叶进芬

（430212 武汉东湖学院 管理学院 湖北 武汉）

隐名购房问题相关理论及实务探讨

叶进芬

（430212 武汉东湖学院 管理学院 湖北 武汉）

在现实生活中，由于各种原因存在着相当多的隐名购房行为的实例，若严格按照物权法定原则，很有可能导致真正的权利人无法享有权利。因此应当辩证地运用不动产登记的公示公信原则的效力，分析隐名购房的原因，并结合实际，对事实购房人的利益进行有区别地保护，同时，对借名登记过程中存在的某些违法的行为，应当依法进行处理。

隐名购房；隐名代理；隐名购房人；名义购房人

近年来，从中央到地方国家各项房产限购的政策纷纷出台，很多人为了获得购房或房贷资格而借他人的名字登记购房，这种隐名购房的方式将房屋的法律权属和实际权属分离开来，由此在实践中引发了很多纠纷。其中最为常见的是实际出资人想要收回房屋，或者办理过户手续时，名义购房人则会矢口否认当初双方之间为了购房而进行的约定，想要事实上也占有房屋而不配合实际出资人。当前法律尚未对隐名购房问题作出明确的规定，在实践中类似的案例又曾出不穷，笔者根据曾代理过一起因隐名购房产生纠纷的案件，整个过程让笔者更为深刻的感受到，当法律规定与客观现实发生冲突时，物权公示公信原则决不可一味的照搬照用。鉴于司法实务中无统一的判断标准，厘清隐名购房合同各方法律关系，界定隐名购房行为的法律效力则显得尤为重要。

一、隐名购房行为概述

隐名购房是指实际出资购房的人借用他人的名义购买房屋，并且以被借用的名字登记所买房屋所有权的行为。因此而产生的隐名购房协议，在我国合同法中并无明文规定，属无名合同。

隐名购房法律关系中一般具有以下内涵：

（1）隐名购房人借用他人名义购房事实。隐名购房人借用名义购房人的身份买房，事先需征得名义购房人同意，还需要由名义购房人配合完成相关手续。此处的出借姓名行为不能适用民事代理的相关规定，因为普通代理的后果一般由被代理人承担，而隐名购房行为产生的后果均是由隐名购房人自行承担的。

（2）房屋所有权系登记在他人名下，隐名购房人无法在登记簿中查明其信息。隐名买房导致房屋的实际出资人与登记购房人不一致，不动产权属登记上只能为名义购房人。实际出资人掩饰其真正购房事实的行为，在确权纠纷中非常容易被名义购房人误导法院为实际出资人的赠予。

（3）隐名购房人对房屋的实际管领和控制。隐名购房人在实际出资买房以后，一般通过居住、出租等行为，实际享有了对房屋各项基本权能。这区别于一般的借款关系，因为名义购房人并未提出任何异议。

二、常见隐名购房常见类型分析

（1）为规避相关法律或者政策的规定。隐名购房人因被限购，无资格购买政策性或保障性用房，从而借他人名义钻法律或政策的空子，这是隐名购房中最常见的情形。此外，还有部分当事人以购房合同为名，掩盖他们之间高利借贷抵押后将不动产流质之实的行为。

（2）为转移财产，逃避债务。债务人为逃避合同债务，故意隐匿或转移财产，事先将房屋登记在他人名下，在债权人申请人民法院执行案件时，核查不到登记在债务人名下的房产。

（3）为享受优惠政策。现有公积金贷款政策、首套房和二套房的首付比例和利率优惠方面的差异，都会驱使隐名购房人在购房时为争取最大优惠而不顾风险地以他人名义签订合同。

（4）为简便手续减少税费。因房屋的转让和交易均需办理登记手续，缴纳相应税费。有父母以未成年子女的名义购买房屋，以逃避未来可能开征的遗产税；还有很多中介公司现金收购房产，因将房产过户给公司，需要缴纳较高的费用，便将房产过户给公司的员工，再以员工的名义将房产出售，从而减少成本赚取更高的利润。

三、隐名购房行为的性质及隐名购房协议效力认定

（1）隐名购房行为性质分析。隐名购房行为若是名义购房人实际实施的，这类行为根据实际出资人与名义购房人之间的约定而产生的代理法律关系。实际出资人征得名义购房人的同意，以名义购房人名义签订购房合同、办理按揭贷款手续，并将房屋产权办至其名义购房人名下。这个过程实际上是名义购房人接受实际出资人的委托，为实际出资人的利益，以自己名义代实际出资人处理购房行为中的相关事宜，因此双方之间构成事实上的代理合同关系。在实施代理行为时，名义购房人直接以自己的名义与他人签订房屋买卖合同，若未向第三人披露实际出资人，该委托关系适用隐名代理合同的相关规定。若名义购房人以自己名义与他人签订房屋买卖合同时，向第三人披露了实际出资人，则适用显名代理相关的规定。

