徐苹

[提要] 2006年2月财政部颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，一直以来人们关注着投资性房地产的后续计量模式选择，是由于它有成本模式和公允价值模式两种后续计量模式。选择不同的投资性房地产后续计量模式会对企业产生不同的影响，因此研究分析投资性房地产后续计量模式的选择有很大的意义。

关键词：投资性房地产；后续计量模式；公允价值模式；成本模式；经营业绩

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2016年11月22日

一、投资性房地产的概念及计量模式

如今我国的房地产市场每天都在不断发展，企业持有的房地产不仅用来自己在里面生产、经营，为这些经济活动提供一个场地，还有对外出售，另外还用来出租从而获得收入或等到它涨价后卖出获得收益。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。出租房屋和土地使用权是企业投资性房地产的主要形式，实际上就是企业把自己拥有的这些资产的使用权利转移出去，出租后企业获得的现金或其他形式的总收入，使企业达到经营目的，使企业得以发展；企业持有的土地使用权利，等土地涨价后对外转让可以获得收入时企业将它所拥有的部分对外销售转让，获得收益。投资性房地产的范围限于已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。如果企业自己有的房地产只是拿来像作为商品存放的就肯定不是投资性的房地产。

（一）公允价值模式。公允价值就是在自愿公平的交易中对情况熟悉的当事人自愿拿来偿还债务和购买资产的金额。若有事实证据可以证明并且可以一直获得投资性房地产的公允价，后续计量模式就可以选择公允价值进行计量，并且一个企业只可以采用一种后续计量模式，就是说成本模式和公允价值模式只可以二者选其一。企业选择公允价值模式后改为成本模式这种情况也是存在的，当公允价值不能持续可靠地取得而且这是有事实可以表明有证据可以说明的时候，可以在处置之前将公允价值模式改为成本模式直到最后，反过来就不行。

（二）成本计量模式。企业一般而言都会采用成本模式来后续计量。采用成本计量模式时，就需要对固定资产按月计提折旧，或对无形资产成本按月摊销；《企业会计准则第8号——资产减值》规定若投资性房地产存在减值现象的，经减值测试后确定发生减值的应计提减值准备；在以后的会计期间不论发生什么情况，已经计提的减值准备都不可转回。

二、两种模式的对比和各自的优缺点

（一）两种模式对企业投资性房地产披露的信息有所不同。采用成本模式计量时在期末资产负债表上的价值则是该项资产的净值，而采用公允价值计量时，期末资产负债表上的价值是该资产的公允价值。在如今房价急速不断上涨的时代，采用不同的计量模式所披露出的信息有很大的不同，而采用公允价值进行计量更能准确地显示出该资产的价值。

（二）两种模式的适用条件。成本模式不受限制，而采用公允价值模式进行后续计量就必须满足：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场；二是企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而使投资性房地产的公允价值可以被合理的估计得出。

（三）两种模式的会计处理不同。采用成本模式进行后续计量要对固定资产计提折旧、对无形资产进行摊销，计提的折旧或摊销要计入其他业务成本。投资性房地产采用公允价值模式计量时，不需要进行计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，其变动计入当期损益。

三、影响企业选择投资性房地产后续计量模式的因素

企业投资性房地产的后续计量模式的选择要考虑到很多方面，需要对这些因素综合分析进而选择合适的后续计量模式，模式使用的限制条件、企业的成本问题、税收等都不同程度的影响到企业对后续计量模式的选择。

（一）公允价值模式运用的条件。采用公允价值计量时具有一定使用限制，即采用公允价值模式进行后续计量应同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场；（2）企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而可以合理地估计投资性房地产的公允价值。由于相关市场目前还未完善，从而导致要找出每一处的活跃的房地产市场很难实现，由于要得到一个合理且相对正确的市场价格存在一定的难度，所以使得公允价值模式在企业投资性房地产的后续计量中受到了一些限制，从而使企业更多地选择成本模式进行计量和会计处理。

（二）成本因素。如果企业采用公允价值模式计量，公允价值是变化的，在每一个会计期间企业都需要对它所拥有的资产和负债重新进行计量，这就要求企业必须要有专门的评估计量人员对企业的资产和负债的价值进行准确的测量评估，而且同时也要求了企业的会计人员需要根据不断变化的公允价值进行资产和负债的账务处理。这不仅大大增加了评估测量人员和会计人员的工作量还增加了企业在员工工资薪酬方面的支出，使得企业的成本大大提高。

（三）两种计量模式下的税收问题。2007年7月财政部、国家税务总局发布了《关于执行<企业会计准则>有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）对执行新准则后的企业所得税税务处理问题做了一些规定，其中包括企业以公允价值计量的金融资产负债和投资性房地产等，持有期间公允价值的波动不计入应纳税所得额，只有在实际对外出售对其进行处置时，才将收到的实际的金额数目减去以前取得时的成本的余额计入应纳税额的部分。一段期间大家都认为，在成本法下，虽然需要对固定资产计提折旧和对无形资产摊销，从而使企业的账面上的盈利减少了，但却可以抵消税额，从而使企业现金支出减少。如果企业选择公允价值模式，则不用计提折旧和进行摊销，从而使得企业的现金支出增加，影响企业的盈利和发展。企业投资性房地产后续计量模式选择的重要影响因素之一里面就含有税收这个因素。

四、对企业经营业绩的影响

（一）由于新会计准则的实施，企业需要将原计入“存货”的投资性房地产改计入非流动资产下的科目中，存货是属于流动资产的，这就使得流动资产占总资产的比例降低，从而使流动比率降低、流动资产和存货的周转率上升。流动比率的降低在一定程度上对企业短期偿债能力有影响，资产流动周转率的上升可以加快企业的周转速度，使资源得到很好的利用，从而会给企业带来一定的利润，增加企业的收益。存货周转率的上升意味着存货的流动性在上升，可以减少企业的存货储藏保管成本，存货的利用出售也可以给企业带来很大的收益，这些都会增加企业的经营业绩。

（二）采用成本模式进行后续计量时，在成本法下，需要计提折旧和进行摊销，这就使得企业账面上的盈利减少，而账面上盈利的减少可以抵税，企业就减少了税务上的现金支出，使企业的利润增加。

（三）如果企业采用公允价值模式进行计量，而公允价值是变化的，这就要求企业需要有专门的评估测量人员在每一个会计期间对企业所有的资产、负债进行测量，使得企业的会计人员也需要在每一个会计期间对所有的资产和负债进行会计账务处理，这不仅增加了企业一部分员工的工作量，也增加了企业的成本，增加了企业的现金流出，减少了企业的盈利。

（四）公允价值模式可以及时地反映出投资性房地产的公允价格，有利于企业提高运营效率，提高企业的盈利水平。

（五）在成本模式下，投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第8号——资产减值》的有关规定，经减值测试后确定发生减值的，要计提减值准备，且已计提减值准备的在以后无论发生什么情况已计提的部分不可以转回。企业采用公允价值计量，公允价值与账面价值之差计入当期损益，会使得会计利润随之波动，影响企业的经营业绩。

主要参考文献：

[1]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.