宅商用”，不仅影响了周围居民的生活，也对政府监管造成一定难度。本文通过分析行政法律法规，浅析小区“住宅商用”现行行政监管所存在问题。

关键词：行政法；住宅商用；经营

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2017）05-0253-01

作者简介：游爽（1991-），女，汉族，四川德阳人，四川大学，研究生在读，研究方向：行政法。

住宅本来是用于居民生活居住的场所，但是近些年出现了一些现象：在一些小区里，有人用自家的客厅开设了棋牌厅，超市，私房菜馆等，虽然这些经营模式与市场经济理念并不相违背，但是却滋生出许多政府监管尴尬并且有些还扰乱了其他居民生活的正常秩序。

一、“住宅商用”的概念

所谓住宅商用是指房屋的所有权人或者使用人将居住的房屋改变为商业用途用以进行经营活动的行为。随着大批自主创业者的涌现，其对经营性用房的需求也不断增加，但是经营性用房的价格远远大于住宅用房。对于创业初期的人来说，减少成本是第一要务。所以许多创业者将其创业地选在位置较好，租金低廉，人口众多的居民楼内。

二、行政法律与法规等的规定

（一）对于住房用途改变使用性质的规定

就成都地区来说，《成都市物业管理条例》第四十八条规定可以看出行政部门对住房改变其用途的并未完全禁止，但是给予其限制也不少，第一不能违反相关法律法规和政策等规定，第二充分尊重利害关系业主的意见，实行一票否决制，一旦有一个利害关系人不同意其改变住房用途，相对人便不能改变住房用途。第三，要改变住房用途，还要经多个行政部门的审批。

（二）对于“住宅商用”工商部门登记的规定

根据《个体工商户登记管理办法》第六条规定，居民住宅不是经营场所，所以在很长一段时间内，“住房商用”的经营者不能办理相关的营业执照。但是根据2014年《成都市人民政府办公厅关于印发成都市企业住所（经营场所）登记管理办法的通知》扩大了经营场所的范围，使得“住宅商用”也能根据一定要求取得执照。

（三）对于“住宅商用”的限制

根据《成都市人民政府办公厅关于印发成都市企业住所（经营场所）登记管理办法的通知》的第八条规定，对三种情况进行了限制。

从此项规定中也可以看出，主要禁止的经营项目是可能会影响到周围居民正常生活，对周围文化环境，和社会安全会造成重大影响的项目。而对于一般情况的经营活动并未严格禁止。

三、从行政法角度剖析“住宅商用”

（一）取缔无照经营的“住宅商用”经营户

根据《无照经营取缔办法》第九条第三款规定：县级以上工商行政管理部门對涉嫌无照经营行为进行查处取缔时，可以行使下列职权：进入无照经营场所实施现场检查。但是对于“住宅商用”经营户来说，一般情况经营场所要么是自家房屋，要么是出租房，都是居民住宅用房。住宅不受侵犯是《宪法》赋予公民的基本权利之一，我国法律禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。所以当执法人员为了检查而强行进入公民住宅时，他们可能面临法律的制裁。并且这种执法也存在一定难度，这种经营成本较小的经营形式，查封之后又可随时营业。

（二）行政审批涉及多个部门

严格而繁杂的行政审批程序是我国计划经济时期遗留下来的行政管理思维，尽管国务院这些年取消了一大批的行政审批程序，但是行政审批制度并没有让群众满意。住宅改商用的情况亦是如此。根据《成都市人民政府办公厅关于印发成都市企业住所（经营场所）登记管理办法的通知》第九条第六款的规定以住宅申请登记为企业住所（经营场所）的，还需提交业主委员会或住宅所在地居（村）民委员会出具的有利害关系业主同意的证明以及规划、国土、卫生、环保、消防等行政主管部门审批文件。所以对于这种“住宅商用”的经营户来说，要想顺利进行登记取得各个行政部门的审批文件，符合各个审批的要求。但一般“住宅商用”的经营户都是小本经营，他们宁愿选择无执照非法经营也不愿意花钱花时间整改房屋而让其符合各个行政部门的审批要求，然后等待各个行政部门审批，最后取得营业执照正常营业。

（三）后续对“住宅商用”的监管

从行政法角度来说，对这一块的监管和一般的经营用户的监管是统一标准。但是这种深入小区的经营模式应该有自己的一套标准。并且，从实践角度来说，这种深入小区的经营户其分散广，隐蔽性等特点，为行政执法人员的监管增加了很大的难度，极有可能形成执法真空地带。

“住宅商用”这一经营模式在我们生活的小区里越来越常见，对于“住宅商用”的业主而言具有巨大的商业利益，使得其不顾后果而铤而走险；另一方面，严厉的行政管制反而让大部分的住宅改商用转到地下不敢见光，这种情况下不仅增加了行政执法的难度，也无形中增加了住宅改商用潜在的安全风险（例如污染、消防、卫生等问题），新闻中不时曝光的家庭作坊式的经营导致的火灾和卫生安全并不少见，而事后发现这些家庭作坊都是没有审批手续的住宅改商用的非法经营个体。因此，对于住宅改商用，从行政管制的角度上看，可能监督和指导的管理模式比事前严格的审批制度更为有效。

[参考文献]

[1]金俭著.中国住宅法研究[M].北京：法律出版社，2004.

[2]周友军.我国物权请求权制度的解释论[J].社会科学研究，2008（03）.