余苗荣

摘要：在大型商场租赁中，承租方往往都需要在正式经营前进行跨期较长的大规模装修，因此，从营销角度讲，装修免租期或免租优惠期是必不可少的条款。但在实践中，起草合同与签订合同的基本上为招商部门或营销部门，这些部门人员不是财税专业人员，故缺乏税务风险意识，导致许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限，而在营改增之后，这个免租期往往就会带来很大的税务风险。在营业税税制下，免租期不需要申报缴纳营业税，但是在增值税下，免租期是否需要视同销售缴纳增值税呢？如果通过合同的巧妙设置来避免被认为为视同销售呢？笔者将对这些问题进行探讨并进一步提出租赁合同的免租条款应如何约定，希望能给读者一点启发和思考。

关键词：营改增 免租期 增值税 视同销售

案例：某国有公司2015年9月份与某国际品牌商场签订租赁合同，出于招商引资、带动地方经济的需要，公司给予了对方3年的免租期，用于商场装修。合同租期为20年，免租期满后第一年租金500万元，租金按季度与每季度末支付，每年以50万元的租金递增，租赁期内共计收取租金为1.53亿元。租赁合同中约定，商场于2015年10月1日交付，免租期自交付之日起计算。也就是说，2015年10月1日至2018年9月30日为免租期。由于商场建成后要经过各相关部门验收，最终竣工验收证明书日期为2016年1月31日。2018年12月31日收取第一笔租金125万元，合同中约定租金支付时出租方应开具合规的发票。……