谷丽霞

摘要：物业管理（property management）最早是20世纪80年代被引入我国，物业管理是对所有建筑物以及建筑区划内所进行的管理活动。物权法规定业主可以自主管理物业，同时也可以委托物业服务企业进行管理。笔者将根据相关工作经验，分析我国物业管理企业所面临的基本现状以及物业管理企业亏损的主要原因，提出物业管理企业增加经济效益与社会效益的主要方法，继而为我国物业管理行业提供可供参考的依据。

关键词：物业管理；经济效益；社会效益

物业管理作为一种新兴的社会服务行业在我国发展历史并不悠久，但是物业管理已经被广大业主所认可，能够保持建筑的完好以及增值服务等，因此物业管理已经成为业主选房的主要条件之一。从狭义发展角度来看，物业管理主要指业主委托物业公司根据合同进行物业管理，主要包括房屋建筑、卫生交通以及生活秩序等；从广义发展角度来看，物业管理主要包括业主共同管理的过程，并委托物业服务公司进行其他管理的一个过程。根据相关研究资料结果显示，物业管理的覆盖面达到物业总量的65.8%，经济较为发达的城市物业管理覆盖面已经超过80.5%。但是物业管理企业没有很好的跟上时代发展步伐，出现诸多观念不强以及管理薄弱等问题，此种问题的出现使得物业管理企业面临着巨大的损失。随着时间的推移，物业管理企业若不加强改革势必会造成人才流失以及物业环境恶化等情况出现，面对此种现象，物业管理企业只好降低服务标准或者被迫放弃。但是只要物业管理得当，居民区物业管理的经济效益与社会效益前景非常广泛。物业管理企业充分发挥出自己的潜能之后，能够获得更大的利润空间，树立好正确的盈利观念处理好服务与盈利之间的关系，能够扭亏为盈，实现经济效益与社会效益的双赢。

1现阶段我国物业管理企业所面临的问题

1.1市场意识不够烈，风险意识薄弱

一直以来我国奉行的是开发商即为物业管理者的模式，物业管理作为房地产销售的重要环节之一，物业管理企业只对开发商负责。物业管理公司普遍缺乏竞争意识，因此在亏损状态时可以从开发企业获得不同程度的补贴，部分物业管理公司甚至是由政府管理机制转化而成，携带计划经济因子，随时等着政府救济。随着物业管理行业市场不断成熟化，此类物业管理企业不得不开始独自运营，因此在经济效益方面与社会效益方面所获盈利不高。

1.2成本控制意识不够强，导致成本失控

物业管理企业的成本比较高，主要表现在能源消耗以及人工成本等方面，在居民区以及写字楼的物业管理费用中，人工费用占据69.8-82.4%，劳动力过于密集，人员过于懒散懈怠，操作手段的现代化技术含量较低，因此加大了维修的成本与能源消耗成本。管理过程中没有相应地计划，在费用开支方面混乱不清，物业管理不够科学化以及合理化，最终只会降低经济效益与社会效益。

1.3员工素质不够高，服务水平不高

由于物业管理行业在我国发展历史不够悠久，因此从事的工作人员大多是从别的行业转业过来，尤其是在中小城市，物业管理工作人员的基本素质不够高，文化水平也不够高，在管理层的高级管理干部更缺乏。部分物业管理企业忽视对员工的基础培训，没有系统地开展专业技术教育与职业道德培训，尚未形成统一的考核办法与执行标准，在操作过程中均有不同程度的错漏，服务质量难以全面保证。

1.4收费率较低，影响物业管理企业的正常运营

物业管理企业的主要资金来源于物业管理费，由于业主拒绝交付物业管理费用的现象非常普遍，所以成为困扰物业管理公司的一大难点。例如，南京阅城国际花园小区有50位户主未按时缴纳物业管理费，最后物业公司不得不通过打官司来进行维权。业主不愿意及时缴纳物业管理费用无外乎以下几种原因：其一，业主对房屋质量不满意；其二，业主对物理管理服务不满意；其三，部分居民的思想仍然不够先进，没有合理的消费观念；其四，由于收费的具体标准不够明确，导致业主与物业管理企业的意见不一，引起争议；其五，宣传工作开展的不够完善。

