文/谢金龙

“双创”背景下的房地产业现状

文/谢金龙

一、新一届政府首次提出“双创”

（一）“双创”口号的提出

2014年9月，国务院总理李克强在夏季达沃斯论坛上公开发出“大众创业、万众创新”的号召，他发表讲话称，要借改革创新的“东风”，推动中国经济科学发展，顿时在中华大地上掀起了“大众创业”、“草根创业”的新浪潮，形成“万众创新”、“人人创新”的新态势，这是新一届政府领导人首次在公开场合提出“双创”的口号。此后，李克强总理在首届世界互联网大会、国务院常务会议以及各种场合中频频阐释这一关键词。此外，每到一地考察，李克强总理几乎都要与当地年轻的“创客”会面，他希望激发民族的创业精神和创新基因。由此，“双创”一词开始走红。

（二）“双创”提出的时代背景

近两年，我国经济步入新常态，在2012年GDP增长低于8%以后，2015年更是跌破7%。对于中国经济新常态，2014年11月，习近平总书记在APEC工商领导人峰会开幕式主旨演讲中进行了全面阐述和解读。他阐述了新常态下中国经济的三个不同于过去30年的特征：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及更广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。其中，把创新驱动作为新常态下的经济核心动力来源，创新被提到了国家发展全局的核心位置。

（三）“双创”提出的现实意义

“双创”的提出，对于面临下行压力的中国经济而言，确实颇具现实意义。对于中国经济的前景，国内外皆有悲观的声音。这种悲观情绪缺少理论与事实基础，对提振经济也无济于事。而“双创”却是一抹亮色，它是建设性的，追求的是未来中国经济的勃勃生机。

回看刚刚过去的2015年，根据有关部门统计，全国新登记企业达443.9万家，平均每天超过1.2万家，比上年增长21.6%，注册资本29万亿元，增长52.2%，均创历年新登记数量和注册资本总额新高。其中，信息传输、软件和信息技术服务业等新业态和新产业新登记企业超过24万家，同比增长63.9%，有利于形成经济发展新动能。可见大众创业、万众创新的大潮正在兴起。

李克强总理这样论述“双创”作为中国经济增长新动能的五大意义：“双创”是推动发展的强大动力，“双创”是扩大就业的有力支撑，“双创”是发展分享经济的重要推手，“双创”是收入分配模式的重大创新，“双创”是促进社会公正的有效途径。“双创”的提出，有利于我国经济结构调整，产业优化生机，在去产能过程中，寻找新的经济增长点。“双创”的背后是一整套的政策系统与改革呼应。从简政放权到减轻税负，从反垄断到政策激励，中央政府意图明晰，就是要给“双创”一个好的环境，激发市场主体活力。

二、中国房地产业正在经历深刻变革

随着中国房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代已一去不复返了。我们相信，未来的十年，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但分化和降温将不可避免。不同地域房地产市场的冷热不均，不同细分产品市场的盈亏情况以及不同房企的盈利能力都将表现出巨大的差异，且行业总体盈利能力也将逐步下滑。而当前行业、企业以及市场所出现的各种现象也印证了以上论断，这也逼迫房企必须通过创新或转型来寻求出路。

（一）行业换挡

1．从行业供应端来看，房地产开发投资、土地购置面积及房屋新开工量等三个核心指标都已告别高增长阶段。由于楼市库存压力较大，房企的资金趋于紧张，近两年市场供应节奏逐步放缓，根据国家统计局数据，2013年、2014年及2015年全国房地产开发投资同比增幅分别为19.8%、10.5%、1%，其中2015年增幅更是创近十几年新低，土地购置面积同比增幅分别为8.8%、-14%、-31.7%，其中2015年面积及其增幅也创近十几年历史新低，房屋新开工面积同比增幅分别为13.5%、-10.7%、-14%，其中2015年增幅也创近十几年新低（图1）。

图1 历年全国房地产开发投资情况

2．从行业需求端来看，商品房销售也告别了高增长阶段。2013年、2014年及2015年近3年，全国商品房销售面积同比增长分别为17.3%、-7.6%和 6.5%，2015年这一成绩是在非常宽松的货币政策及房地产政策的条件下取得的，而在较为接近的宽松环境的2009年，销售面积同比增幅43.6%（图2）。因此，未来几年实现10%以上增长将非常困难。市场规模增速放缓，意味着全国新房市场容量趋减，将制约多数开发企业的发展空间。

