丁宁

一直以来，我国公租房建设呈现时间紧、任务重、资金需求量大的特点，根据住建部数据测算，仅北京市未来30年保障房建设资金缺口就将高达4.5万亿元。目前，我国公租房融资主要采取政府主导模式，资金来源主要依靠政府财政资金和银行贷款，在“十二五”期间我国新建的1349万套公租房中，政府和银行资金投入共占总投入的78.4%。现行融资模式难以满足公租房建设的巨大资金需求，只有引入社会资本才能有效解决公租房融资问题。但由于公租房项目收益低、资金流动性差、投资回收期长、风险大等特点严重制约了社会资本的参与，因此亟需设计一种满足社会资本逐利诉求的金融结构，从而实现政府和社会资本的共生共赢。本文将REITs引入现行公租房融资中，以期实现社会资本的有效参与，为完善我国公租房融资模式提供借鉴。

一、公租房REITs融资模式的设计原则和思路

房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种把“资产池”中流动性差但具有稳定现金流的房地产物业作为标的，通过专业基金管理公司打包整合后向社会投资者发行债券的融资手段，也是国际房地产投融资领域的标准化产品。房地产物业融资通过这种形式运作可以有效吸引社会资本参与，通过市场化机制使房地产项目建设、运营、维护各个环节相互打通、盘活资金，实现投资者收益与风险相匹配。但在现阶段我国公租房融资过程中，政府同时作为公租房产权主体、建设主体和运营主体的现状不能适用于高度市场化的REITs产品，需要结合我国的实际情况，对公租房融资引入REITs模式进行优化设计。……