司岩

摘要：营改增是一项新型税收政策，有助于消除重复征税，降低企业税负。实施营改增主要是为推进产业结构优化，实现国民经济快速增长。房地产行业是我国国民经济的主要主柱产业，现已实施营改增改革。本文主要分析了营改增对房地产企业税负、净利润和现金流的影响，为房地产行业提供参考。

关键词：营改增；房地产；税负；净利润；现金流

中图分类号：F299 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-02

实施营改增之后，所有企业新增的不动产所含增值税进项税额都被纳入抵扣环节，使房地产交易更加活跃，能够有效缓解房地产企业发展过程中的房源积压问题。与此同时，也实现了消费型增值税制度，扩大房地产企业投资，使其更具经营活力，从而实现房地产行业经济结构的转型。2016年5月1日，在全国范围内推行营改增之后，不仅对房地产企业重复征税情况进行有效控制，也实现了我国产业结构优化，使我国房地产行业涉税业务处理发生了较大的变化。

一、“营改增”后房地产企业税率分析

房地产行业涵盖的内容比较多，包括建筑业、交通运输业、销售业等，对其他产业经济增长起着间接推动作用。而建筑安装成本税额在房地产行业可抵扣进项税额中的占比很大，房地产行业的进项增值税税率受建筑安装成本的增值税税率影响。

实施营改增之后，房地产行业适用增值一般计税方法。主要原因如下：建筑安装成本在房地产行业成本中的占比很大，可在征税过程中增加可抵扣进项税额，故而，如将房地产行业税率设定为6%，相对较低。实施营改增之前，房地产行业中的不动产销售营业税征收比为5%。实施营改增之后，如果将增值税的征收比确定为17%，会增加房地产行业的税务负担，不利于其发展。国家依据房地产行业具体情况及现行税收制度，在实施营改增之后，将房地产行业的增值税率确定为11%。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

实施营改增之后，房地产行业不再缴纳营业税，而是改缴增值税，税负也较之前有所不同。

1.构建模型

推行营改增之后，房地产行业面临增值税发票获取难度较大的问题。以某房地产项目为例，位置偏僻，砖瓦、土方、砂石等建筑材料和零件都由本地供应，供应商是小规模纳税人、个体户或农民，增值税专用票获取难度大，无法实现进项税额抵扣。

我国营业税改增值税尚在初期，仍然存在制度缺失及漏洞，房地产行业无法在短时间内实现全面的进项税额抵扣。经历一定的发展周期之后，可获取增值税进项可抵扣税额凭证[1]。

2.测算和分析税负变化

实施营改增政策之后，房地产行业税负有所改变。分析典型性的房地产企业，假定11%增值税税率进项税额可抵扣比例具备全面适用性，依据[S1（1+11%）]×11%-C1×11%公式（其中，S1和C1分别为应税收入和营业成本），对企业增值税额进行计算，对比计算结果与该年度同等收入规模营业税额。结果表明，实施营改增之后，增值税税率和进项可抵扣税额是房地产行业税务负担主要影响指标。而该背景下，房地产行业的增值税进项税率相同。如果企业能够获得更多的进项税可抵扣税额，就能减小其税务负担。房地产行业的增值税税率是11%，假定其能够取得进项可抵扣税额，营业成本和营业收入之比超过44.64%，可减轻税务负担。

我国营改增发展周期较短，仍然存在政策和制度层面的缺失，很难获得增值税发票，房地产行业也不可能全面实现进项可抵扣税额，违背了营改增实施初衷。国家要结合房地产行业实际情况，加大营改增政策的推行力度，使进项税额可抵扣率达到100%[2]。

三、“营改增”对房地产企业净利润的影响

营改增实施之前，分别将房地产企业的营业收入和营业成本假定为S1和C1，销项税率和上游行业增值税税率分别用B1和B2表示，进项可抵扣税额比例为N，可用以下公式对房地产企业净利润进行计算：营业收入是S1（1+B1），营业成本是C1-C1×B2×N，营改增之前的营业税金及附加减去营业税额，即可得出营业税金及附加，营业总成本则包含营业成本、营业税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、资产减值损失。营业收入减去总成本、营业外支出、所得税费用，再加上其他经营收益和营业外收入，即可得出净利润。

实施营改增之后，房地产行业及上游行业的增值税税率都是11%，如果能够全面获取可抵扣进项税额，即可增加企业净利润。故而，在房地产行业实行营改增，不仅能够使其进行有效融资，而且能够增加房地产行业利润，为其开拓广阔的市场发展空间。外部市场环境因素和税收政策等，都会对房地产行业净利润产生影响。实施营改增初期，制度及政策仍然存在缺陷，进项可抵扣税额比例也无法满足要求，未来一段时间房地产企业利润会有所下降。要依據自身实际情况，对净利润变化趋势进行明确认识和界定，减轻房地产企业税负，实现其发展[3]。

四、“营改增”对房地产企业现金流的影响

当前市场环境下，传统会计管理模式已经不具备适用性，也无法满足房地产企业的税务管理要求。房地产行业运作及发展中涉及到的资金比较多，实施营改增会影响房地产企业现金流量。现金流量具有明确的概念界定，它主要由经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量三个方面的内容构成。房地产企业的销售额减去税负变化，即可得出现金流量。经计算可明确，实施营改增之后，增加了房地产企业的现金流量。具体而言，销售商品提供劳务的收入增加，营业税和增值税会对各项税费产生影响，且该变化过程存在不确定性。因此，房地产行业现金流量增加的实现条件是增值税税率和上游行业增值税税率都是11%，全面实现进行可抵扣税额。与此同时，也会降低房地产企业的税负，使其利润空间更加广阔。但是，受外部税收制度的影响，进项抵扣链条仍然不够完整，无法全面实现进项抵扣额。政府和相关部门要依据房地产行业的实际发展情况，加大营改增全面推行力度，使该行业税收制度不断完善，实现营改增目标[4]。

五、房地产企业营改增建议

在房地产企业实施营改增之后，增值额要计算缴纳增值税，并依据增值额计算缴纳土地增值税。这两项税种存在性质上的差别，但是计算依据都是增值额。由于增值额计算中，采取的计算方法不同，很容易出现误差。当前，土地增值税实施中仍然存在一定的缺陷。政府和相关部门可依据房地产行业的实际情况，将土地增值税并入增值税中，提高增值税税率，使增值税在房地产行业发展中极具适用性[5]。

六、结束语

综上所述，在房地产行业实施营改增，需要考量的专业要素比较多。政府和相关部门要依据房地产行业发展背景及营改增要求，对营改增税率和实施过程进行合理确定，做好税收筹划工作，降低房地产企业税负，为其开拓广阔的市场发展空间。

参考文献：

[1]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015，（31）：47-49.

[2]钟顺东，陈燕宁.“营改增”对房地产开发企业利润的影响分析[J].中国管理信息化，2016，（01）：146-147.

[3]唐红英.“营改增”对房地产企业税负、净利润及现金流的影响分析[J].新经济，2016，（18）：71.

[4]丘兆波.关于“营改增”对房地产企业财务管理影响的思考[J].企业研究，2013，（24）：168-169.

[5]汪波.如何应对即将实施的房地产行业营改增[J].中国总会计师，2015，（04）：122-123.