隐名购房行为若是隐名购房人自己实际实施的，此时的名义购房人不是代理人也不是被代理人；购房行为不是为了任何人的利益的目的，而仅仅只提供给实际购房人一个名字，便于实际购房人实施购房行为。此类行为不符合代理的法律性质，不应认定为代理法律关系。

（2）隐名购房协议效力认定。对隐名购房协议的效力，理论界存在无效、无效和折中三种说法。隐名购房协议无效说认为隐名购房登记本身就有违合同法诚实信用原则，协议本身隐瞒了第三人，如果认定隐名购房行为有效，会有践踏民法基本原则之嫌，不利于诚信和谐社会的构建。因此隐名购房协议不能以协议签订自由来认定其有效。

隐名购房协议有效说认为，我国现行法律并未明文规定禁止隐名购房协议，且该行为与社会公序良俗并无实质抵触，不应该适用合同法规定合同无效的事由。基于当事人的意思自治原则，此类协议应为有效。

隐名购房协议折中说则认为，因此类协议无合同法明文规定，适用无名合同的相关做法，在司法实践中，应该根据个案的具体情况来予以认定。若无违反法律、行政法规强制规定和违背社会公序良俗的情形的，应肯定其有效性；否则，才认定此类行为无效。

笔者也认为应该具体问题具体分析，对恶意串通，规避国家法律和行政法规的行为应一律禁止，不认可此类协议的效力，以彰显国家

四、实务中对隐名购房中合法实际购房人的权利保护

1.涉及第三人

隐名购房后，房屋已被名义购房人转让给第三人，且办理过户登记的，第三人可以基于善意取得制度获得房屋所有权，隐名购房人只能请求名义购房人返还房款并承担违约责任。此时，隐名购房人务必保管好所有支付房款的原始凭证，才能得到法院的支持。

2.不涉及第三人

隐名购房后，房屋并未发生转让，对于隐名购房人的权利也应区分情况不同对待。

（1）如果当事人买卖的是一般房屋（包括商品房或私房），隐名购房人与名义购房人间构成委托代理关系且隐名购房人已实际全额出资的，房屋产权则应归隐名购房人所有，隐名购房人的权利应受到法律的保护。

名义购房人如果愿意配合隐名购房人办理更名手续，实务中可以采用另行签订购房合同，将房屋由名义购房人出卖给隐名购房人。据此，房产证变更至隐名购房人名下。

若名义购房人不配合办理，拒不返还房屋，案件则会变得复杂得多。对于隐名购房人必须通过确权之诉由人民法院确认诉争房屋为其实际所有，然后根据人民法院的生效判决书办理房产变更手续。而此案最关键的证据须要隐名购房人提供：委托隐名购房的协议和实际出资的原始凭证。口头的约定在实践中一般难以得到法院的支持。另外，相关协议必须是原件，若原件丢失的，其他支撑证据再多也不济于事。笔者代理的案件正是因为无法找到当初约定的原件，法院并未支持确认房屋所有权的请求，而只支持返还房款相关的请求。

（2）如隐名购房人借用他人名义买房，是为了贪图便宜、规避房屋销售的有关法律规定，如以他人的名义购买特困补助房、经济适用房等。当政府规定了此类房屋购买的限制条件，名义购房人出借自己的身份证件为他人代购特定房屋，实际上是损害其他需要保护的特定群体的利益的非法行为。在这种情况下，应以“合法形式掩盖非法目的”为由，确认隐名购房人与名义购房人间的借名买房行为无效，隐名购房人的权利不应得到保护，房屋产权应归名义购房人所有。隐名购房人已经支付的购房款，只能要求名义购房人予以返还。

综上，隐名购房合同虽然可以适用合同法关于隐名代理的相关规定，保护被代理人（隐名购房人）的权利。但在不动产的纠纷中，主要适用的依然是物权法上的物权公示公信原则。实际出资人若无充足的证据证明自己与名义购房人之间确实存在委托代理关系，或名义购房人恶意将房屋出卖，实际出资人均无法主张对房屋的所有权。因此隐名购房应慎行。

[1]陈平.借名购房行为的效力研究[J].宜宾学院学报，2015年第

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[2]周峰，李兴.隐名购房行为的法律性质认定与执法对策研究[J].法律适用，2012年第8期.

[3]司伟.论不动产登记与权属确认—兼论对《物权法司法解释一》第2条的理解[J].法律适用，2016年第5期.

[4]周英华.房产借名登记中事实购房人利益保护问题研究[D].河南大学，2009年硕士学位论文.

[5]叶峰.隐名购房合同的效力认定[J].中国房地产，2015年第7期.

[6]魏海.不动产事实物权的判定依据及冲突解决规则[J].法律适用，2010年第4期.

叶进芬（1980～），女，湖北仙桃人，武汉东湖学院管理学院讲师。