钟森栎

(军事经济学院学员旅,湖北 武汉430035)

1 当前军队公寓住房管理面临的困境

军队公寓住房是保障军人住房问题的主要形式之一,事关军人的核心利益。然而,由于目前军人住房保障体系建设尚未完善,导致军队公寓住房管理面临以下两个困境：

1.1 需求与供给矛盾显著

当前,军队公寓住房的供求矛盾问题比较突出,特别存在于驻大中城市的部队。受土地规划,资金等问题的影响,部队对公寓住房的需求远远大于其供给能力,许多驻大中城市部队并不能满足“在职干部有房住”的需求,这就导致了许多年轻干部不得不到市场上租房来解决住房问题。即使是住上了军队公寓住房,也存在着住房面积不达标的问题。由于军队住房保障制度的保障能力相对不足,许多达到购房条件的转业干部在离开部队后并不能拥有一套属于自己的住房,因此其在部队所占的公寓住房并不能腾退。还有一些退休干部退休后在等房,无法移交地方,只能滞留部队。

在军队公寓住房供给能力不足的现实下,这些无法腾退军队公寓住房的现象进一步加剧了供求矛盾,形成了恶性循环,极大地降低了军队公寓住房的保障能力,不利于部队的稳定与长远的发展。

1.2 维护管理困难

军队公寓住房是由军队统一投资建设的,其后期的房屋维护管理费用通常也由军队负责。由于部队单位人员的调入调出、晋职晋衔、转业退休等人事变更,军队人员的公寓住房的轮换较为频繁,使得军队公寓住房的折损速度较快,维护管理的压力较大。然而,军队公寓住房不能按面积领报营房管理费,其维护管理的资金主要来源于房屋租金。目前,军队公寓住房租金偏低,但其房屋维护的任务又相对较重,因此其维护管理力度十分不足,无法满足其正常的房屋维护开销,大大缩短了军队公寓住房的使用寿命。

2 造成军队公寓住房管理困境的原因

由现实的种种原因,军队公寓住房普遍存在着供给能力及维护管理力度不足的问题。为找到解决这些问题的方法,我们首先得分析造成这些问题的原因。

2.1 历史欠账太多

军队公寓住房建设是由军费支持的,其经费来源是按照建筑工程立项的标准程序审批获得的。就目前而言,我军的公寓住房的存量并不能满足部队官兵的实际需求,供给能力有所欠缺,这是由历史及现实原因造成的,在改革开放之初一直到21世纪初,我国为发展经济,暂时放缓军费增长速率甚至减少军费数额。正如邓小平同志所说的“部队的同志在这一时期需要忍耐”,部队在这一时期的经费远不能满足正常的训练生活,还需要到市场上自谋出路,更谈不上公寓住房的建设了。由于历史欠账太多,我军的公寓住房的先天存量严重不足,这就不可避免地造成了军队公寓住房供给端不足的问题。

2.2 经费分配不合理

目前我军的公寓住房的经费是通过专项管理的办法实现的。这种经费的管理办法具有高度的计划性,能满足军委掌控军队建设全局与方向的需要。但在实际的工作中,由于各单位的需求及财力水平参差不齐,还存在着有些单位公寓住房的供大于求而有些单位的公寓住房不能满足广大官兵的需求。造成这种现象的根本原因是军队公寓住房的经费分配不合理。在现实情况中,由于我军所需建设的基建项目很多,难免会出现决策上的失误,这就要求我们做到合理分配军队公寓住房的经费,要分清缓急轻重,保证做到解决广大官兵的住房需求。

2.3 军队公寓住房的租金过低

目前,我军的公寓住房的租金仅为每月2.6元/平方米,以一名营职干部的面积标准70平方米来算,其公寓住房的月租金仅为182元,远低于全国大多数地区的房屋市场租金。在公寓住房不能按面积领取营房管理费的现实下,过低的租金使“以租养房”的政策难以实现,而军队公寓住房的物业管理及房屋维护任务又相对较重,进一步加大了其维护管理的难度。

3 解决军队公寓住房管理问题的途径

为解决军队公寓住房管理存在的供求矛盾及维护管理难的问题,我认为主要可从以下几个方面着手：

3.1 加大并合理分配军队公寓住房建设的经费投入

自改革开放以来,我国的经济高速增长,国家财政收入也同步增长,但军费的增长却在前期增长缓慢甚至不增长。尽管后来军费经历了补偿性增长的高速增长时期,但总体上并不能满足高速增长的国防需求。站在军队公寓住房建设的角度而言,我们还需加大对军队公寓住房建设的经费投入,以解决前期建设不足的问题。

为合理分配军队公寓住房建设经费,我认为应做好以下两点：一是要合理制定建设计划。计划制定的是否合理,直接关乎经费的效用如何。这就要求我们在制定军队公寓住房建设计划时,要进行考察研究,确实做到了解各单位的住房实际情况,分清哪些单位的公寓住房需重点建设,哪些单位的非重点建设甚至不建,哪些单位的住房工程需先动工,哪些单位的可以后动工。在制定建设计划时,一定要分清缓急轻重,切不能盲目决策,保证经费能用到刀刃上。二是要加强可行性研究。可行性研究就是在对影响拟建项目的各项因素认真进行调查的基础上,通过分析,提出可能采取的建设方案并加以反复研究,预测各种建设方案的经济效果,判别其技术、经济乃至社会环境等方面的可行性,选出最佳方案,以保证经费使用取得做大效益。我们在分配军队公寓住房建设经费时,要科学决策,不仅要考虑到其军事效益,而且要考虑到其可能带来的经济效益,努力达到两者的最佳统一。

3.2 设置科学合理的军队公寓住房租金标准

当前军队公寓住房租金偏低的问题,难以实现公寓房“以租养房”的目标。因此,我们有必要提高军队公寓住房的租金基本标准。军队公寓住房的基本房租标准要实现良性循环发展,不能再走以往不可持续的老路,而是要通过收取租金保障房屋的正常维护并逐步收回部分建房成本,实现真正意义上的以租养房。具体的租金标准可参照当地的平均房租水平,可按低于当地房租市场价一定比例给予军人优待。

3.3 建立健全军队公寓住房管理的法规制度

没有规矩,不成方圆。依靠行政手段往往很难实现对军队人员住房权益的有效保障,为更好地保障军人权益,我们必须建立健全军队公寓住房管理的法规制度。对于军队公寓住房管理的法规制度建设,我们要极力维护符合条件人员居住公寓房的权利,确实让符合条件的人员享受到部队给他们的优待。对于符合条件却因现实原因不能入住军队公寓住房的人员,我们可通过健全相关法规制度,给予他们维权的途径,并通过立法的形式规定给予他们相应的经济补偿,通过法规及经济手段切实维护广大官兵的住房权益。