文/闻之

楼市政策进入“松绑周期”

文/闻之

楼市“松绑”已成为近期房地产政策的主基调，也是中国宏观经济领域的一个亮点。2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发文，调低个人购买住房的契税税率，尤其侧重对90平方米以下个人住房的调整。同时，文件还将个人购房营业税的免征年限下调至2年。与信贷杠杆一样，税费政策也基本回到2009年以前的宽松水平。这是近18天里，监管层发布的第三项实质性房地产业刺激政策。

房地产政策进入密集发布期

春节之前，央行下调了非限购城市首付比例，春节过后，上调了公积金存款利率。三项实质性房地产刺激政策的出台，均与“降首付”类似，税费政策在制定中同样绕开了一线城市，被认为是“区域分化”所致。业内人士指出，在当前货币环境宽松、流动性充裕的背景下，房地产业正在迎来政策利好期，但区域市场的表现会有明显不同。

2月19日的新政主要调整了契税和营业税两方面。契税方面，首套房的税率上限由此前的3%下调至1.5%。其中，90平方米以下房屋交易，契税税率仍为1%。二套房契税的税率调整幅度更大：90平方米以内的二套房交易，契税税率仅为1%；90平方米以上的二套房交易税率为2%。此前则统一按照3%征收。对于上述二套房的认定标准，文件规定“家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。”

营业税方面，“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”。与以往相比，不再区分普通和非普通住房，即对大户型、高价、别墅等物业，不再征收差额营业税。业内人士认为，这种调整将助力改善性需求释放，有助于解决非普通住宅去化周期偏长的问题。政策对二手房影响大于新房，因为二手房实时交税，新房大部分是期房，基本要到收房时才存在契税缴纳问题。不过契税新政中关于二套房的规定，不包括北上广深一线城市。

该项政策的出台，对二线城市的利好作用较为明显，尤其是东部区域中心城市。对于三、四线城市，契税的调整作用几乎没有。原因不在于政策，而在于当地的购买意愿和支付能力都较为缺乏。而对于一线城市而言，其更有益于首次置业的购房者。同时，在一线城市和经济相对发达、需求相对旺盛的城市，契税优惠的效果可能会被上涨的房价所抵消。

“分城施策”是未来政策主要特点

在“去库存”宗旨的指导下，春节前后三次政策放松的频率、时点均超出预期，也体现了中央政府维稳经济、努力实现房地产去库存的决心。这期间，地方政府也密集发文和表态。除北京解除“限外令”外，江西启动针对“去库存”的问责制度，被认为是较有看点的举措。尤其是去年12月召开的中央经济工作会议将“化解房地产库存”确定为2016年结构性改革的五大任务之一后，无论中央还是地方层面，未来还可能继续有刺激楼市的政策出台。

业内人士预计，全国“两会”前后各地都将针对房地产库存出台不同力度的政策，中国房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策松动潮。早在今年1月份，湖南、福建、济南、重庆等多地也出台了房地产“去库存”政策。2月3日，山西省提出，今年将采取包括支持农民工进城购房、扩大住房需求群体等7条政策消化商品房库存。2月6日，江西省出台文件，以20条举措促进房地产市场持续稳定发展，包括鼓励农民进城购房、进一步降低房地产税费等措施,而且该文件指出，对履行“去库存”、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县将进行约谈和追责。2月14日，内蒙古自治区召开自治区政府常务会议，将房地产“去库存”作为今年重点工作之一。会议提出，当前内蒙古房地产投资持续下降、商品房库存仍居高位、结构性矛盾明显等问题仍较为突出。会议要求各地区全面做好房地产“去库存”工作，有效化解房地产高库存面临的风险。2月15日，山东省提出今年将通过建立购租并举的住房制度、鼓励引导农民进城购房、大力发展跨界地产等举措，实施房地产“去库存”行动。

地方密集出台的“去库存”政策，与中央对楼市的诊断和开出的“药方”一脉相承。春节前，央行与银监会下发通知，下调不限购城市的购房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%。这一政策，目前已在四川、福州等部分省市开始落地。专家分析认为，各地都在密集发布“去库存”政策，预计“两会”之后一些省市区还将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松，但政策力度将有所不同，“分城施策”是未来政策放松的主要特点。

经济运行乏力必须保持楼市稳定

经济运行继续缺乏动力，导致房地产业依然是最重要的引擎，在房地产业新常态情况下，各地楼市分化，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。整体来看，各省市出台的系列政策力度依然各异，依然需要中央财税信贷政策的配合。另外，2015年是楼市政策从逐步放松向全面利好转变的一年。政策的利好，将会推动全国房地产市场销售企稳复苏。因此，在“稳定住房消费”的大方针指导下，从全国到地方的各类托市政策轮番出台。

分城市来看，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一、二线城市楼市资金面将明显好转，从统计局数据看，房价已经全面上涨。三、四线城市因为库存绝对值过高，2016年市场分化的趋势将依然延续。上半年房地产业救市政策的持续出现，也说明了房地产业对整体经济的影响较大，楼市政策将继续宽松。不过，在分化的市场格局下，房地产业依然面临巨大的风险，特别是一线城市的“地王”对房价上涨的要求非常高，预计2016年房地产市场中，二线城市将成为市场热点。

当然，多数机构的报告认为，在当前低利率和信贷放量的环境下，房地产市场已迎来近几年最好的政策环境。去年四季度出现的成交放量现象，可能在今年上半年得以延续。但不同市场的表现也不尽相同。业内人士认为，此前一直作为楼市“避风港”的一线城市，如今面临着一定风险，主要体现在“地王”频出、房价上涨明显，一旦信贷大量流向这些市场，有可能吹高泡沫。有关专家甚至认为，未来不排除一线城市收紧政策的可能。

对于库存攀高的三、四线城市，政策放松趋势不会改变，未来将更多偏向于用导入人口、释放合理住房需求的“治本”之策来解决中长期问题，“去库存”战役也会持续较长时间。在业界人士看来，中央三部门2月19日推出的力度如此大的刺激政策，其出发点主要有三个：第一是继续保护刚需购房者的利益；第二是鼓励购房者积极购置大户型住房；第三是鼓励购房者积极换房。

其实说到底，本次财政部等三部门契税新政的推出，皆是对房地产市场的鼓励和刺激，旨在消化非一线城市的库存，有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。对于房企来讲，财政部新政之后，首先应积极调整推盘节奏，把控好契税新政、六次降息五次降准等政策面给予跑量“去库存”的窗口期，增加2016年上半年销售业绩在全年的比例。如果楼市有个闪失，居民首当其冲，将蒙受巨大损失。而房地产业这一支柱产业如果步股市后尘，必然引发严重的经济危机。所以，当前保持楼市稳定至关重要。实际上，这也是地方政府的命脉所在。

（作者单位：山东省临沂市园林局）