王丽颖

随着各地限购政策相继出台，这对于房地产投注了大量精力的保险公司而言，显然是一个不利因素。不过，记者采访了解到，险资对于房地产的“爱”可能并不会因此而改变。

国庆长假期间，多地下发了限购政策，但这股限购潮似乎并未影响险资拿地和入股举牌的热情。

以近期的“绯闻主角”国华人寿为例，该公司在10月10日还忙着增持上海天宸股份公司的股票，后者是一家以房地产业为主的上市公司。这已经是国华人寿连续四次举牌天宸股份，累计持股已经高达20%，稳坐第二股东交椅。国华人寿表示，未来12个月，还将使用自有资金择机增持不少于1000万股股份。

而“钟爱”房地产业的险企并非仅有国华人寿。国庆长假刚刚结束，上海10月土地市场仅有一块商办地块——青浦区西虹桥蟠臻路西侧27-04地块10日公开出让。现场14家竞买人参加竞拍，最终前海人寿以12.47亿元竞得，楼板价21985元/平方米，溢价率高达263.88%。

这已经是前海人寿今年第三次在上海拿地。9月1日，前海人寿以16.68亿元竞得上海青浦徐泾镇4幅相邻的商办地块，楼板价20425元/平方米，四块地块的溢价率均超过240%。今年5月，前海人寿曾以7.5亿元夺得虹口区四川北路街道HK172-13号地块。

开启“买买买”模式

除了疯狂拿地外，还有不少保险公司选择直接买楼。比如，7月29日，国华人寿保险斥资32.2亿元正式从SOHO中国手中购入其旗下的上海SOHO世纪广场；6月18日，太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层；4月24日，太平洋保险豪掷27亿元，购入了深业上城14层物业，成交面积达4万平方米。而以上只是保险资金在国内投资房地产的情况。

在低利率趋势和“资产配置荒”背景下，保险资金出海购买不动产的案例也很惹眼。这其中最具代表性的就是安邦保险这匹“黑马”。今年年初，安邦竞购喜达屋的消息轰动全球，而在此前安邦保险就斥资65亿美元从黑石集团手中买下Strategic酒店与度假村集团，另外还以19.5亿美元从希尔顿集团手中购得纽约华尔道夫酒店。另一个“出海”投资不动产较为积极的就是中国平安。

相关数据显示，在险资的对外投资上，截至2015年底，险资在海外房地产市场累计投资额已达近60亿美元。

而在买楼、买地也已无法充分表达对房地产的“爱意”时，险资选择大举参股相关企业。根据中国保险行业信息披露平台的信息以及保险公司的半年报统计，截至目前，至少有18家险企控股或者参股196家非保险子公司。以前海人寿为例，控股或者参股公司中，业务性质为“房地产开发”或“房地产”的子公司超过20家；中国平安直接或间接控股的“房地产投资、开发、经纪”的子公司有16家，这些地产子公司主要通过收购或者直接设立的方式取得。

险资为何如此疯狂逐利房地产市场

一方面，房地产作为国内“只涨不跌”的优质标的，一直备受保险资金的青睐。另一方面，这或许与保监会放宽政策有关。

记者注意到，2010年保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》要求，保险公司投资不动产应达到“上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%，且上一会计年度盈利方面净资产不低于1亿元”。

而在2012年，保监会又下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，不再执行上一会计年度盈利的规定；偿付能力充足率的基本要求调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%。政策的放宽为更多险资进军地产行业开辟了康庄大道。

按照2014年发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投资不动产类资产的账面余额占保险公司上季度末总资产的监管比例不高于30%。截至2016年8月末，保险行业总资产已经达到了14万亿元，这也意味着最多可有约4.2万亿元的保险资金投资到不动产类资产中。

调控对险资影响或不大

然而，楼市环境风云突变。在密集政策强压下，高烧不退的一二线楼市呈现降温迹象。这对于险资的未来投向是否会产生影响？

保险投资网创始人、中孚和泰资产管理有限公司总经理方少华在接受记者采访时表示，险资依然会热衷于地产行业的投资。此前颁布的新“国十条”（《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》）赋予了保险业在现代经济中的新地位，也让险资流入不动产领域成为大势所趋。

方少华分析称：“楼市调控对险资会造成一点影响，但总体影响不大。因为险资今年依然找不到优质资产，他们只能继续以买写字楼、商业拿地、不动产投资和金融产品投资等方式持有。在当前的中国，以房地产开发为指标的GDP核心体制下，房地产已经成为地方发展的主要发动机。当实体经济也会日益萎缩，所有的金融机构都不敢给民营企业贷款时，靠民间根本无法解决问题，而险资仍然有发展机遇。所以险资在短期内无法破解资产配置难的问题时只能继续锁定房地产。”他认为，如果调控政策收紧，险资会避其锋芒，等大风头浪尖过去时，险资依然会加大投资房地产领域的投资和股票持有。

在业内人士看来，险资青睐不动产领域的主要原因在于，随着银行利率的下调、经济步入下行周期，相对高收益的固定收益类资产变得相对稀缺，各类金融机构在不同程度上面临着“资产荒”困境。在此情况下，更加注重长期性和安全性的保险资金表现出对不动产领域的钟爱。

“保险公司自身投资经验和能力强也是原因之一，因为大型保险公司拥有相对更成熟的投资团队和更雄厚的资金实力，享有遴选优质项目标的、把握项目投资风险的优势。”方少华称。

关于险资是否会放缓房地产领域的投资，记者致电平安保险地产市场投资的负责人时，对方表示，暂时不予回复。而该公司一位信托投资部的员工对记者表示，“在地产板块当前主要投资国内一线城市和国外资产，未来预计还会继续投资一线城市，多数是直投或者是自有物业”。在被问及风险因素时，这位信托投资部员工表示，目前他们认为一线城市的风险可控，个别的二线城市也会在投资考虑范畴内，但多数都不是直接投资，而是用信托计划运作。