龚小锋

曾经的布局失利，让金地在“招保万金”中的一线阵营记忆越来越遥远。近日，金地在华东区域连续拿下两宗地王，豪掷88亿元拿下上海浦东祝桥的总价“地王”，让业界颇为震动。

金地销售业绩也在上半年得到爆发，实现总销售额为439.6亿元，已超过2015年全年销售额的三分之二，同比增幅高达107%。种种迹象，似乎预示着昔日的老牌贵族，正在逐渐爆发能量。

豪吞地王

7月27日，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。经过583轮举牌后，金地集团击败融创中国、平安不动产、龙湖地产等22名竞拍对手后，以88亿元总价摘得。该地块溢价率高达286%，楼面价33023元/平米，为今年上海总价地王。

“拍卖不到5分钟的时间里价格就跳至超过50亿元，火爆程度可见一斑。”一名现场观战的上海媒体人士透露，此后跳价频现。在总价拍至70亿元的时候，现场一片嘘声。由于竞争过于激烈，现场有开发商甚至直接提前离场。

但市场对此却有另一番解读，就在金地拿地后没多久，金地股价随即大幅下挫超4%，市值一度蒸发约20亿元。穆迪7月29日表示，金地集团收购位于上海浦东新区的住宅用地具有负面信用影响，因为此举将加大该公司的执行风险。

穆迪副总裁曾启贤表示，此次购地规模相当于金地2016年人民币800亿元左右合约销售额目标的 10%以上，并且楼面地价较高，这将加大金地的执行风险。而穆迪预计在调控政策收紧背景下，包括上海在内的主要城市房价涨幅将放缓，这使得金地未来毛利率进一步遭挤压。

“郊环线了，大远郊。不值这个价，开发商赌博上瘾了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭如是说。金地拍下的这块上海总价地王，虽然面积超过14万平方米，但所处位置却相当偏远。

祝桥镇位于浦东新区中部，东接浦东国际机场和空港工业园区，距离上海市中心人民广场的直线距离约30公里。如果驾车从祝桥镇出发，到上海市中心的实际距离约42公里。

根据上海中原地产研究咨询部总监宋会雍测算，这块地剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼面价41572元/平米，日后要卖出近6万元的价格才能回本。而且这些产品，多以低总价的刚需小户型产品为主。

宋会雍认为，未来该项目的产品总价将在450万元左右，而这样价位在上海的可选择性太多了，“6万元可以选择周浦、川沙这些离上海市区较近且有居住氛围的片区都是不错的选择。”

“在拿地之前金地已经对地块做了很长时间的调研，认为这块地是价值洼地，项目有很好的成长空间。”金地集团表示，金地的战略没有发生过大改变，仍然是深耕一二线城市。我们拍地前都会对土地做详尽的尽职调查，拿地也会根据当时公司的现金流和市场情况进行决策。

华东战役

尽管外界并不太看好，但总计88亿元的地王项目，对于金地，尤其是金地华东区域公司来说，显然是激动人心的消息。拿下地块后不久，金地华东官方就已经贴出“共创亚洲最大航空城”的标语。

88亿元的土地价格，也是金地3年来在土地市场上最大手笔的一单。这和金地公司对于华东区域的重视不无关系。拿新项目，在某种意义上是其打翻身仗的直接表现。

在金地的七大区域公司中，以上海为核心的金地华东曾是金地的重镇。前几年，金地在上海的表现不算很好，华东区域在金地集团的主力作用逐渐丧失。过去五年，陈必安挂帅的金地华东没有完成外界所期待的业绩增长。

“金地上海这几年的发展缓慢和保守的经营策略不无关系。”宋会雍指出。金地的拿地策略存在着一定的屏障，导致其后续的推盘节奏明显放缓，从而也造成业绩下滑。

如何改善金地在上海市场的表现、提高华东区域规模，显得尤为迫切。一年前上任的金地华东公司董事长阳侃一直对拿地非常重视。在履职前，他曾在集团任职，主要负责集团土地投资、生产经营计划制定及营销管控，其上任之后，在华东区域拿下多宗地块。

就在拿下上海地王的前一天，7月26日下午，金地以5.05亿元的价格拍下嘉兴市秀洲区油车港地王。该单价地王的起拍楼面价只有720元/平方米，最终金地拍下的楼面价为2900元/平方米，溢价率高达303%，成为该区域的单价地王。

由于金地的高端项目在上海等地遭遇的瓶颈，让金地转向了中低端产品。此后金地在上海、南京、绍兴推出的自在城项目，均以刚需为目标人群，此次拿下的上海地王，也并非针对高端住宅人群。

今年开始，金地华东区域增长迅猛，截至2016年7月15日，金地华东区域的销售总金额已经达到100亿元。而2015年，金地华东区域销售业绩达到百亿是在12月27日，而今年达到这一业绩用时197天，比去年提前165天，速度几乎翻了一倍。

金地上海公司高层透露的目标是：“我们在上海肯定是要进前10名，然后我们希望在这个基础上再往前走，进到前5名。”

此外，上半年金地集团几个重要大区，都突破了100亿元的大关，目前以深圳、广州、东莞为主的华南区域公司全年签约120.4亿元，成为集团首个实现销售额破百亿的区域；华北和华东区域公司也完成全年百亿销售目标。

