一、2016年上半年行业融资环境

2016年上半年，央行继续降准，维持货币信贷宽松政策，内地融资环境持续改善。在此背景下，各大房企紧抓去库存机遇，在本轮热点城市量价齐升火爆行情带动下，赢得骄人业绩，房企投资信心更是进一步确立，投融资活跃度呈现明显升温。

（一）1-6月到位资金同比增长15.6%，环境宽松房企融资积极

1.房地产开发到位资金同比快速回升

2016年上半年，房企开发到位资金快速升温，较去年同期增长15.6%，虽较上月增速回落1.2个百分点，但与去年同期相比仍增长迅速，去年同期为微增0.1%。尤其是3月以来，房地产开发到位资金始终维持在14%以上的增长。

2.月均到位资金规模破万亿

市场火爆行情延续，销售端资金再创历史新高，房企资金状况持续改善。1-6月，房地产开发到位资金68135亿元，月均到位资金规模突破万亿大关。而根据历史数据，房企月度融资规模破万亿要到6月左右，月均破万亿通常要到9、10月份。

（二）1-5月国内贷款低位回升，首付及按揭贷成为资金主力

1.定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金成为主力

从2016年上半年房企开发资金来源来看，以定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金逐渐回归为房地产开发资金来源主力。1-6月，国内贷款和利用外资比例持续下降，自筹资金占比35.0%，其他资金占比达48.9%，同比提高8个百分点，其占比更达2011年以来的历史高位。

2.定金及预付款、个人按揭贷款同比增幅逐月扩张

宽松政策利好购房，各类需求大幅释放。自去年7月起，定金及预付款累计同比增幅即逐月扩大，个人按揭贷款自去年3月起同比增速逐月扩大。2016年1-6月，定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长34.1%和57.0%，增速虽较上月略有回调，但仍为2014年以来高位。

（三）融资环境“内松外紧”，房企融资开启直融时代

1.整体“内松外紧”分化趋势日益明显

在国内金融改革与资本市场管制放松背景下，内地房企继续把握窗口期，积极通过增发、中期票据、公司债等国内资本市场进行融资；海外融资持续降温，人民币贬值、美元走强以及国际信用评级下降等多因素影响，海外融资优势不再，房企转向国内趋势强化。

2.房企开启直融时代

以公司债、中票和定增为代表的直融化趋势继续强化，尤其是成本低、期限长、额度大的公司债深受房企青睐，发行火爆。银行贷款、信托等成本高、期限短的间接融资占比呈下降趋势。

3.资产证券化进程明显加快

相关政策的进一步落实，使得以REITs、ABS、MBS等为代表的资产证券化探索持续深入并取得积极进展，成为房企融资渠道的重要方向。

4.互联网金融热度下降

由上至下开启互联网金融风险整治，房企互金热度下降，作為融资补充渠道优势弱化。

二、银行贷款

银行信贷一直是国内房企快速拓展的重要支撑，在近年来房企的资金来源结构中，银行贷款占比最高。银监会于年初召开的2016年全国银行业监督管理工作会议提出着力整合银行资金支持供给侧结构性改革。银行基本建立“名单制”管理体系，对存在较高经营风险的房地产开发企业进行规避，严格把控贷款风险，同时也会对优质客户在提供信贷方面予以更优质的服务和并且展开适度合作。

（一）房产开发贷增长趋缓、地产开发贷款增速回升

2015年至2016年一季度，全国房地产开发贷款余额平缓增长，房产、地产开发贷余额增速总体呈下降趋势。2016 年一季度房地产开发贷余额7.02万亿元，同比增长15.5%。其中，房产开发贷款余额5.22万亿元，同比增长13%；地产开发贷款余额1.8万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末高10个百分点（见图1）。

（二）银行“名单制”深化实施，品牌房企融资实力突出

银行深化执行“名单制”，有国企背景、综合实力强或区域发展潜力突出的品牌房企倍受青睐。金融机构在当今市场环境下对企业名单更加重视，对存在较高经营风险的房企进行规避。各大银行在开发贷发放的项目选择上，更加重视城市准入标准，强化重点地区和项目风险监控，所在区域、地段优势明显的项目也更容易获得贷款。

（三）保障性住房开发贷规模持续提升

持续加大刚需、棚改、保障性住房等项目贷款支持力度。4月20日，财政部、住建部联合发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》，提出2016年中央财政将继续加大对各地棚户区改造工作的支持力度。2016年，全国保障性住房贷款规模延续去年的上涨趋势。据人民银行统计：2016年一季度全国保障性住房贷款达1.9万亿元，同比增长了45.4%，一季度新增额度为396.3亿元，占同期房产开发贷款增量的22%。政府加大资金支持力度推动棚改可实现一举多得的效果，既能改善群众住房条件，对部分城市房地产去库存也将产生一定影响。

