程 琳

房产管理的实践与探索

程 琳

房产管理是现代城市规划和建设的重要基础，房产管理的现代化是适应社会的发展，提高房产管理部门管理水平的重要工作。然而由于我国现代化的房地产管理工作起步较晚，相关的管理体系尚未得以明确和完善，使得房地产管理工作在实际的操作过程中面临着诸多的难题，从而制约了我国房地产行业的快速建设进步。下面本文将结合当今时代人们生产生活的实际需求情况，对我国城市房产管理工作定位与作用进行简单的论述。

一、房产管理现代化的重要性

随着城市建设的步伐加快，过去的房产管理主要是建立在产品经济基础上，而现代房地产管理主要是建立在社会主义市场经济基础上，从这个角度进行分析，可以将土地使用权作为商品，这样房和地都能够成为商品。所以住房成为一种特殊的商品。政府有责任帮助社会成员获得居住条件，尤其是对于低收入者，具有一定的福利性。

在过去的房地产管理工作的业务范围比较小，仅限于直属企业和直管公房中，而目前的房产管理业务逐渐扩大，到现在为止，房地产已经成为开发、经营、管理以及服务等多种经济活动于一体的综合性非常强的行业，所以房地产的管理已经成为经济管理部门和行政管理部门相结合的部门。

二、房产管理现代化建设的具体措施

（一）加强档案的管理

随着城市建设的迅速发展，房产管理作为政府服务窗口的部门也逐渐认识到在房产管理工作中档案管理的重要性，档案管理不仅是健全管理机制，也是规范房产市场的重要的组成部分。加强档案的管理也是促进房产管理的现代化的重要途径。第一，加强档案管理首先应该建立目标责任书，把档案工作的管理目标作为房产管理的重点内容，在实施的过程中为了保证目标任务能够顺利完成，把档案管理的责任书作为档案业务的建设、计算机的管理以及服务利用等方面。并且应该把档案管理工作完成的目标作为年度考核机制，使档案管理作为房产管理中一项重要的内容；第二，加强对档案管理人员的业务培训工作，全面提高业务管理人员的综合素质和业务水平，并且档案管理人员应该定期进行培训，积极参加档案管理部门岗位培训，保证房产管理人员应该持证上岗，在对档案业务管理人员培训的过程中还应该积极鼓励档案管理人员参加各种教育学习，从而不断提高档案管理人员的业务水平和综合能力；第三，在房产管理中实施档案现代化管理不仅能够提高工作效率，而且对提高档案管理的准确性和可靠性、连续性以及完整性等具有重要的作用。目前房产档案的计算机管理水平日趋成熟，不仅能全面快捷的实现计算机查询，而且能够使房产档案管理逐渐实现科学化、规范化以及现代化的要求。比如住房资金的管理中心为了能够达到档案管理现代化的要求，一直坚持规划的超前性、管理重点突出以及全面推广等房产管理的信息化建设，并且在房产管理中实施基金管理和房改的管理。从而使房产档案管理走向现代化，不断提高房产管理水平。

房地产档案管理在维护房产市场运营中发挥着重大作用，但随着房地产飞速的发展，档案资料量的增加等诸多问题为我们的管理人员及经办人员增加了很多繁重的工作负担，在客观上影响了市场运转效率。那么如何采取相应的措施是摆在我们面前的重要课题，而最大力度的加大档案管理的力度是解决这一问题的关键。房产档案，是城市房产管理部门进行产权登记、调查、变更及转移等房屋权属活动中形成的具有保存价值的资料。做好房产管理的档案管理工作无疑有着重要的意义和影响。

