李阳

【摘要】随着我国社会主义市场经济建设的不断发展和深化，房地产企业面临着更大的机遇与挑战。房地产行业有着显著的行业特征，即项目开发期长、投入资金量大、收益回报率较高等特点，这些特点也对房地产企业的成本核算工作带来了直接而深远的影响，鉴于此，为了房地产企业的可持续性发展，必须重视企业成本核算工作，在此基础上找到加强成本监控的有效方法。

【关键词】房地产企业 成本核算 监控

一、引言

房地产企业具有项目周期长、投资金额大、资金回收期长等特点，这些特点也使得房地产企业更加重视自身的成本核算与成本监控工作，以便实现对企业经营过程中的各项成本费用进行科学核算，以便将成本支出控制在较低水平。随着现代企业管理制度的不断发展和完善，成本核算已经成为企业财务管理工作中的核心内容，直接关系到企业财务管理工作能否顺利推进。由于受到传统管理理念的影响，我国房地产企业的成本核算工作还存在着种种问题，如果不及时加以解决，会制约房地产企业的发展。从现有情况来看，成本核算意识落后、缺乏完善的成本核算体系、费用归集不科学、会计科目设置不规范等问题较为普遍，对企业健康发展将产生不利影响。鉴于此，面对竞争更加激烈的市场环境，房地产企业应当强化成本管理意识、完善成本核算体系、加强成本管理监控，积极推进成本管理目标的实现。

二、提高房地产企业成本核算水平的主要措施

（一）科学划分会计核算对象

房地产企业要想实现对经营成果的公允表述，必须以科学划分会计成本核算对象为基础。在科学划分房地产企业会计核算对象的工作中，首先需要解决的是成本的归集问题。首先，成本核算需要以房地产企业开发具体项目的工程内容、周期进程为主要的核算依据，根据不同的开发项目划分为若干个不同的子类，先将费用、成本进行小范围内的归集与核算。在这一过程中主要注意的是，划分范围要做到详略得当。过于琐碎将导致会计核算工作量过大，核算效率会受到影响，核算的过于粗放又会导致既定的成本核算模式实效，因此只有最为科学、合理的划分才能够促进成本核算作用的充分发挥。举个简单的例子，通常来说工程项目可以根据工程量和周期分为两大类。工程量小、周期短的项目可以直接完成小范围内的成本、费用核算，并将其直接分配的商品成本中去。对于工程量大、周期长的工程项目来说，可以根据经济责任制的原则，按照项目区域划分成本核算对象，按照不同的项目进行单独核算，能够直观显现出每一个项目的成本支出情况，提高成本在不同功能区域里的平均化水平，同时还能够将成本、收入更加便捷地配比进产品成本中，提高会计信息的真实性、准确性。

（二）准确完成对成本费用的分配

对于任何一家企业来说，追求利润最大化始终是经营过程中永恒的目标。房地产应当通过对成本费用的科学分配，达到规范成本核算、完善管理体制的目的，继而对成本核算工作进行有效的监督与控制，在达到自身利益最大化的同时，也能够在很大程度上缓解各类原材料费用上涨所带来的影响，力争在我国经济结构调整的转型期寻找到适合自身发展的有利模式。客观来看，房地产涉及到的成本核算对象较为繁杂，很多成本费用难以直接归集到某种成本核算里去，必须采用一定的方式方法进行科学划分，在此基础上完成成本费用的归集和分摊。例如，针对公共配套设施费用应当按照实际收益比例或者预算面积分配到收益对象身上；基础设施费用应当按照发生的历史原因，充分运用因果关系法进行合理分配；前期工程费、现场组织管理费等应当按照建筑面积进行分摊；土地征用费、拆迁补偿费等应当根据实际占地面积进行分摊。在具体的分摊过程中，房地产企业还需以公平合理作为基础性原则，从企业整体利益最大化的角度出发，充分考虑成本核算对象的客观承受能力。此外，如果某项成本费用的产生可能难以同某个特定成本核算对象相联系，为了践行公平合理的原则，也需要将相关费用进行科学分配。

