文/ 晓鹏

按揭方式付款的商品房买卖合同解除的司法处理

文/ 晓鹏

按揭在英美法中主要是指房地产等不动产抵押，这项制度经由香港传入内地，目前已经成为商品房交易中一种重要的付款方式。商品房按揭包含三方主体、多重法律关系，借由该制度，买受人获得了足够的资金，开发商销售了更多的房屋，银行拓展了业务，三方主体相互牵连、各获其利，可谓精巧至极。然而，正因其设计的精巧，也导致此类商品房买卖合同的解除与担保贷款合同之间经常会出现冲突。如何协调处理颇费周折。本文拟对此问题略作申论。

一、商品房买卖合同与担保借款合同的独立性和牵连性

商品房买卖按揭中，买受人与开发商之间形成商品房买卖合同关系，买受人与银行之间形成担保贷款关系，开发商对买受人的贷款提供阶段性担保（在产权未转移之前）。其中，商品房买卖合同与担保贷款合同之间既具有相互独立性，又存在一定的关联，厘清它们的关系是处理这类案件的关键。

首先，两者具有独立性。有观点认为，商品房按揭中，担保贷款合同系商品房买卖合同的从合同。该观点是不准确的。商品房买卖合同的当事人分别是买受人和开发商，担保贷款合同的当事人是买受人和银行，主体不同；买受人缔结担保贷款合同系为了获得借款，与缔结商品房买卖合同为了取得房屋之间不具有主从关系。因此，两者相互独立。

其次，两者具有牵连性。担保贷款合同因商品房买卖合同而生，担保贷款也只能用于商品房买卖合同。一旦商品房买卖合同解除，双方当事人订立担保贷款合同的目的将无法实现，因此，借款人和银行均得以合同目的无法实现为由解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条据此依据《合同法》第九十四条，赋予担保贷款合同当事人在此情况下的解除权，该条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。”

对于两者之间的独立性和牵连性，《解释》第二十五条第一款订有明文，即：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”其中，“仅处理商品房买卖纠纷”系独立性的体现，而“合并审理”则说明了牵连性。

二、商品房买卖合同解除与担保贷款之间的冲突

商品房买卖合同和担保贷款合同虽然具有相互独立性，但房屋按揭中的一切其他法律关系均因商品房买卖合同而生，并为其服务。如果在按揭的情况下，只处理商品房买卖合同，那么合同解除后，开发商负有将价款返还给买受人的义务，而因担保贷款合同尚未解除，如果买受人出现断供，势必会导致银行对房屋（已抵押）实现抵押权或者向开发商主张保证责任，开发商既未享受商品房买卖合同上的利益，又须承担担保贷款合同上的责任，有失公平，至为显然。因此，商品房买卖合同解除后，理想的状态是使其他法律关系均归于消灭，从而使各方的权利义务均达至新的平衡。问题是，如果此时银行不作为独立的第三人提出解除担保贷款合同的主张或者另行提出解除担保合同之诉，则这种新的平衡将很难达到，原因是：

首先，买受人没有提出解除担保贷款合同的动力。在与按揭相关的商品房买卖合同中享有解除权的，只能是已经完成担保贷款的买受人。此时买受人可能因为开发商逾期交房、房屋存在主体结构问题等原因，在按揭办理完毕后提出解除合同。但是因为买受人已经通过按揭方式支付了全部房屋价款，其合同的主要义务已经履行完毕，开发商已无解除合同的可能。问题是，买受人并不关心房屋按揭是否得以处理，也甚少会提出相应的请求，极个别情形下，不排除某些买受人利用两者的独立性，在开发商返还购房款后故意不归还银行贷款以消灭贷款合同，而是将返还的购房款挪作他用。

其次，出卖人没有提出解除担保贷款合同的权利。因商品房买卖合同解除后，开发商的保证责任（或房屋的抵押）仍未消灭，故开发商具有提出解除贷款合同的愿望，但因其并非担保贷款合同的当事人，故没有提出解除合同的权利。

三、商品房按揭纠纷处理的司法对策

司法实务在处理此类案件时，可采取以下三步措施。

一是经审查案件可能存在商品房买卖合同解除的情形时，对银行进行释明，告知其商品房买卖合同解除后对其产生的影响，询问其是否作为有独立请求权的第三人加入本案诉讼，提出解除担保贷款合同的诉讼请求。如果银行提出该请求的（通常会提出该项请求），则按照《解释》第二十五条第一款合并审理，并按照第二款的规定，在判决商品房买卖合同和担保贷款合同均解除时，判令开发商将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人。

二是如果银行不愿意（无论出于何种考虑）参加本案诉讼，或者不愿意解除担保贷款合同，根据《解除》的规定，只能审理商品房买卖合同纠纷，此时对于买受人提出的解除商品房买卖合同的请求，可予以支持。如果买受人同时提出返还购房款的请求，则可向其释明，由其同时提出解除与银行之间的担保贷款合同的请求，追加银行为被告。如果买受人提出该项请求，则类推《解除》的上述规定，并案处理，并根据第二十五条第二款作出处理。

三是如果买受人不提出解除与银行之间担保贷款合同的请求（这种情况极有可能），则向开发商进行假设性释明：如法院判决商品房买卖合同解除，对于买受人返还购房款的请求，开发商是否行使同时履行抗辩权。因为商品房买卖合同解除后，双方均负有返还义务，买受人未归还借款，则不能涤除房屋上的抵押权，将无负担的房屋返还给开发商，或者不能消除开发商的阶段性担保责任，如果开发商此时行使同时履行抗辩权，对买受人的该项请求则应予以驳回。

当然，如果上述措施均不能实现，则只有按照《解释》的规定审理商品房买卖合同。此时产生的风险如何控制，则属于立法论的范畴，在此不赘述。

（浙江省杭州市中级人民法院）