吴晓燕

[摘要]我国房地产市场的现状，正由快速发展的巅峰时期转变到一个较为稳定发展的阶段。这样的发展现状需要房地产业改变其自身的整体格局。房地产业近年来一直是中国的支柱产业，推动着整个中国经济的发展。它的发展带动着整个建筑行业、电器产业等一系列产业的发展。但是事实上由于其自身特有的行业属性，使得对于房地产行业进行投资的难度较大，无论是对其投资所需要的资金量还是其自身存在一定的投资风险，都令大多数投资者望而却步。与之相对应的是，民间的投资者资金难以进入房地产企业的资金链条。面对这样的现状，国家必须对房地产行业的投资方式进行调整和转型，利用房地产证券化投资手段，让更多的投资者进入这一市场，以达到分散风险的目的，以使得我国经济稳定发展。文章对房地产证券化在我国的推行和发展中的障碍及障碍的解决对策进行了简要分析。

[关键词]房地产；证券化；对策；抵押债券

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.163

在我国的金融体系市场化不断进步及全球流动性收紧的大背景下，房地产市场可能会出现一些颠覆性的变化。房地产空间市场的供需形势以及未来价格的方向性，其与房地产资金的现金流和负债的现金流，这二者的期限是不同的。这种不同的期限使得房地产市场本身就包含了巨大的久期错配风险，这一点是毋庸置疑的。而在信贷市场收紧的情况下，很多以短期资金来融通长期资金的房地产企业将会连接到外部周期性的振源，并受其影响，被逼共振、去杠杆化，房地产的“去货币化”借此机会出现。各类金融机构的实践研究成果表明，这种形势正是房地产证券化发展的绝佳时机。对于能够改变传统融资模式的房地产证券化而言，无论其是采取抵押贷款的形式，还是采取持有权益的形式，都能够有效化解房地产行业的流动性危机，防止其因泡沫过大而引发金融危机。房地产证券化在宏观上部分化解了房地产去货币化带来的整个货币体系的急剧塌缩，将会对我国房地产行业的发展起到重要的推进作用。

1 我国房地产证券化的现状

我国房地产市场的现状，正由快速发展的巅峰时期转变到一个较为稳定发展的阶段，由经营的黄金时期转变到白金时期。这样的发展现状需要房地产业改变其自身的整体格局。房地产业近年来一直是中国的支柱产业，推动着整个中国经济的发展。它的发展带动着整个建筑行业、电器产业、家装产业等一系列产业的发展。但是事实上由于其自身特有的行业属性，使得对于房地产行业进行投资的难度较大，无论是对其投资所需要的资金量、资金周转周期，还是其自身存在一定的投资风险，都令大多数投资者望而却步。与之相对应的是，民间的投资者资金难以进入房地产企业的资金链条。

就目前形势而言，房地产企业的主要融资方式来源于银行贷款，这不但会增加银行业承担的贷款风险，还会增加房地产企业筹资的困难性，进而阻碍着金融市场的健康运行。房地产企业的投资风险主要是由于我国住房抵押贷款市场的结构还十分单一造成的，其现存的投资方式缺乏多样性。我国可以通过房地产投资权益证券化、抵押债券证券化、房地产投资信托基金等房地产证券化投资方式对住房抵押贷款市场单一的结构进行改变，使其形成成熟的房地产抵押贷款二级市场，衍生出更加多样化的房地产投资方式，使房地产这一资产的持有者更加分散，从而分散房地产行业由于泡沫过大导致破灭而引发全国性的金融危机的风险，实现对传统房地产投资模式的变革。但我国的房地产证券化市场建设尚处于起步阶段，还存在着许多障碍。

中国人民银行在2005年4月正式批准了由中国建设银行开办的住房抵押贷款证券化的业务，这一举措让越来越多的投资者开始认识到房地产业中存在的更多投资的可能性，房地产证券化开始作为一种全新的融资手段受到了投资者的广泛关注。而房地产证券化市场在我国真正的开端是在1992年，海南省三亚市率先推出了我国最早的房地产证券化融资手段——房地产投资券。自此以后，我国的房地产证券化市场开始逐渐兴起，也产生了更加多种多样的房地产投资工具。但由于我国的房地产证券化市场目前还处于一个刚刚开始发展的阶段，体系也还十分的不成熟，使得房地产证券化在我国的推行和发展还面临着种种障碍和困难。

