齐婧

【事件】

11月16-17日，北京市首批“限房价、竞地价”试点地块现场竞价。按照规则，最终投报自持商品住房面积比例达到100%，有三块地转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

12月1日，北京市国土局官网显示，最终万科以50亿元夺得海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地，中铁以36.75亿元竞得大兴黄村地块。这批100%自持商品房带给房地产业界极大困惑，不少专业人士以现有经验无法测算出房企依靠自持模式如何盈利。

【述评】

此前，业界对北京推出“限房价、竞地价”地块一直持观望态度，原因在于长达70年的100%自持要求，对于开发商而言是一道几乎算不清的“奥数题”，就连求助REITs（房地产信托投资基金）都几乎难以盈利。而在此次竞拍中中标的万科却如获至宝，对该地块的开发充满信心。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官兼北京万科总经理刘肖一语道破天机，“破题的题眼在于众筹”。据了解，万科为这两个地块建立了相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，例如将一个住房单元（20-30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。北京万科将会作为主要业主方负责房屋建设和配套引进；参与众筹的企业则在早期进行众筹投资，同时向北京万科提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业，北京万科则负责为社区提供高效便捷的物业管理和配套经营服务。

在北京万科选择众筹伙伴时也提出了三点要求：一是，行业符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业；二是，企业符合京津冀协同发展规划纲要中对北京市的功能定位布署；三是认同绿色和工业化理念。可见，北京万科在选择众筹伙伴时也将京津一体化发展战略和海淀区产业规划作为根本出发点。

超乎所有人的预料，在接触的企业中有70%都表示乐意参与这个项目。究其原因，笔者以为，作为北京的创新高地，海淀区集聚了大量高学历、高收入的人群；而与此相对应的则是土地资源稀缺所带来的职住严重失衡。企业自持商品住房在海淀区其实是一个市场空白点，而这种新的供地模式，也是北京房地产市场供给侧改革的一次创新探索。但与此同时，这种开发建设模式也是对传统资金筹集和运营模式的颠覆与挑战，对北京市有关商品房市场的管理也提出了新的要求。