三、股权再融资

股权融资成本低、风险小，有利于房企规模化发展及公司治理结构改善，是房企重要融资渠道之一。2016年上半年，在资本市场持续“内松外紧”的背景下，房企内地定增规模继续扩大，海外配股融资则大幅缩水。总体来看，综合实力强劲的品牌房企依旧是资本市场的宠儿，优秀房企通过股权融资获取了大额优质、低成本资金，用于投向重要项目、实现债务置换、加快收并购步伐，助力企业规模化发展加速、财务安全性进一步提升，推动企业健康、可持续发展。

（一）内地资本市场：增发热度持续，上半年募资687亿元

自2015年内地资本市场监管再放开以来，房企积极把握融资窗口期开展资本市场再融资，增发数量及规模呈现出大幅上涨态势，2016年上半年增发市场热度持续，募集规模再上新台阶。

据统计，2016上半年共有34家A股上市房企发布增发预案，融资总额达2271亿元，同比增长41.9%，19家房企增发预案成功实施，募资总额高达687亿元，是去年同期的3.7倍。

（二）海外资本市场：配股融资大幅缩水，酝酿回归A股

2016年上半年，在香港股市陷入走弱态势、估值偏低及内地融资环境改善等多重因素的综合作用下，在港房企通过H股平台进行扩股融资的意愿降低，上半年共有15家房企香港配股融资84.2亿元，较上年同期大幅下降近九成。面对估值偏低和融资环境趋紧，部分品牌房企如首创置业、富力地产等在“高估值、低融资成本”的吸引下酝酿回归A股。

此外，值得注意的是自保险资金投资房地产开闸以来，国内保险公司逐步加大对房地产行业的投资力度。保险公司通过认购、不断增持上市地产企业股份或者购买房地产项目部分股权。据统计，目前133家A股房企中，被险资进入前十大股东的房企为21家，占比达到15.8%。险资的低成本及大规模，为房企获取优质资金打开了新的渠道，推动资本和实业的融合。当然，从万宝之争等事件来看，也应该警惕险资入主给企业经营管理带来的挑战。

当前，股权再融资收紧信号频现，通过窗口指导监管层强化对募集资金用途、募集资金规模等的监管。然而，在国内大盘处于相对低位的背景下，定增仍是较佳的融资渠道，定增规模将进一步扩容，只是在监管趋紧下，实力品牌房企的融资优势将进一步凸显。从资金投向来看，随着行业进入深度整合期，并购重组进入爆发式增长阶段，资产收购成为房企再融资的重要诉求。

四、债券融资

2016年上半年的“地王”热潮以及显著回升的房地产交易市场等倒逼房企融资行为活跃起来。2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制以及2016年2月发改委将扩大企业债发行规模及专项债支持范围等一系列利好政策的出台，使得本身具有较低融资成本优势的公司债、中期票据、短期融资劵等备受房企青睐。

（一）发债规模爆发式增长

2016年上半年，发债条件持续放宽，上市房企把握有利时机通过发行中票、企业债、公司债等加大融资力度，融资规模显著提升。其中公司债凭借条件宽松、利率较低、多期发行等优点成为房企最热衷的融资手段，公司债发行火爆；截至至2016年6月30日，房企公司债发行415笔，平均利率仅为5.09%，融资规模达到4958.15亿元，已经达到2015年全年规模的114%。

（二）分化趋势显著

1.发债规模与成本分化显著

国企、央企背景、综合实力强的品牌房企发债规模、发债成本优势明显。其中A股上半年发债规模排行前三的房企包括保利地产、华夏幸福、金科股份中，保利发债平均利率仅为3.38%，而华夏幸福和金科平均利率为5.12%和6.59%；此外，华夏幸福和金科发债规模分别实现230亿和79.5亿，5月份华夏幸福和金科均发行了5年期公司债中，华夏幸福发债利率为5.38%，金科發债利率为7.2%。

2.港股房企境内融资

内地资本市场直接融资提速、资金成本下行背景下，海外上市的品牌房企积极把握窗口期探索国内融资通道，世茂、碧桂园、万达、富力等品牌房企纷纷发行内地公司债融资，融资成本也处于较低水平。

（三）发债规模或下降

1.公司债发行助推楼市成交规模

据统计，2016年上半年，房地产市场在全国去库存政策支持下，交易市场异常火爆，成交规模再创历史新高。1-5月，全国商品房销售额为36775亿元，同比增长50.7%，全国商品房销售面积为47954万平方米，同比增长33.2%，重点监测房企年度目标平均完成60%；火爆的楼市交易市场进一步刺激了房企发债规模的增长。

2.银行信贷与公司债的政策性收紧概率增大

上半年“地王潮”再起，房企杠杆率增加，金融系统风险的加大，银行信贷与公司债的政策性收紧概率也相应增大。6月3日，央行上海总部宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，将对房地产金融活动实施全方位监测与管理。信贷监管力度的提升等政策性收紧将直接影响企业发行公司债的规模。