2 我国房地产证券化面临障碍的解决对策

2.1 完善相关法律法规

中国的房地产市场已经由鼎盛时期转入了一个过剩时期，大量的房屋处于空置状态。房地产业目前已经形成了一个巨大的经济泡沫，一旦泡沫破灭，便会影响整个中国的经济发展，甚至引发极其严重的金融危机。面对这样的现状，我们必须对房地产行业的投资方式进行调整和转型，利用房地产证券化投资手段，让更多的投资者进入这一市场，以达到分散风险的目的。然而就目前房地产证券化投资市场而言，由于国家立法不完善，加之投资者对房地产证券化尚处于不甚了解的情况下，投资者很难将资金投入其中。因此我国必须完善对房地产证券化市场的各类投资产品的法律法规。

关于这一点，我国可以借鉴国外已有的成型法律法规，并结合自身的特殊情况，对其进行更改，使其适应我国独特的国情的需要。我国可以借鉴美国的分散型立法体系，由于美国的房地产证券化起步较早，对于很多无法提前预测的问题，只能在问题出现后迅速建立或修改其对应的法律和相关制度，久而久之才形成了一套适用于整个房地产证券化市场的完整法律体系，并没有对房地产证券化市场进行统一的立法。这种较为灵活的立法方式更加适合用于应对一个新兴的未知的市场，能够较快地对市场中出现的问题作出及时的判断和监管。

除了分散型立法体系之外，我国也可以借鉴日本的经验对房地产市场进行统一的立法。由于我国房地产证券化起步较晚，落后于许多发达国家，但也正是由于这一点，使得我国可以将其他国家的发展经验作为借鉴，以其已经成型的法律体系，结合我国的国情和发展模式，制定一个统一的立法。统一的立法更便于我国对房地产证券化市场进行全面的监管，从而推动我国房地产证券化市场的建设。

2.2 完善自身管理体系

现今，拥有并成功运营商业地产比过去任何时候都更加有难度，不论地产是公寓、写字楼、零售地产还是其他类型。一个有力的运营管理体系对于任何公司企业的成功都是十分必要的。由于我国房地产市场已进入过剩时期，各个公司间的竞争将会更加激烈。但是营运良好的房地产机构通常可以以更低的成本经营并拥有良好的议价能力。这样的机构更有可能获得明显的竞争优势。尽管私营公司也能够建立稳固的管理体系并激励员工和管理层，但公开上市公司因股份的流动性使得其更易达到这些目标。股票期权和股票红利或购买计划更加灵活，其提供的流动性对于员工是十分有效的激励工具，不论是最新招聘的员工还是最高的管理层。

当管理层寻求在竞争中领先时，严格的决策程序、适当的财务控制及敏锐的判断都变得越来越重要。许多上市公司在其运营过程中发现，施加于其自身的公司治理要求，尽管时常令员工感到厌烦且治理过程代价高昂，但从长远的角度来看它的确可以使管理体系变得更强，更加紧密和团结。这些要求包括拥有独立外部董事的董事会，商业计划和项目必须经过其讨论和批准，需符合股东利益的资本配置、成本控制、补偿项目及其他股东关心的事宜。除此之外，还需要实施有力的财务管理系统的控制。因而，强化的管理体系和财务纪律使得房地产证券化投资产品成为更加有效的房地产所有者和管理者。由此，相对于更小的、未能很好地进行资本化和财务纪律不太严格的房地产所有者，这类公司或企业能够提高自身的市场份额。不仅如此，完善自身的管理体系也更便于管理者对其进行监管，明确自身风险。投资者也更加愿意将资金投入到管理体系较为完善的房地产证券化投资产品中去。这无疑将会对我国房地产证券化发展起到一定的推动作用。

2.3 鼓励二级市场建设

目前我国房地产市场结构十分单一，只存在房地产抵押贷款一级市场，几乎不存在已经成型的房地产抵押贷款二级市场。国家应当推行一些鼓励二级市场建设的政策，以加快我国房地产证券化的进程。房地产抵押贷款一级市场解决了消费者的资金需求问题，而二级市场，也就是房地产抵押贷款证券市场，解决了银行的短期负债和长期信贷的矛盾问题，降低了银行由于向房地产行业发放贷款引发的风险问题。这两级房地产抵押贷款市场分别解决了购房者的需求问题和银行的贷款风险问题，国家应当加速我国房地产抵押贷款二级市场的建立，使一级市场和二级市场真正地结合起来，促进我国房地产证券化的发展。

