陈建南

华东政法大学研究生教育学院，上海 200063



借名买房的权属之争

陈建南

华东政法大学研究生教育学院，上海 200063

近年来，房地产行业过热，一线城市房价迎来数轮疯涨。调控政策也难以抑制投资者炒房热情，借名买房如火如荼。在借名买房情境下，不动产登记只能推定权属，隐名房东可以举证支持其确权请求。本文通过真实案例，分析借名购房协议的法律性质、研究现行司法裁判路径、揭示借名购房的法律风险。

借名购房协议；法律性质；司法裁判；法律风险

一、案情导入和法院裁判

2010年3月，原告仲某相中上海浦东新区一间商品房，房屋所有权人为孙某。仲某不具有银行贷款资格，因此以其母名义与孙某签订了有效期为3个月、标的额为30万元的定金合同。后因其母也不具有银行贷款资格，原告仲某借被告郑某名义与孙某签订《上海市房地产买卖合同》。仲某支付现金房款238万元、以被告郑某某名义办理190万元的银行按揭。仲某协助将房屋所有权转移到郑某名下，并以郑某名义与孙某签订房屋买卖交接书。原告接收房屋后，进行部分修整，并在被告协助下将房屋出租。2011年7月8日，原告同意三年内出售房屋并支付房屋增值部分利润的50%给被告作为酬劳，双方签订协议：1.房屋买进的全部房款及费用系由原告出资；2.房屋出售后所产生的利润，原被告双方各得50%；3.涉案房屋需在三年内出售，若三年内未能出售，双方约定一个双方都认可的价格，由双方其中一方接受房屋并办理手续。协议签订后，涉案房屋由被告出租，将租金占为己有。同时更换还贷账户，致使原告无法按期还贷。原告遂起诉，提出如下诉讼请求：1.请求法院判令上海市浦东新区东绣路1389弄36号房屋归原告所有；2.请求法院判令被告将上海市浦东新区东绣路1389弄36号房屋过户登记至原告名下；3.请求法院判令被告承担本案的诉讼费、保全费。

一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，同一行为不能因为所处状况的不同而对不同部门、不同人员做出不一样的陈述。原、被告签订的协议不违反法律的规定，应予尊重。系争房屋登记于被告名下，仍应归被告所有，被告应按协议支付原告支出成本及50%的利润。系争房屋成本包括定金30万元、购房首付款159万元、购房二期款48万元、银行服务费200元、上架税费115517.86元、下家税费118743元、房地产交易手续费430元、房东权属登记费80元、贷款本金190万元及利息1，428，131.60元，扣除2014年11月至2016年10月每月租金7，800元，总计5，745，902.46元，与评估价相比较，利润为4，894，097.54元。综上所述，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。依照《民法通则》第4条、第57条规定，判决如下：1、浦东新区东绣路1389弄36号——四层房屋归被告郑某所有；2、被告郑某应于本判决生效之日起三十日内支付原告仲某2，757，537.12元、利润2，447，048.77元，合计5，204，585.89元；案件受理费85640元，保全费5000元，评估费25，614元，由原被告各负担一半。

二、借名购房协议性质分析

关于借名购房协议的法律性质，学术界存在四种学说：“信托说”、“委托说”、“无名合同说”、“借名契约说”。结合“信托”和“委托”的具体含义，不难发现“信托说”和“委托说”都难以覆盖借名购房协议的基本法律特征。相比之下，“借名契约说”完全契合借名购房协议的基本特征，台湾“最高法院”2012年度台上字854号判决指出：“按借名契约者，谓当事人约定一方将自己之财产以他方为登记名义人，而仍由自己管理、使用、处分，他方允就该财产为出名登记之契约，但无使他方取得实质所有权或其他权利之意思。”对于国内司法实践来说，“借名契约说”理论有余但实践不足，现实的司法实践中都是将借名购房协议定性为无名合同，再按照合同法的相关规定认定协议的效力。

三、司法裁判路径

为抑制房地产行业泡沫，降低全民炒房热情，政府也出台了一系列限购政策。俗话说“上有政策、下有对策”，各种限购令滋生借名购房热情。本案属于因“借名购房”引起的不动产权属纠纷，本案特殊之处在于原被告之间不存在书面《借名购房协议书》，因此原告证明责任陡然增加。对原告权属主张更为不利的是原被告签订了《协议书》。该《协议书》非但没有约定房屋所有权归原告所有，而且将权属问题交由双方协商解决。

一般情况下，有效的隐名购房协议必然具备以下要件：第一，协议当事人适格即具有完全民事行为能力，非适格当事人代持房屋需经法定代理人代理。第二，协议内容不应违反《民法典总则》第144条和《合同法》第52条，否则该协议不具有法律效力。例如，老赖为了逃避法院执行，恶意转移财产。第三，协议明确约定房屋所有权归于借名人，不动产登记簿记载的权利人并非实际权利人，借名购房人才是事实上的权利人。

