文/瑞红

街区制或将冲击楼市高端市场

文/瑞红

近日，国务院印发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》），其中第十六条提出：今后将优化街区路网结构，加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。业内人士认为，推广街区制或将冲击楼市高端市场，对市场上在建、在售楼盘将会带来更多影响，楼市走势备受关注。

社区不再封闭高端卖点将会被打破

专家分析，该《意见》目的在于提高城市规划管理的水平，但是，由于其中涉及房地产开发环节的规划要求变更以及已售房产公共部分的使用用途调整等，《意见》能否得以行之有效地实施，有三方面问题需要注意。

首先是城市规划和土地规划并轨的问题。《意见》明确要求：“加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积。”对此，业内人士分析，城市规划将更加宏观，具体到街区的规划建设往往在土地规划中体现。然而，由于城市规划与土地规划两者之间存在着差异，《意见》的落地执行将会因此受到掣肘。两者的规划出发点不同、规划思路不同、应用范围不同。虽然土地规划以城市规划为依据，但两者间的差异性很大，如果将城市规划落地为更加微观的街区规划，则需要与土地规划并轨，这样才能确保规划的合理性，并保障其有效地落地实施。

其次是新建小区原则上不封闭的现实困难问题。《意见》提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，主要目的是为了解决城市中尤其是大城市中日益严峻的路网交通问题。有关人士分析认为，此举能否解决这一问题姑且不论，这对新建住宅小区将产生重大的不利影响，尤其是高端社区。因为，高端社区为满足购房客群的居住品质，除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计之外，社区环境的打造也是不可或缺的一部分，而独享优质的社区环境资源以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能不复存在。以北京房地产市场为例，在土地出让环节的高地价倒逼下，房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向，豪宅供应量增多，各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围，而《意见》一旦开始落地实施，将令高端社区的公共部分由私密变为开放，由私属变为共享，业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。虽然该《意见》的发布将会促使北京、上海等一线城市高价拿地的准豪宅开发商们在政策落地的真空期内抓紧报规，有利于加快出让住宅地块的开发进度，但从长期来看，将会对豪宅品质感的营造形成重挫，将充分考验开发商的产品规划智慧。

再者，这还关系到已建成的住宅小区逐步打开的合法性问题。《意见》提出：“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。”实际上，商品房出售时，建筑面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，其中外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积也纳入到公摊面积中，在实际开发过程中，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地。也就是说，社区中的内部道路很可能是由业主购买并受《物权法》保护的。将业主私属面积公共化，与《物权法》相关条款相悖。

街区制实施后开发商应关注楼市走向

《意见》中“不再建设封闭住宅小区”的内容激起民众的口水战，社区开放后的安全和物业管理等问题备受关注。笔者在走访时，一位社区管理者认为，小区和大院开放，不但可以实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进城市土地的节约利用，还可以提供更多的停车泊位和公共绿地，变相增加更多的公共设施。目前，无论是欧美还是东亚城镇化水平高的国家，类似中国的这种大社区都不多，打开封闭的围墙、疏通城市毛细血管应该是我们时代进步的标志。不过，人们在肯定的同时也提出了一些建议，如：拆除围墙后的住区将从封闭的大社区变成一个个独立的单元，这需要根据实际情况来制定具体的单元尺寸和边界。国家层面对于此类城市规划是希望以尝试性、建议性方式推行的，并非是行政性的“一刀切”，所以留给房企、业主可选择或调整的余地还很大。另外，开发商需要注意政策对在建、在售楼盘将会带来哪些影响，也需要关注今后的楼市走向。因为，近年来市场上很多楼盘将社区花园作为卖点之一，并把良好的私密性设计作为销售的重要价值点。相比较已建成的普通小区和单位大院，在建、在售高端居住区将会受到一定的影响。

有开发商认为，长期来看，街区制住宅项目的建设将会对豪宅品质感的营造形成重挫，使得后续高端物业的建设面临较大的冲击。过去很多高端物业实际上比较推崇构建封闭式或者私密式的社区，在街区制下，此类私密性的条件可能一定程度上难以完成。以北京为例，据2015年数据统计，高端住宅成交量明显提升，成交总价在1000万元以上的商品住宅共有3388套，同比增长超过六成，为历年之最，均价为59172元/平方米，达到历史峰值。住房要满足各层次的住房需求，当然首先要解决基本住房问题，然后满足中端的改善性需求，再满足高端需求。现在中国大量开发商在海外投资，为什么？因为感觉国内投资环境不好、不稳定，需要寻求一个更好的投资环境。还有很多个人也到国外去购房，对这个问题中央需要反思：我们的投资环境这样不稳定，财富精英都流出了，对于国家经济和房地产经济发展都没有太多好处。

街区制将促使行业向“互联网+”转型

从2010年开始，我国楼市中的高端需求基本成为发展趋势，豪宅消费更多是收藏型或者投资型的，自用型最多只占一半。同时，有很多企业进入高速成长期，像IT企业等，随着这几年公司业绩的快速增长、期权兑现，企业高层购买力非常强，因此推动了高端房地产市场的发展。如果推广街区制，必定会影响高端楼市的销售，未来豪宅市场量价会有怎样的变化，仍需看新规的推进情况。

为此，有些开发商认为，虽然《意见》的发布将会促使高价拿地的准豪宅开发商在政策落地真空期内抓紧申报规划，有利于加快出让地块的住宅开发进度，但长期来看，这将会对豪宅品质感的营造形成重挫，开发商应当在产品规划上积极进行创新。同时，街区制住宅项目的建设，将使后续高端物业的建设面临较大的冲击。过去很多高端物业实际上是比较推崇构建封闭式或者私密式社区的。在街区制下，此类私密性的条件在一定程度上可能难以完成，开发商也需针对市场走势进行通盘考虑。

总体来看，虽然《意见》总体方向很美好，但在具体的执行过程中仍需制定更加具体、细致的细则，方能确保《意见》合法合理且卓有成效落地实施。依据《物权法》的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，打开已建成的住宅小区、实现内部道路公共化的前提是政府需要给予业主一定的补偿款。此外，业主支付的物业费中相当一部分是用于公共区域的绿化、清洁、安保服务的，公共部分开放使用，其物业费仍由业主支付显然不合理。因此，一家地产公司的负责人表示，今后按规定不再建设封闭住宅小区以及已建成的住宅小区逐步打开后，对于地产开发商来说，那种守着大门就等于守着金矿的思维就要改变，传统上依靠人去管理和维护的线下服务链将会面临挑战。开发商必须要探讨新的物业管理手段，比如采用移动互联网、物联网技术以及建立在数据基础上的智能化自助服务模式，如智能门禁、通道闸机、电梯刷卡、闭路监控、甚至人脸识别等。智能化管理手段得到大面积应用之后，必将会加快整个行业向“互联网+”转型的速度，如此，推广街区制后受到冲击的高端楼市才能生存。

（作者单位：山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）