文/卞梦健

从政策变迁看2016年楼市

文/卞梦健

自去年以来，中央连续出台了一系列去库存政策，山东、江西、甘肃、海南等20多个省份的100多个城市也密集出招，从供需两端入手出台去库存政策。这些政策短期内将对楼市去库存形成利好，但从中长期来看，还需做好产城融合、户籍制度改革等文章，以释放更多的需求。

楼市敏感神经能否再次被触动

早在2008年年底，中央出台的一系列救市政策中就曾采用过“金融+财税”的政策组合。彼时，伴随信贷、税收多重政策叠加利好，原本低头向下、普遍遇冷的房地产市场迅速转向。国家统计局数据显示：在2008年政策组合拳救市之前，全国房地产市场需求下降，商品房销售面积62088.9万平方米，同比减少20%；在2009年救市政策实施之后，商品房销售面积大幅增加，商品房销售面积93713万平方米，同比增加42.1%，销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

这样的救市效果至今令人难忘。然而，对于中国房地产市场而言，2008-2009年楼市的翻转式火爆场面或许正是隐患不断积累的开始。正是在2009年，我国宏观经济开始出现通胀预期，地价也由降转升，房屋销售价格也于当年的3月份起开始环比上涨，涨幅逐步增加，商品房新开工面积和竣工面积增幅双双同比增加，其中商品房新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%，竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%。

楼市的火爆意味着风险即将到来。2009年12月9日国务院决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；2009年12月14日国务院对促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。至此，楼市政策走上了由宽松到逐步收紧的道路。尽管北京、上海等一线大城市开始通过限购措施遏制投机行为，客观上遏制了房价的过快上涨，并带动全国大部分城市加入限购大军，但中央的全国性政策导向在地方执行上出现了两个极端走向：一方面，一线大城市的需求仍然存在，限购的举措也没有挡住房价持续走高的步伐，毕竟一线城市的资源仍然紧缺；另一方面，二、三线城市甚至中小城市的需求因为限购变得观望氛围浓厚，这对原本不足的需求而言堪称雪上加霜。其结果就是助长了我国楼市高库存的不断积累。2005－2009年，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年商品房待售面积仅为1.34亿平方米。然而，从2008年开始，全国商品房待售面积开始呈不断增加态势，2007－2015年商品房待售面积增加了4倍多。国家统计局的数据显示，当前有超过7亿平方米的待售面积，这显然足以触动整个中国楼市的敏感神经。

积极推进一切符合去库存方向的政策

在近期中央一系列新政的刺激下，2016年的楼市走势将会呈现什么样的发展态势？在近期又接连三次推出落实去库存政策的新政之下，楼市又将何去何从？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌直言，当前楼市去库存难度堪称巨大，存在“难度大、分化大”两大特征。化解房地产库存，关键是为高库存找到有效出口，对接不同城市的购房需求。他认为，从这点看，想要真正实现去库存，施行诸如降低首付比例乃至税收优惠等货币、财税政策仍显不够，参照中央经济工作会议的任务表述，楼市去库存在政策上仍有可为空间。

业内人士认为，落实化解房地产库存的任务，其方向实际上已经明确，对于地方政府尤其是有着高库存压力的地方政府而言，应积极推进一切符合去库存方向的政策手段。去年年底的中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房享受范围扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

中央经济工作会议重点表述了有关农民工市民化的内容，实际上这应该成为化解库存、形成新的有效需求的重要领域。因为，综观当前地方政府对去库存任务的部署和落实，其中既有市场手段，比如落实国家层面的财税政策、降低首付比例、提高公积金存款利率等，也有行政手段，比如借助棚户区改造回购商品房。从中央到地方所采取的去库存措施都值得肯定，然而，对中央经济工作会议重点提及的农民工市民化问题，有必要重点加以考虑，特别是如何实现农民工市民化，显然更考验决策者的智慧。

目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等优惠政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。然而，对于农民工群体，以补贴、税费减免等形式加以鼓励能否激发其购买意愿？这当然会在一定程度上对农民工市民化有所促进，但从根本而言，恐怕难以达到预期目的。目前地方在鼓励新市民购房方面的进展有待跟进，将来或许可考虑采取类似保障房的办法或政策，鼓励农民工进城购房。

2016 年在去库存道路上仍需艰难前行

对于此次有关部门选在2016年春节前后先后出台有关降低商贷首付比例以及契税、营业税的税收优惠政策，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，其用意十分明显，就是要在2016年早期尽快对外释放楼市政策更趋宽松的信号。他强调，应该引起注意的是，此次楼市新政一改以往全面翻转式的政策导向，转而选择逐步释放政策红利的方式，传递出决策层希望促进房地产市场回暖的信号，但在力度上采取逐步释放的方式，很明显，这次政策的主要目的就是要更多地促进改善性需求的释放。

回看2015年的楼市政策轨迹，显然单纯依靠降准降息等货币政策不足以实现对楼市的刺激。从2015年贯穿全年的降准降息，到2016年2月下调首付比例至20%，再到针对契税和营业税的优惠政策，国家楼市政策调整可谓货币金融政策与财税政策齐上阵，目的就是加大对楼市去库存的政策支持，鼓励百姓购房。那么，对于新政能否成为市场上部分购房人认为的“楼市强心剂”，业内人士认为，对于新政未来的效果和预期，以及是否会为楼市带来新一轮火爆景象，仍有待观察。

对2016年楼市新政持审慎态度的学者不在少数，他们认为，新政通过降低交易环节的税率达到降低购买成本的目的，看上去会有很大效果，但实际上有必要客观看待。因为，虽然新政区分了高库存的不限购城市以及北、上、广、深等一线城市，且一致意愿是促进购房，但真正决定居民是否有购房意愿的是需求本身。在专家看来，当前我国房地产需求存在不足，想要实现促进购房需求释放的目的，仅仅依靠财税政策远远不够。

业内人士皆知，从“3.30”新政至今，楼市并未出现根本性翻转，尽管一线城市的楼市呈现回暖迹象，但二、三线城市甚至广大中小城市仍未缓解高库存压力，由此，2015年年底的中央经济工作会议明确了一系列政策方向，旨在加快去库存进度。而2016年推出的楼市新政，依旧是“金融+财税”的政策组合，且是在“3.30”新政执行近一年时间后出台，用意十分明确:不仅响应去库存的号召，更意在彻底扭转楼市颓势。因此，2016年的楼市值得期待，至少在政策红利上，或许还会看到更多的相关政策落地。

此外，针对楼市政策调整，民间智慧不可不提。比如前段时间引起高度关注的房贷利息抵扣个税，再比如市场人士呼吁放开一线城市高端住宅的限购，通过释放高端改善性需求带动二手房市场，继而推动新房入市流动，形成良性循环，等等。总之，2016年楼市注定要继续在去库存的道路上艰难前行，必须以尽快盘活存量为前提，实现经济新常态下楼市的可持续发展。

（作者单位：山东省临沂市兰山区财政局）