胡雪柯　胡志洪

【摘 要】实施了4年之久的营改增改革方案即将迎来“收官”之战。营业税改征增值税（简称营改增）已成为各大行业和人们广泛关心的问题。本文将分析营改增对房地产业可能产生的影响和遇到的问题，并在此基础上提出应对政策，为即将全面推开的营改增方案提供一些借鉴意义和参考经验。

【关键词】营改增；房地产业；影响；对策及建议

自1994年分税制度改革以来，营业税与增值税占据了国税收入体系的重大占比重。营业税征收税款时，是以营业全额为征收对象，每一交易环节都要全额征收税款。这大大加重了一些行业的税收负担。

营业税改征增值税方案在2011年由财政局和国家税务局联合推出。既避免了重复征收税务问题，又符合国际税收制度的整体发展趋势。

2012年1月起，交通运输业等一些试点行业，经过几年的试行已经取得积极的成效，达到了预期的减税效果。

2016年1月，李克强宣布要扩大试点范围，即将于2016年5月1日全面推开实施“营改增”方案细则，所有行业将不再征收营业税，营业税将在那日起消失不见。

“营改增”税制改革，能否为房地产等行业带来良性发展，是否全保所有行业税负只减不增，新制度所带来的潜在问题，值得我们去深入研究。

一、“营改增”税制安排

营业税改征增值税，税率方面，在原有的增值税税率基础上新添了两档低税率。标准税率适用于租赁有形动产，原有的低税率则适用于交通运输业和建筑业，新增税率6%适用于部分现代服务业。

营业税是价内税，纳税人计税依据是其所取得的营业额。而增值税是价外税，计税依据是纳税人所取得的不含税收入。纳税人在计算所需缴纳的增值税款时，上一环节所缴纳的增征税进项税税额扣除。

二、“营改增”对房地产行业的预期影响

“营改增”涉及范围足部深化，今年5月1日将全面推广。房地产行业也即将面临改革。任何税制的改革对任何行业必将带来或利或弊的影响，房地产行业也一样。其因税制改革所受到的影响，必然值得我们去深入研究和广泛关注。

（一）对房地产业开发成本的影响

房地产开发建筑材料种类繁杂，除了钢铁水泥等一些大规模夫人材料外，其余一些零散的材料采购来自小规模的个体工商户，小规模纳税人无法提供增值税发票，进项税不能进行扣除，这便加大了企业的税负额度，增加了开发成本负担。

根据现行的营改增税收方案，建筑业通常采用的材料采购也要缴纳月6%的税收成本，这无疑增加了企业施工建设过程中5%的税收成本。

因为农民工无法提供增值税专用发票，开发企业所购买的劳动力也无法抵扣进项税。制变化下，一些具有一定体制的劳务公司或将大额度的税负转嫁给建筑企业，同样也增加了房地产的开发成本。

（二）对房地产业的税负影响

随着“营改增”制度的全面实施，所有行业将面临税制改革，这一项改革必然对企业的税负产生重大的影响。

由于房地产项目在进行时会出现重复征税现象。每一个环节都要征收税款且不能扣除上一环节征收的税款，这种现象会大大增加房地产项目开发的税率，从而增大了开发成本。而增值税属于价外税，以增值额作为计税对象，可以抵扣上一环节所缴纳的税款。所以对于税负说带来的影响，按理推测，“营改增”政策对房地产的税负影响，应该是“只减不增”。

（三）对二手房交易的影响

关于房地产二手房交易，原本就有符合条件就免税的优惠政策。对此人们对于其，“营改增”政策下税负究竟是增是减，主要看二手房的购房时间和原优惠政策是否会平移。

1.“营改增”前税收优惠

二手房优惠政策：对外销售的住房类型，购买不足两年全额征收营业税；购买两年或两年以上，免征营业税。

2.“营改增”后的政策变化

根据《实施办法》附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第（八）“销售不动产”中的第6条：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。”

由上可见，对于购买不足2年的二手房，增值税税率为5%低于营业税税率11%，“营改增”则减少了缴纳的税额。对于购买2年以上的二手房，由于优惠政策的平移，都是免征税，“营改增”对此类房交易无影响。

（四）对房地产企业财务与会计处理的影响

“营改增”税制的改革，必将引来企业宏观财务管理与会计处理制度的改变。房地产企业为了合理降低税收负担和营业成本，要求财会人员加强财务管理，做出财务管理变革。“营改增”改革对房地产的会计处理，发票管理产生直接影响。应缴纳税款的计算方式也将不同以往。

三、对房地产企业的建议

（一）重视新政，并加强内部财会人员培训

每一项新政的实施，无论哪个企业都必须重视。“营改增”这一项税负变革性的政策，尤其重要。房地产企业要加强内部财会人员的技能提升，加强其自身的专业能力，及时学习跟进并深入了解“营改增”税制改革， 对企业的会计处理和发票管理也应及时做出相应的改动，迎合新政。还需调整内部财会人员，及时迎合政策做好岗位变动。

（二）及早做好纳税筹划

在做好对内部财会人员培训的基础上，还应及早作好税务筹划。企业因就国家税制改革这一契机上，应做好内部工作人员的联动沟通，和内部人员调动。

房地产企业自身还要提高纳税意识，决不能有逃税漏税的念头，应合法避税。

（三）调整供应商的选择

企业缴纳营业税无需考虑供应商是否为“一般纳税人”的问题。但如果“营改增”政策实施后，这项问题将变得及其重要，一方面降低成本，一方面减少税负。因此，运房地产开发企业有必要调整供应商的选择，优先考虑与“一般纳税人”合作。但是房地产开发企业采购零散的材料多数无法取得增值税专用发票，或许在政策实施以后，这项问题会逐步完善。

3. 扩展业务规划，加快业务转型

房地产开发企业应同时做好税务筹划与业务规划，在“营改增”税制改革的契机下，利用进项税额可抵扣的优势，扩展业务规划，加快业务转型升级。地产格局向多元化扩张，在从事传统单一的房地产开发的同时，投资于旅游、商业、保障性住房、物业、工业等地产，加大装修范围与力度。

四、总结

从5月1日起，营业税将不复存在，所有行业都改征增值税。“营改增”后要“确保所有行业税负只减不增”。这是李克强总理反复强调的话，这一颗定心丸为各大企业消除了不少担忧。“营改增”政策，避免了原先营业税显著的缺点，为企业减税有着极大的意义。

营改增政策，是我国税收制度的一项伟大改革。在理论上表现为我国税收制度研究将跨入一个新的研究阶段。在实践上表现为各个企业必须重视税收，企业在会计处理与税收筹划上也将面临革命性的变化。任何改革都有其重大的意义，这项改革，强化了企业的税收意识、降低企业税负、推动整个社会的发展。

参考文献：

[1]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014（12）：60-61.

[2]潘文轩.“营改增”试点中部分企业税负“不减反增”现象释疑[J].广东商学院学报，2013（1）：43-49.