郭永岱

张江高科着力打造“新三商”园区，盈利模式将由“土地红利”向“资本红利”和“创新红利”转变。

两年前，当葛培健从浦东发展（集团）有限公司“空降”到张江高科担任总经理后，开始反思园区开发公司的盈利模式，他到张江后，一直在问一个问题——“低租金模式，还能维持下去吗？”

众所周知，园区开发公司是中国自成特色的高新区开发下的产物，通常走土地批租、滚动开发之路，承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。在葛培健的带领下，上海张江的开发主体——上海张江高科技园区开发股份有限公司正在重塑园区地产的角色：张江高科将逐渐淡化以销售和租赁为主的产业地产模式，着力于打造园区内创新生态体系，并择机以投资模式参与到创新产业的发展中，回归张江高科的高科技本质。

张江高科的探索，对于传统园区的转型，无疑具有借鉴意义。

“被逼”的转型

淡化产业地产模式，以科技投行为转型导向，张江高科是“被逼”的。自1990年4月中央正式宣布开发开放上海浦东以来，先后形成了陆家嘴、金桥、张江和外高桥四大园区开发公司，每家旗下各有一上市平台。其中，张江高科对应张江集团，1996年在上证所挂牌上市，是张江高科技园区开发、运营和服务的主力。

在资本市场，张江高科一直被定义为房地产企业。和其他几个开发公司相比，张江高科是产业园区，以低租金低地价吸引高新企业来落地，产业地产通常难以赢利，要靠政府反哺或是住宅地产来平衡。……