张萍

摘要：一直以来房地产行业都是人们关注的对象，自1990年以来，日本房地产行业泡沫破灭，对日本房地产乃至整个日本经济产生了巨大冲击，导致日本经济长达十年的衰退，被称为日本“失去的十年”。从泡沫的产生原因再到泡沬逐渐膨胀最后导致泡沫破灭，是研究房地产泡沫中非常经典的一例。本文通过对文献的阅读和数据的简单处理从定性的角度进行了简单的分析。

关键词：汇率房地产 传导路径

一、汇率对房价传导路径的理论分析

通过查阅相关文献，可以得出汇率主要通过三种方式影响房地产价格，分别为流动性效应、财富效应和预期效应，接下来分别讨论下这三种方式是具体如何影响房地产价格的。

（一）流动性效应

对国家的经济平稳运行来说，汇率稳定至关重要，在很多国家制定的众多经济目标中，汇率稳定都是其中之一。当一个国家的汇率持续上升时，国家的外汇储备会持续增长，为了缓解汇率的继续升值，该国政府会选择向市场中不停注入本国货币的方式。在这个过程中，国内的流动性就会增加，而国内流动性的增加会影响到价格层面，对于属性上佳的房地产投资来说，价格首当其冲。

（二）财富效应

财富效应在汇率对房价的影响层面指的是在汇率出现变动的情况下，该国国民在对外贸易中的实际购买能力会出现变化，而国民的实际购买能力发生变化能体现在该国内的每一个消费者均出现消费水平上的变动，假设房地产的供给不出现大的变动的情况下，房地产的需求会受到消费者消费水平变动的影响，具体体现在房价上就是房地产的价格出现变化。……