2住宅区物业管理的经济效益与社会效益

2.1经济效益

物业管理是促进住房消费的一个重要手段，其主要原因是我国现阶段已经把住宅建设投入到国民经济的增长点中，想要实现此目标首先需要解决居民家庭的消费点问题。发展物业管理行业能够解决部分居民买房之后的维修困难与相关管理问题，继而能够增强居民买房的决心。从另外一个角度来看，物业管理是延长物业经济寿命的最佳手段，能够实现保值增值目标。物业经济指的是建筑物从建好开始从物理形态以及自然形态中到不能继续使用为止的时间，房屋以及相关建筑设施寿命等会因为自然因素、人为因素等消耗，此时需要对其科学的管理和保养，以期能够延长建筑物的使用寿命。物业经济寿命的延长也就意味着业主的所有权期限延长。举例来说，一栋价值20万元的经营性房产使用期限为10年，每年按照10%的折旧率进行提取折旧，10年之内就可以回收全部投资，房产保证完好无损之后还能够继续使用，如果从第10年开始出租给别人，那么业主所获得的收益即为投资收益，建筑物使用寿命的延长也就使得业主的投资收益越来越多。从上述角度来看，物业管理可以通过维护建筑物的使用寿命，使得业主充分发挥出房屋的功能，提高经济效益，使得财富有了更大的增值，与此同时也提高了房地产建设的投资回报率。

2.2社会效益

首先，物业管理可以吸引更多的城市剩余劳动力，拓宽劳动就业领域，增加就业岗位。物业管理所涉及的方方面面比较多，再加上物业管理以及部分建筑物的维修与养护需要大量的劳动力，因此为城市剩余劳动力提供了就业岗位。但是，上文也曾提到过物流管理企业是一个劳动密集型企业，想要充分的发挥出企业的管理功能，需要对每一个岗位的任职人员进行适度的培训，搞好物业管理的主要矛盾，以物业管理为中心，成立多种多样的服务组织。例如，室内装修、清洁养护以及物业维修等。此类服务组织团队的服务范围较广，服务的对象也较多，经济效益前景发展态势良好，因此也吸引了部分农村剩余劳动力前去求职。从上述角度不难推断，以物业管理为核心，成为一个以便民服务为宗旨的服务组织会有较好的发展前景，能够成功吸引剩余劳动力，扩大劳动就业。其次，物业管理可以有效解决老龄化发展问题。现阶段，我国已经逐渐进入了老龄人口大国，随着医疗体制的不断改革以及人的寿命不断延长，居住区是老年人群活动的主要区域。为了能够让老年人群老有所乐，诸多物业公司采取了相应地措施，为老年人提供了室外活动的休息场所，为老人提供代送煤气以及水等服务，积极组织老年人参加各种有益的活动，使得老年人能够安享晚年。最后，物业管理可以有效促进社会进步与文化交流，在居住区的建设过程中，居民的居住行为表现多样，各种文化元素逐渐被认同，此项认同的过程需要很长一段时间。物流管理企业应该及时认清楚文化的差异性，继而形成统一的规范制度，将各种文化元素集合起来，贯彻落实到风俗习惯以及行为准则当中。物业管理企业在开展大众文化的同时，需要注入一些提高环保意识、社会道德意识以及科技知识等元素，推动人们能够积极学习一些有趣的文化，让人们的业余生活能够更为丰富多彩。物业管理企业在社区内也可以多组织一些有益的文化活动，例如，开展国标舞竞赛、象棋比赛以及健康知识讲座等，增强住户之间的了解，创造和谐的邻里关系，减少人为矛盾与摩擦，带动小区乃至整个社会的文明。

3结语

综上所述，物业管理企业目前所面临的问题比较多，需要物流管理企业针对具体问题提出具体解决方法，继而提高经济效益与社会效益。