本案与典型的借名购房行为不同之处在于原被告之间不存在书面《借名购房协议》。当然，《合同法》第10条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。这意味着，口头协议在我国《合同法》语境下也是一种合法的协议形式，没有书面的《借名购房协议》并不一定导致仲某败诉。仲某提供的众多证据足以形成证据锁链来证实原被告之间存在“借名购房”的内心真意。但从法院判决来看，法院关注点在于原被告补签的《协议书》。该《协议书》作为明示的意思表示，并没有对房屋权属做出约定，只是提供了解决房屋权属问题的办法。在法院看来，《协议书》系当事人真实的意思表示，法院尊重当事人意思自治，驳回原告对房屋权属主张。判决结果是值得商榷的，首先从《协议书》本身的内容来看，该《协议书》并没有约定房屋所有权归被告所有，仅仅是提供了解决权属争议的方法。其次，法律赋予不动产登记簿以权利推定力，但作为一种权利推定，就意味着可能存在“真实权利状态与登记状态不一致”，从民事诉讼程序的角度看，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范。本案涉案房屋登记在被告名下，法律推定被告为真正的房屋所有权人。原告提供的证据形成了完整的证据锁链，完全可以推翻此种“推定力”，然而法院依据不动产登记簿以及《协议书》判决涉案房屋归被告所有。但对于房屋增值部分，法院在扣除原告支出后在原被告之间进行分配，如果法院支持房屋所有权归被告所有并且充满自信，完全可以判决房屋增值部分归被告所有，奈何在法律上支持了被告，又在道德上向原告倾斜？此是公平原则的具体运用还是搬起石头砸自己的脚？最后，抛开具体法条，单从诚实信用原则和公平原则角度来看，原告以借名买房的意思完成了定金合同的签订、房屋买卖合同的签订、房屋交接书的签订、房屋首付款的交付、房屋贷款的办理、房屋修整出租。相比之下被告仅仅协助出租、收取租金、提供按揭账户，法院却判决房屋归被告所有、房屋增值部分由原被告共享。被告仅仅因为姓名被登记于不动产登记簿就平添两百多万的房屋增值收益，实在有违公平原则和诚实信用原则。

四、借名买房风险警示

借名购房存在诸多风险，以本案为例，对于隐名房东仲某而言，由于涉案房屋登记于显名房东郑某名下，因此在法律上推定郑某享有所有权，如果此时郑某将该房屋出售给善意第三人或者该房屋被法院强制执行，隐名房东将遭受巨大损失。对于显名房东而言，同样也存在风险。在本案中，显名房东郑某作为按揭贷款的借款人，一旦隐名房东仲某某无力偿还房贷，郑某将承担相应的还款责任。与此同时，郑某某也将可能产生不良信用记录，给今后的生活带来麻烦。所以在借名购房场合，隐名房东和显名房东都应当谨慎行事。

那么，在借名购房情形下，隐名房东如何规避潜在风险呢？从法院角度来说，借名购房的查实与认定一直以来就是审判的难点，尤其是在未签订书面购房协议情况下。同时，此种情形对原告来说意味着更严格的举证责任。因此，隐名房东在购房过程中应当努力做到以下几点：1.签订书面借名购房协议。由于协议签订在双方发生纠纷之前，往往最能体现双方内心真意，是判断双方是否构成借名购房的最重要证据。本案中，隐名房东未与显名房东签订书面购房协议，使得隐名房东承担繁重的举证责任。2.及时固定关于隐名房东实际出资的证据。隐名房东在支付首付款、返还按揭贷款环节，尽量通过个人电子账户转账，及时保存交易记录。本案中，原告没有通过个人账户，转由第三人转账的方式支付房款，使得原告律师在举证环节处于不利地位。3.保管房产证。借名购房场合，产权证一般保留在隐名房东手中。物业费缴纳、房屋实际居住情况也是证明借名购房成立的间接证据。上述注意事项中，第一项是最基本也是最关键的，这是证明原告是否构成借名购房的最重要的证据。而第二项，即房屋的实际出资情况，与借名购房协议形成较为完整的证据锁链，基本上可以证明借名购房的案件事实。于此同时，房产证保管、物业费缴纳情况与前两项事实结合形成佐证，更有利于支持原告的诉请。

[1]万发文.实际购房人需提供支付房款等证据证明其为所有权人[J].人民司法，2014，04：48-51+1.

[2]台湾“最高法院”2012年度台上字854号判决.

[3]司伟.论不动产登记与权属确认——兼论对<物权法司法解释一>第2条的理解[J].法律适用，2016，05：16-22.

[4]陈月棋.“借”名贷款买房真假房主风险不小[J].浙江人大，2008，09：62.

D

A

2095-4379-(2017)17-0062-02

陈建南(1992-)，男，汉族，江苏宿迁人，华东政法大学研究生教育学院，法律硕士，研究方向：企业法律实务。