（二）产权登记管理

产权登记管理，是房产管理部门行政管理中最基础的工作，产权管理规范化对于落实房地产市场宏观调控限购、限贷政策，对于实施差别化的税收政策，对于住房保障政策的落实和保障对象的界定，对于加强房地产市场监管职能都发挥了积极而重要的作用。产权登记管理工作内容一般包括：房屋上市审批，房产测绘成果认定、使用及管理，商品房面积违法行为管理，新建商品房屋的转让、抵押、确权的审核与审批等；内容繁多，操作流程复杂。因此，制定、实施严格的审核与审批制度，保证各项工作业务开展的合法性，维护人民群众的合法权益，减少房产纠纷等就显得至关重要。通过推进规范化建设，实现预售许可、网上签约、权属登记管理一体化，不断拓展系统管理功能，实现预售、中介、租赁、测绘等房地产管理的一体化和全覆盖。把房地产市场管理的有关要求体现到登记规范化管理工作中，推动房地产管理的全面规范化，规范房地产市场秩序起到很好的作用。

以商品房预售为重点加强房地产市场监管，从规范预售许可到规范预售行为延伸，严肃查处房地产开发企业的无证售房、规避限购政策、发布虚假信息和广告、不在售楼处公示相关信息，不实行明码标价等行为。加强房地产经纪管理，依法严肃查处未经备案从事房地产经纪业务的行为 ，对于通过房地产经纪机构成交的，在办理交易过户时要提交房地产经纪人员签名的合同。加强商品房预售行为监管机制，进一步加大整治房地产交易秩序力度，不断深化和拓展登记规范化管理工作的内涵。保护房地产市场健康发展。

为实现“安居工程”项目，我国依据有关政策，开工建设了大批经济适用房。对于经济适用房，国家减免税收，由地方政府投入土地，开发企业不超过3%的利润，使经济条件较差的顺利住上了楼房，逐步实现了居住楼房化，大踏步地向城市现代化迈进。快速发展的房地产业有效拉动了我国GDP的增长，优先发展房地产业成为促进城市经济发展的万能药。但房地产业的发展也不是十全十美，从我国当前经济社会发展中，存在着两种明显的性质完全不同的城市房地产发展模式。第一种，以北京、上海等大城市为代表，由于其特殊的政治、经济背景，这类城市房地产业发展，可以吸引大量国内外资金，众多投资中多以高质量投资为主，有效增加了此类城市经济含量，增大了城市发展的辐射作用。典型的现象是，纷纷在这类城市中设立办事处，甚至较高层次企业发展到一定程度，将主要办事机构转移至此类城市，进一步促进了该类城市房地产行业的发展。而在另外一些城市，也可以称为二、三线城市，房地产业的迅速扩张可能会取得截然相反的效果，出现不良反映，彼此之间的关系不是相互支撑而是相互制约，应引起房产管理部门的重视。在二、三线城市逐步建立与房地产为发展相配套的工业、商业，合理引导房地产业的健康发展。

总之，随着社会的不断发展，人们对房产管理工作提出了更高的要求，这就要求我们在实际的管理工作中，建立健全相关的法律法规，不断提高自身的管理水平。房产的管理工作涉及到千家万户，与人民群众的利益密切相关，做好房产的管理工作不仅有利于人民群众生活质量的提高，也有利于整个房产行业的健康发展。

三、优化服务，提高管理水平

房产管理的最终目标是为人民服务，所以在房产管理现代化建设中首先应该以人民的利益为重，在房产管理中，我们坚持“想住户之所想、记住户之所急”从而为住户解决住房问题，实现为人民服务的宗旨。在房产管理中我们通过进行制定服务公约、以制度提高管理人员的为人民服务的意识，不断加强职工的服务意识，提高服务水平。这样不仅能够提高房产管理的综合水平，而且还极大减少房产管理部门和住户之间发生的矛盾，同时也极大地减少住户欠费的现象。通过不断的优化服务，加强房产管理，而且对提高房产管理的现代化水平，实现为人民服务的宗旨具有重要的作用和价值。

总之，房产管理现代化是社会发展必然途径，是现代化房产管理的技术方式更新、改革发展的过程。在房产管理中加强对档案的管理，提高为人民服务的意识，从而才能真正实现房产现代化管理，促进我国房产经济的发展。

（作者单位为鞍山市国有非住宅物业管理中心）