图2 历年全国商品房销售情况

3．从房地产开发企业利润来看，行业逐渐告别超额利润阶段。根据克而瑞相关统计数据，在2013年135家A股上市房企财务数据中，行业销售毛利率和净利率为33.6%和13.31%，2014年延续之前的惯性下滑态势，分别下降1.03和1.57个百分点至32.57%和11.74%。Wind数据显示，截至2016年2月29日，在房地产行业中共有87家上市房企交出了2015年年度报告或业绩预告，其中有47家公司业绩出现了不同程度的下滑，甚至亏损，占比超过54%，其中23家上市公司业绩预计出现首亏，3家出现续亏，16家预减以及5家略减（图3）。由此说明，行业未来盈利情况堪忧。

图 3 历年A股房企净利润率情况

（二）企业转型

面对近年市场的深刻变化和严重分化，很多中小型房地产开发企业由于缺乏资源、人才和品牌等优势，打算或正在退出房地产开发行业，甚至一些上市房企也是如此。比如浙江广厦表示要逐步退出房地产行业，莱茵置业转型做体育，宜华地产、华业地产等纷纷更名转型为医疗企业等。根据中国房地产测评中心历年的监测，2009年底深沪两市涉及房地产业务的上市公司有303家，而到了2014年已不足200家，这意味着5年间超过100家A股涉房企业退出了房地产行业。

在经济形势和行业状况剧变的背景之下，近几年房企开始迈出了坚定转型和创新的步伐。据不完全统计，2015年全国排名前50的房企中有16家开始了多元化发展或走上了转型之路，TOP100的房企中约有25家如此。尽管前途未知，但这些探索、创新汇聚成一股力量，推动房地产行业更有质量地发展，使行业内涵正在发生显著变化。

就整个房地产行业来说，近两年来一个以房地产业为核心，探索金融创新、嫁接互联网思维、寻求大地域扩张以及多元化发展的局面逐渐展开，重点围绕“互联网+”、“房地产+”，房地产营销、金融服务、物业管理、社区服务、二手房经纪以及包括文化、教育、健康、物流等在内的城市配套服务内容和方式正在变革。也许要不了几年，房地产企业将以新形象出现在人们面前。

讲到创新，上海易居研究院作为房地产业创新的开拓者，早在2005年成立之初，就首创了房地产业界的“产-学-研”一体化模式。而易居中国的创新之路更是可圈可点，仅在2015年就有如下成果：抢了“双十一”头条的“宝库中国”以“房地产+文化”的思维，拓展了房地产业链条；“钜派”赴美上市，以“房地产+金融”的模式将房地产项目与高净值投资者联系在一起，通过第三方理财服务率先打通了资金端；“实惠”深耕物业，通过“房地产+社区”的模式，为用户提供社区最后1公里增值服务。2016年，它还将陆续推出“房地产+教育”、“房地产+养老”等创新服务。

事物的发展之路，也是不断的创新之路。可以说过去拓展房地产全产业链、以房产销售为经营重心的房地产时代已经一去不复返了。企业现在更多的是深耕或精细化运作，以及通过跨界合作，充分利用共享经济的时代背景创新发展。

国外房地产市场发展相对成熟的经验有：依托地产服务跻身美国500强的CBRE和Realogy，管理着全球最大规模的地产基金，成为世界三大私募股权（PE）机构之一的黑石集团（房地产基金是其第一大业务部门），以及利用互联网和大数据改进了行业信息非对称性的Zillow、CoreLogic等。由此可知，未来国内房地产行业的内涵要远比现在更加丰富、更加多元，创新“房地产+”，正当其时。

（三）去库存成为行业首要任务

虽然当下国内的房地产库存很难精确测算，但从各地的新闻可以看出，大部分三、四线城市房地产库存高企，很多项目停工、烂尾，建好的项目空置率也非常高。总体而言，我国的房地产市场去库存问题堪忧。

2015年11月，习近平总书记在主持召开中央财经领导小组第十一次会议上，提出要化解房地产库存，促进房地产业持续健康发展，这也是十八大以来，习近平总书记首次对于房地产业去库存的表态。2015年12月的中央经济工作会议提出：战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。一是积极稳妥化解产能过剩；二是帮助企业降低成本；三是化解房地产库存；四是扩大有效供给；五是防范、化解金融风险。

其中关于化解房地产库存的六项部署如下：一是要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。二是要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。三是要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房享受范围扩大到非户籍人口。四是要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。五是要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。六是取消过时的限制性措施。

正如我院专家所言，房地产高库存的现状意味着市场供大于求，压制着房价上涨，进而影响开发企业的经营效益。《易·系辞下》说：“穷则变，变则通，通则久。”当下，面对市场无情的大浪淘沙，正是房企发挥创新创业精神的时候，应该千方百计去库存，只有经历凤凰涅槃、浴火重生，才能完成转型。

（作者单位：上海易居房地产研究院）