（四）海外融资

海外融资难度加大、融资成本优势弱化，房企纷纷赎回美元债。2016年上半年，海外融资难度加大，而国内相对宽松的融资环境使得房企纷纷把国内作为主要的融资渠道。此外，人民币贬值以及美元周期性走强、国际信用评级下降等因素使得房企境外融资成本相对较高，境外融资优势不断弱化，房企纷纷赎回美元债。

五、资产证券化

资产证券化是以特定资产组合和现金流为支持，发行可交易证券。从形式上看，资产证券化将房地产投资直接转变成有价证券的形式，把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证。资产证券化有利于房地产企业盘活存量优质资产、拓宽融资渠道、优化资本结构、分散经营风险，随着国内资产证券化条件日趋成熟，房企扎推资产证券化，创新企业融资渠道，获取资金支持。

（一）品牌房企资产证券化品种不断创新

2016年上半年，不少品牌房企发行的ABS或REITs填补了国内资产证券化领域的空白，推动房地产金融加速发展，如碧桂园发行了首单以客户自付合同收款权作支持的资产支持证券，宝龙地产发行国内首单商业地产资产支持证券，新城控股发行了首个以大型商业综合体为目标资产的不动产资产证券化项目。

（二）品牌房企资产证券化的融资额度再创新高

2016年上半年，品牌房企通过资产证券化获取的融资额度不断提升，如世茂房地产博时资本-世茂酒店资产证券化项目，发行额度为26.9亿元，成为国内已发行酒店资产证券化项目产品的规模最大单；绿地控股发行的Amare-绿地酒店业房地产投资信托，融资额度高达210亿元，成为国内最大规模REITs。

（三）品牌房企的物业资产证券化产品大行其道

随着存量房时代的到来，物业服务成为企业发展的新风口，物业管理带来的稳定现金流成为物业资产证券化的重要保障，继2015年世茂推出首支物业资产支持证券后，2016年上半年雅居乐、建业、荣盛发展等品牌房企相继推出物业资产证券产品。物业资产证券化对应的物业费市场容量很大，有望成为房地产市场资产证券化产品的重要组成部分。

资产证券化为房企开辟了新的融资渠道，有利于企业盘活存量资产、提高资产流动性，克服传统融资渠道的局限性。目前，我国房地产资产证券化仍处于初级阶段，但随着政策的放开，房地产行业的资产证券化的产品种类和发行规模快速增长、基础资产范围不断扩容，资产证券化市场潜力凸显。预计，未来房企利用资产证券化进行融资将呈现出“频率高、规模大”的特点，产品种类也将不断创新，前景可期。

当然，在资产证券化的发展过程中，依然面临着法律、税收等诸多方面的制约，相关税收制度的缺乏、土地制度引发的物权风险以及租金回报率不稳定等因素都成为房地产资产证券化发展道路上的拦路虎。因此，资产证券化相关的制度和政策法规仍需逐步完善，推动金融创新，促进我国资本市场健康发展。

六、融资新趋势

2016年年初以来，针对互联网金融规范发展的政策频出，尤其是在李克强总理在《政府工作报告》报告中指出要规范发展互联网金融，为其发展定调，互金进入规范发展之路。在此背景下，各级政府和部门纷纷加强监管，尤其是涉及房地产领域的首付贷和房地产众筹等业务列入重点监管、整治之列，品牌房企通过互联网融资、发展互联网金融遇冷，其作为补充融资渠道以及营销工具的功能减弱。

今年以来，房企互联网金融领域和产品推出热度明显降温，尤其是首付贷、房地产众筹产品在去杠杆政策影响下明显受阻，行业逐步走向规范化。在此背景下，品牌房企调整互金产品结构，加速打造独立金融业务板块，完善多元化业务发展。

截至目前，共有3家房企上线了互联网金融平台。其主要特点为：业务更加规范、产品定位围绕产业企业和供应链企业融资需求、纯金融业务拓展更明显。

2016年上半年，在融资环境整体宽松的大背景下，品牌房企获得充裕的资金支持，销售业绩再创历史新高，同时也为全年销售业绩及土地储备奠定了坚实的基础。

但也应该看到，伴随热点城市地价、房价的快速上涨，房企的资金风险正在聚集，对政策的敏感度也相應增加，预计下半年分城施策的概率将加大，尤其是热点城市对供给端和需求端的限制性政策将提高，融资政策或出现定向收紧。这将极大考验房企的产品运营、资金周转以及营销能力，房企应未雨绸缪，尽快完成融资置换，完善多元融资渠道，加强金融创新，从而保障自身资本结构的健康。

本文由中国指数研究院供稿