常军卫

[提要] 房地产行业的发展对推动经济增长有重要意义。测量房地产市场泡沫的方法很多，本研究采用功效系数法，在对四类预警指标进行综合评价的基础上，进一步分析房价的影响因素，发现人均GDP、房地产造价和土地价格是影响房地产价格的主要因素。建议政府应加强宏观调控力度，从源头控制成本，加快经济适用房和廉租房建设，以多渠道、多途径促进房地产市场合理、有序、健康发展。

关键词：房地产市场;预警指标;功效系数法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年12月10日

一、引言

房地产行业的发展对扩大内需、推动经济增长有重要意义。2008年美国次贷危机后，我国政府为恢复市场信心，推出了“保增长”的目标，宣布在未来两年中投资4万亿元的计划，并出台了一系列减免税收、鼓励居民理性消费的政策。但随之而来的是房地产市场出现了过热现象，并一度出现房地产泡沫。本研究利用东部天津市2005～2010年的数据，采用房地产泡沫预警指标功效系数法，试图观察分析天津市的房地产市场泡沫产生程度，并进而分析影响房价的主要因素，为合理抑制房地产泡沫提出可行性建议。

二、天津市房地产市场泡沫预警实证分析

国内外测量房地产市场泡沫的方法很多，主要有指标测量法、统计检验法、基础价值测度法等。本研究主要采用目前学者们常用的功效系数法进行分析。功效系数法是根据多目标规划原理，通过计算各指标满意度程度，综合加权测算被评估对象的综合状况的一种方法。

（一）预警性指标的选择。测量房地产市场是否过热，通常根据房地产的生产经营流程，选择生产类、交易状况类、消费状况类和金融类四类预警指标作为评价标准，本研究分别以房地产投资增长率、商品房销售额增长率、房价增长率和房屋贷款利率四项指标代表上述各类预警指标，选择东部天津市2005～2010年数据为例进行分析。（表1）计算分析发现，2005～2010年天津市房地产市场各预警指标均出现了明显的波动趋势，其波动在2008年达到极值，该年天津市房地产投资增长达到顶峰，比2007年增长约4个百分点，接近30%，而其销售额及房价却出现了大幅下滑，到达谷底，尤其是商品销售额比上年降低了16.30%，房价仅比2007年提高了3.50%。

（二）确定各项指标的不允许值和满意值。每类指标其不允许值及满意值的选择需根据历史统计数据，并参照相关标准进行确定。本研究结合历年房地产投资增长率，确定房地产投资增长率占GDP的比重不应超过2，增长率为16.00%作为满意值。为避免出现大面积空置房，商品房销售额增长率应与商品房的竣工面积增长幅度一致，差异不大，因此将其满意值定为15%，不应超过20%。通常，房价增长率不宜超过该市GDP的增长率，应低于城镇职工年人均可支配收入的增长率，故房价增长率的满意值设为10%，不允许值为历年GDP增长率均值15.70%。同时，根据国内外经验，将贷款利率的满意值和不允许值分别定为6%和8%。

（三）功效系数值计算。本研究采用李伟哲等人提出的功效

根据公式（1）及结合历史统计数据估计的不允许值和满意值，计算的各预警指标的功效系数值如表2所示。（表2）

（四）综合预警系数的计算。结合各项指标对房地产市场泡沫影响程度，分别确定各项指标的权重系数为0.3、0.5、0.1和0.1。根据公式K=∑WiYi测算各类指标的加权后的综合预警系数如表3所示。（表3）通常，设定综合预警系数K<60时表示发生房地产泡沫，K值越小则房地产泡沫越严重，当K<-100时显示高度危险，而K>60则需根据房地产经济运行的具体情况加以分析，或无预警或高度危险。分析发现，2005年后天津市的房地产市场出现了明显的波动趋势，尤其在2008年美国次贷金融危机后，受全球大环境的影响，其房地产泡沫也进入了高度危险级别。

三、天津市房价影响因素分析

结合文献，本研究选择人均GDP（x1）、人口密度（x2）、房地产造价（x3）、地价（x4）、贷款利率（x5）和通货膨胀率（x6）等6项指标作为影响天津市房地产价格的主要因素，利用Eviews软件进行回归分析。表4是回归结果及各指标的可决系数值R2。（表4）根据可决系数，分析可知，对房价影响有显著统计学意义的变量包括人均GDP（x1）、房地产造价（x3）和地价（x4），相关系数达到了78%以上，其中人均GDP影响最大，而房地产造价和地价是推动房价上升的主要直接因素。

四、结论及启示

通过对天津市房地产市场泡沫预警指标的分析及房价影响因素的探讨，发现天津市2008年以来其房地产市场始终处于危险级别，而影响房价的主要因素除了地区的GDP水平外，最主要的是房地产造价和地价，即房地产的投入指标。为保证房地产市场合理、良性、健康发展，抑制房地产市场投机倒卖等行为，提出以下建议：

一是发挥政府的宏观调控职能。利用利率等杠杆工具合理调节商品房的售卖，提高二套房及多套房的首付比例，防止囤房、倒卖等行为，减少空置商品房。加强法律政策的约束，完善房地产市场相关政策。同时，通过加强房地产开发税收管理，合理调控商品房买卖行为。

二是从源头上降低房地产成本，以抑制房价。政府应在建筑材料的成本、生产资料的价格上加以控制，降低房屋造价成本。同时，通过加强对土地资源的审批力度及竞标监管，增加经济适用房等保障性住房用地审批，从生产供应环节控制房价。

三是加快经济适用房和廉租房建设。在目前我国房地产监管机制不完善、居民人均可支配收入不高、刚性需求较强的现状下，贷款买房是居民购房的主要资金来源。合理调整银行银根，有利于抑制房地产投机行为。同时，进一步加大保障性住房建设，合理鉴定和识别低收入人群，解决低收入人群的基本住房问题，降低普通居民对商品房的需求，对于维护社会稳定、构建和谐社会有重要意义。

主要参考文献：

[1]李维哲，曲波.地产泡沫预警指标体系与方法研究[J].山西大学财经学报，2002.8.

[2]周咏馨.利用房地产保有税抑制房地产投机[J].建筑经济，2007.8.

[3]张朝阳.基于SSpace模型的中国房地产泡沫研究[J].金融数学与研究，2010.2.

[4]肖婵.我国房地产投机度实证分析——以上海为例[J].世界经济情况，2009.8.