（三）进一步规范成本核算科目和会计账簿的设置

工程成本结构需要合理划分成本项目才能得到客观、准确的反映，对房地产企业的成本分析和成本控制工作都将产生积极影响。我国房地产企业现行的会计制度规定：开发成本为一级科目，企业需要根据自身当下经营特点和实际管理需要在该科目下进行成本项目的明细核算。通常来说，具体的成本项目不需要罗列过多，尤其是针对一些发生频次较少的成本费用项目，或者是一些单笔发生费用，可以考虑采用合并核算的办法。针对一些陆续发生的，金额较大的费用则可以单独设置科目进行核算。在房地产企业实际的会计成本核算工作中，可以考虑专门设置针对开发成本的明细台账，对施工时间、建筑面积、开竣工时间等内容严格按照施工合同进行登记，以多栏式明细账的形式将某个项目从开工到验收这一期间的所有成本费用情况进行记载，不仅有助于提升会计核算工作效率，同时也能为后续的成本监控工作提供便利。

三、房地产企业强化成本监控的措施

（一）设计阶段的成本监控

在项目设计阶段，房地产企业要有意识地建立起标准化设计理念，也就是充分调研已经开发完成项目的市场接受程度，对接下来要开发的项目采用标准化设计、批量化生产，从而达到提高资金利用效率、控制项目预算成本的目的，同时有助于优化企业的工程成本结构。可以在项目设计环节引入招标流程，加深房地产在项目开始建设前对设计方案和投入资金的把握，扩大设计方案的选择范围，提高项目最终的实施质量，帮助企业打造出更加透明、公平的成本控制环境。另外，房地产企业还可以从优化设计收费标准的角度进行思考。目前，我国设计费的收取依据主要是根据投资额或者建筑面积为计算基础，这样的收费依据难以切实降低设计阶段的各项成本支出。鉴于此，房地产企业应当积极推行各类激励措施，对既能降低成本同时又能保障质量的设计单位给予额外奖励，从而激励出更加优秀的设计方案。

（二）决策阶段的成本监控

房地产开发项目需要通过企业制度决策来敲定最终的项目投资方案和投资规模，这一决策的科学性、合理性直接决定了项目的整体造价和未来的收益情况，因此必须要严格把关决策阶段的成本监控工作。房地产应该将多种方案进行综合性比较，挑选出最适合企业的设计方案，并在确保建筑质量不受影响的前提条件下，合理控制企业的投资成本。在挑选具体建设方案的过程中可以遵循以下几项原则：首先，该项目的建设实施周期和规模必须要与客观实际相符合。其次，具体施工场地位置要符合国家发展布局的规划要求。最后，房地产企业要充分利用城市规划布局中的配套设施发展计划，以此为契机作为提升项目后续开发的价值空间，并在此基础上进一步降低成本。在项目决策过程中，企业还需要完善自身的决策体系，提高决策准确性，在项目实施过程中，要及时将预算成本同实际发生成本进行比对，及时找到差异出现的原因，并采取有针对性的措施解决，为提高成本控制的精确性打下基础。

（三）施工阶段的成本监控

施工阶段的成本控制，关键点在于做好项目的成本预算执行，做到权责分明，严格根据既定的决策计划和资金投入规模进行施工，原则上不允许变更工程预算，减少不必要的无效设计成本，强化必要费用的管理，强化对施工现场的管理，真正实现全过程的成本控制理念。在这一过程中，不仅企业管理人员需要明确成本控制目标，还需要帮助所有工程建设人员都树立起严谨的成本控制理念，唯有如此，成本监控工作才能落到实处。

四、结语

综上所述，面对我国经济结构的转型升级，现代房地产企业面临着巨大的竞争压力，而成本核算工作直接关系到房地产企业的经济效益和市场竞争能力。客观来看，房地产企业成本核算与监控工作是一项难度大、综合性强、专业要求高的系统性工作，难以做到一蹴而就。鉴于此，房地产企业应当充分意识到成本核算工作的重要性，并在此基础上不断发展和完善成本核算体系和监控体系，为企业长期发展奠定坚实基础。房地产企业成本核算工作并非一尘不变，而是需要根据国家政策、地方法规、经济资讯等因素进行及时调整，以便帮助房地产企业找到最佳的成本核算模式。

参考文献

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