要加快我国房地产抵押贷款二级市场的建立，国家可以对已将自身所拥有的地产实行房地产证券化投资的房地产企业实施优惠政策，例如对该企业实行专项减免税等优惠政策。也可以设立专项奖金，用以鼓励房地产企业经营者或其他金融从业人员开发更加多样化的房地产抵押贷款投资产品，以满足投资者的不同需求，促进房地产抵押贷款二级市场的发展和建设。

2.4 实行鼓励投资政策

如果完善相关法律法规及自身管理体系还不足以使投资者心动，国家便应当考虑推行鼓励投资的政策。面对我国当前房地产市场的现状，国家应该认清事实，只有推行房地产证券化进程，鼓励投资者将资金投入其中，才能实现房地产产业的转型，降低风险，从而避免因房地产市场风险引发的金融危机。

在鼓励投资政策方面，我国可以模仿美国已有的政策，免除房地产投资者信托营运利润的所得税，使房地产投资信托对于投资者分配应税收入达到90%的程度。这样就大大地增加了投资者获得的利润，且不会增加其他的风险。对于利益导向型的投资者来说，没有增加风险的基础上获得了更多收益，这类的投资者必然会乐于将资金投入房地产证券化市场。除了增加利益的诱惑，国家的政策支持也会给投资者更多的投资信心，在收益率相同的情况下，投资者会倾向于将资金投入到国家政策支持的投资项目中去。充分调动投资者的积极性，才能带动房地产证券化行业的发展。除此之外，也可以学习澳大利亚的政策，政府强制性要求所有澳大利亚人支付9%的收入用于该国超级年金计划，并将其中的约10%养老金资产数量的金额投入到房地产抵押贷款二级市场投资中去。我国可以根据我国的国情，在借鉴澳大利亚已有政策的基础上对其进行改变，使其适应我国的房地产证券化市场建设需要。

2.5 完善房地产证券化配套服务

由于我国的房地产证券化尚处于起步阶段，各种配套服务系统的建设也不够完善。房地产证券化进程涉及房地产买卖、价格评估以及房地产证券化产品的销售等方方面面，具体的包括房地产基本资产的买卖手续的代理、评估房地产价格、对房屋进行工程造价咨询及房地产商的资信调查、调查工程项目监理费用以及房地产证券的信用评级、担保、保险、承销、委托买卖代理等服务项目。目前我国在这方面的配套设施建设还都不完善，也缺乏相关的从业人员，使得许多投资者即使想将资金投入房地产证券化市场也不知道究竟应该通过什么样的途径来实现。国家可以建立专门的培训机构，对于相关从业人员进行培训，使其具备更加专业的房地产证券化配套服务专业知识。此外，还需加紧对目前不规范的房地产抵押贷款二级市场的清理和整顿，制定相关体系的管理规章制度，以便使相关从业人员做到有法可依，增强投资者对房地产证券化投资机构的信任程度，促进我国房地产证券化的发展和进步。

房地产证券化是关乎我国房地产行业的一项重要的工程，在其推行和发展的过程中，需要我国的政策和资金等方面的大力支持。房地产业关乎着我国的民生，是至关重要的基础产业。只有稳定房地产行业的发展，避免由于房地产市场泡沫破灭而引发的金融危机，才是稳定我国经济的根本方法。在这一进程中我们需要对相关法律法规及税收制度和房地产证券化整体体系监管等各个方面进行完善，才能确保我国房地产市场的健康发展。只有推动房地产证券化市场建设工程的健康发展，才能促进我国金融体系的建设和深化改革，使国民经济持续、健康地发展。

3 结 论

通过上述分析我们可以更具体地了解房地产证券化的相关情况。在我国，要促进房地产证券化的快速发展，必须营造良好的环境，要在一批已经建立现代企业制度的企业里推行先进房地产证券化理论和方法并且加以应用。企业在实施房地产证券化的理论和方法时，应该与我国的国情相符合，并融合我国传统文化的精髓。另外，管理者应努力提高自身素质，脚踏实地地工作，这会大大提高企业的经营管理水平和经济效益，促进整个社会经济的和谐发展。虽然就目前来看，房地产证券化在自主创业中的受重视与推广程度受到种种因素的影响，但我们相信通过采取积极的态度、学校与学生的共同努力，房地产证券化将成为我国大学生在将来工作时必然考虑的内在因素，房地产证券化本身也将得到完善，从而为我国的经济发展做出越来越大的贡献。

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