重新崛起

在拿地上，金地一度踩错过两次节拍。一次是2007年的高价拿地后遇上了2008年的楼市调控，在2008年和2009年上半年能以低价拿地的黄金时期，金地却错失机会。另一次是2009年4月到2010年底期间的大举拿地，让其在2011年调控之际苦不堪言。

这直接导致的结果是，从2010年至2012年，金地连续3年未能按照预期完成年度销售目标，这3年金地完成的销售额分别只有283亿元、309亿元、342亿元。

正是那几年，在规模增速和盈利方面，金地逐渐掉出了房企第一阵营。这样的掉队在2014年市场波动时更为明显，2014年，金地累计实现签约面积389万平米，累计签约金额490.4亿元，较原定600亿元目标差近110亿元左右，仅完成全年目标的81%。

销售额不尽如人意的同时，金地净利润增长缓慢。2009年，金地在上海青浦等地以高溢价拿下的一批宗地所建成的产品销售困难，至今尚未清盘。

金地并未就此沉沦，以一二线城市作为扩张重点的战略，是金地近年来最大的策略转变。2014年，金地全年共获取19个项目，总投资额约153亿元。2015年，金地更是在全国拿下了33宗地块，总投资额297亿元，为近年来金地最多总投资额与新增项目数量的一年。

2015年获取的33宗土地中，北京、上海等一线城市总投资额占比39%；苏州、南京等二线城市总投资额占比51%。随着2015年来，二线城市销售的复苏，金地的业绩也开始飙升。

2016年起截至目前，金地总计拿下6个地块，拿地总额约达141亿元。仅就银行授信方面而言，截至2015年12月31日，金地尚剩余授信额度738.35亿元。而2016年上半年，拿地总额仅约141亿元，只占剩余授信额度的1/5。

此外，该公司于2016年上半年完成了人民币50亿元的境内债券发行，票面利率在3.50%-3.69%之间，而2015年金地的平均融资成本为5.32%。

在今年5月31日召开的股东大会上，金地集团总裁黄俊灿还明确表示过，金地未来将更多倾向于联合拿地开发。在拿下88亿元地块后，金地已经挂出公告表示：“本地块未来可能因引进合作方共同开发等原因导致公司在地块中所占的权益比例发生变化。”

险资助力

金地在拿地上的变化，得益于金地销售的复苏。过去三年，金地进入了发展的快车道。2013到2016年上半年，金地的销售业绩呈现快速上升的势头。

2015年金地，规模终于突破600亿元关口。近期，金地集团公布了上半年的销售业绩，公司实现总销售额为439.6亿元，已超过2015年全年销售额的三分之二，同比增幅高达107%。这其中，有56.27% 来源于一二线城市，合计约247.38亿元人民币。

金地的快速发展，和险资股东的支持关系十分密切。与万科不同的是，金地与险资的融合，堪称配合默契。2013年，生命人寿四次举牌金地，到2014年4月，最终稳坐大股东之位。当时，发起举牌之后，生命人寿与金地集团的股东福田投资乃至地方国资委、金地集团内部从管理层到中层，都进行了充分的沟通。

成为金地第一大股东之后，生命人寿确实成为了一位财务投资者。金地集团2015年年报显示，截至2015年12月31日，公司第一大股东富德生命人寿保险股份有限公司通过三个账户，持有该公司13.47亿股普通股，持股比例29.94%。第二大股东安邦也在此前加入举牌序列，先后四次举牌增持金地股份至20.49%，

对于金地来说，险资的强大资金成为其发展的有力后盾，金地集团的债务结构因此得以优化。2015年，该集团实际资产负债率为58.30%，净负债率为51.00%，货币资金150.01亿元，财务结构较为稳健。

在2014年，几乎就在险资坐稳大股东的同时，金地城市布局得以调整，以一二线城市为核心的策略被确立。同时，“加快周转、做大规模、提升ROE（净资产收益率）”的经营导向，被提到了金地战略位置。

近两年，发掘新的利润增长变得极为迫切。金地的策略是，以住宅地产为核心，以商业地产和地产金融为两翼，将产业触角伸向产业地产、社区商业和物业管理等方面。

金地商业的平台——金地商置取得长足发展。今年上半年，金地商置合约销售额约为55.81亿元，其2015 年合约销售总额超 112 亿元。看上去百亿销售额似乎并不起眼，不过，金地商置的长足发展却不可小觑。

2015年，金地商置全年获取16个新项目，包括住宅、商业及产业地产等诸多物业类型，新增土地储备214万平方米。在资本市场方面，成功实现两次股权融资，总金额达31.48亿港元。2016年，金地商置更是发起收购兼并，对广电地产的并购将新增500万平方米可售货值。

根据金地集团披露的销售情况显示，该公司七八月份还继续推出多个项目，如果不出意外，2016年金地集团全年销售业绩同比将有大幅提升。“按照常规下半年比上半年供货推盘业绩更高预估，金地2016年全年度突破800亿元，甚至明年突破千亿，不是没有可能。”一名熟悉金地的分析师表示。