王伟伟

(重庆财经职业学院 重庆 402160)



投资性房地产公允价值模式计量及其应用分析
——以深圳惠程为例

王伟伟

(重庆财经职业学院 重庆 402160)

当前房地产市场政策多变，北上广深等一线城市房价居高不下，对上市公司持有的投资性房地产而言，采用哪种计量模式核算，直接影响到企业财务报表，影响投资者的决策，对股价也会产生一定的影响。本文结合深圳惠程2016年会计政策变更，来探析公允价值模式计量产生的影响。

投资性房地产；公允价值；应用分析

2016年对于房地产而言，政策变化频繁，由“去库存”，到一些城市的限制调控，对全国房价的影响很大。对上市公司持有的投资性房地产而言，采用哪种计量模式核算，直接影响到企业财务报表，对股价也产生一定的影响。本文以深圳惠程电气股份有限公司为例，结合其披露的财务报表，来分析公允价值模式计量对资产、所有者权益、净利润及投资者产生的影响。

一、投资性房地产的概念

财政部2006 年发布的企业会计准则第3号，投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有的而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

二、投资性房地产的计量模式

投资性房地产初始计量阶段，按照成本模式确认计量，但是在后续计量阶段，可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。两种模式的计量对比如表1。

表格1 成本模式计量和公允价值模式计量对比

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、深圳惠程采用公允价值计量的应用分析

深圳惠程是深圳市惠程电气股份有限公司的简称，目前持有北京通州区、深圳南山区、上海绥德路、广州越秀区、长沙芙蓉区等区域的房产，随着该地区经济发展，区域房地产交易活跃，而公允价值具有公允性、动态性、可估计性等特征，能够更加真实反映投资性房地产的真实价值，便于公司管理层及投资者及时了解公司真实财务状况，为其决策提供更有用的信息。经公司第五届董事会第二十九次会议审议通过，公司决定对投资性房地产的后续计量模式进行会计政策变更，即由成本计量模式变更为公允价值计量模式，并对2015年12月31日的财务报表进行追溯调整。

(一)对资产的分析

公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。深圳惠程计量模式的改变对资产概况产生了较大的影响(如表2)。

表格2 投资性房地产与总资产

从近几年的财务数据来看，公司持有的投资性房地产一直相对稳定，占总资产的比重均在1%以下。在会计政策变更的情况下，采用追溯调整法，2015年末和2016年6月30日，投资性房地产达到了5548万元、6224万元，占总资产的比重为3.88%与4.31%。在采用公允价值计量后，2016年9月30日，投资性房地产达到25845万元，占总资产比重上升到14.40%，增长率高达20多倍。从2015年末到2016年中期，采用成本模式计量与公允价值模式计量的情况下，投资性房地产分别增长了4.17%与12.18%。可见，在我国房地产价格普涨的情况下，公允价值能更准确、直观的反映资产的价值，深圳惠程投资性房地产的公允价值计量合理与否直接关系到企业的整体发展。

(二)对所有者权益的分析

投资性房地产2016年6月份以前，公司投资性房地产的会计政策是出租用建筑物在预计可使用年限内采用按年限平均法计提折旧，房屋建筑物预计使用寿命为20年，预计净残值率10%，年折旧率为4.5%。会计政策变更后对合并所有者权益的影响如表3、表4。

表格3 对2015年12月31日合并所有者权益的影响 单位：万元

表格4 对2016年6月30日合并所有者权益的影响 单位：万元

根据表3与表4，可以得到未分配利润与其他综合收益都有较大幅度增长。在成本模式计量改为公允价值计量模式时，对以前年度的列报项目采用追溯调整法。后续计量模式变更后，到 2016年6月30日未分配利润累计调增2791万元。在成本模式下计提的折旧与减值，在公允价值模式下不要计提，所以会使未分配利润增加。在房地产价格普遍高于历史成本的情况下，把自用房地产转换为按公允价值模式计量的投资性发地产时，其影响结果是公司其他综合收益大幅提升，进而所有者权益也会大增。到 2016年6月30日其他综合收益累计调增1766万元。

(三)对净利润的分析

公允价值模式下，不需要计提折旧，在资产负债表日企业需要重估资产价值，其账面价值要调整为重估价值，该公允价值变动收益直接计入当期损益，从而直接增加了利润，粉饰财务报表。对于有些处于困境中的企业，特别是连续亏损 的企业，为了防止ST，使自己在财务报表上体现的利润转负为正，可能给财务报表使用者提供了错误的信息。

综上所述，当前我国房地产市场发展还不够成熟，一些评估机构的评估标准也有差别，会影响公允价值的真实性。但我们不能管中窥豹，可见一斑。公允价值计量模式可以更加真实的反映企业资产的价值及资本的预期增值，提高企业利润和会计信息的及时性、相关性，优化了部分财务指标，满足了决策有用性的需求，为利益相关者提供更有价值的信息。

[1]曹晓雪,湛丹妮，杨阳.上市公司投资性房地产公允价值计量模式应用研究[J].财会月刊，2011,2上旬.

[2]葛家澍.我的公允价值观[J].会计研究，2010，(2).

[3]陈小玲.公允价值计量对上市公司财务报表影响分析——以雅戈尔股份有限公司为例[J]．财会通讯，2012(03)．

王伟伟(1986.10-)，男，汉族，山东青州人，助教，本科，重庆财经职业学院。